서울서부지방법원 2024타경61727. 역촌동 파크원 3층 302호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 건물은 2019.07.19 사용승인된 지하1층·지상9층 철근콘크리트 구조이고, 본건 전용면적은 45.05㎡입니다. 소유자 장용준은 2021.01.21 거래가액 250,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건에서 가장 중요한 권리는 근저당이 아니라 선순위 주택임차권입니다. 안인영의 주민등록일은 2020.12.14, 점유개시는 2021.01.21, 확정일자는 2021.03.08이며, 임차보증금은 250,000,000원입니다. 등기부상 임차권등기는 2023.04.03 이루어졌고, 말소기준권리는 그 뒤인 2023.08.29 서대문세무서장의 압류입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경61727 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 진흥로3길 8-5, 3층302호 (역촌동,파크원) |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 45.05㎡ · 지하1층, 지상9층 건 내 제3층 제302호 |
| 이용상태 | 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 장용준 · 2021.01.21 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 229,000,000원 |
| 유찰횟수 | 11회 |
| 청구액 | 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이지만 ‘조건부 해소’
말소기준권리는 2023.08.29 국 압류입니다. 따라서 그보다 앞선 안인영의 임차권은 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 권리입니다. 반면 이후의 은평구 압류, 은평세무서 압류, 우리금융캐피탈 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 범위 / 사용 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안인영 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 250,000,000원 | 2020.12.14 / 2021.03.08 | 대항력 有 우선변제 | 2023.04.03 |
실제 임차인은 1명인 안인영입니다. 주택도시보증공사는 명세서상 임차권승계인으로 함께 기재된 것이므로 보증금 250,000,000원을 별도의 임차보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 ‘같은 면적’이 아니다
파크원의 거래표본은 11건이며 전체 평균은 260,000,000원, 최근 12개월 평균은 263,250,000원, 최신 거래는 2026.09 262,000,000원입니다. 수치만 보면 현재 최저가 229,000,000원은 최근 12개월 평균의 87.0%입니다. 최근 구간은 이전보다 1.5% 높은 흐름으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 29.53㎡ | 6 | 262,000,000원 |
| 2026.03 | 29.32㎡ | 9 | 264,500,000원 |
| 2024.10 | 29.53㎡ | 7 | 254,000,000원 |
| 2024.09 | 29.32㎡ | 8 | 253,000,000원 |
| 2024.08 | 29.53㎡ | 7 | 252,500,000원 |
| 2024.07 | 29.53㎡ | 7 | 255,000,000원 |
| 2024.06 | 29.53㎡ | 6 | 250,000,000원 |
| 2024.03 | 29.53㎡ | 9 | 244,000,000원 |
| 2023.03 | 29.32㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2022.11 | 29.53㎡ | 9 | 270,000,000원 |
| 2022.09 | 29.53㎡ | 8 | 290,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 263,250,000원 |
특히 이 단지는 총 14세대이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 6.1회, 본건 데이터의 유찰 횟수는 11회입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 229,000,000원으로 기록돼 있으므로, 장기간의 유찰 이력 자체를 가격·환금성 검토에서 무겁게 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 229,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,006,000원 |
| 1. 임차인 안인영 보증금 | 250,000,000원 | 224,994,000원 |
| 2. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 40,664,741원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체만 보면 임차보증금 중 25,006,000원이 부족합니다. 그러나 명세서의 대항력 포기·미배당 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 매수인이 실제 떠안을 임차보증금은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울서부경찰서 서측 인근. 주상복합건물·오피스텔·소형 아파트·다세대주택·도시형생활주택·단독주택·근린상가·근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장과 지하철 6호선 응암역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2019.07.19. 도시가스 개별난방, 급배수·소화전·화재경보·승강기·기계식 주차장설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역이며 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 대항력 포기, 미배당 잔액 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 1명. 안인영 보증금 250,000,000원과 임차권승계인 주택도시보증공사를 중복 보증금으로 계산하지 마세요.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있으므로 당해세 여부와 법정기일에 따른 실제 배당순위를 원본에서 확인하세요.
- 면적 맞는 시세 재검증. 현재 실거래 표본은 29.32~29.53㎡이고 본건은 45.05㎡입니다. 본건과 직접 비교 가능한 면적·층의 거래 확인이 필요합니다.
- 11회 유찰 이력. 단지 평균 유찰 6.1회보다 본건 유찰 횟수가 많으므로 환금성과 시장 선호도를 별도로 점검하세요.
- 오피스텔 용도 확인. 공부상 업무시설(오피스텔)이므로 실제 이용과 세금·대출·임대 운용 조건을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권 사건이지만, 확약이 승부를 바꾼다”
표면만 보면 보증금 250,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권이 매각가 229,000,000원을 넘어 매수인 인수가 생기는 사건입니다. 실제 배당계산도 25,006,000원의 부족분을 보여줍니다. 하지만 이 사건은 매각물건명세서가 핵심입니다. 임차인과 임차권승계인 주택도시보증공사가 대항력과 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 실질 인수는 0원, 실질취득은 229,000,000원으로 봐야 합니다.
반대로 가격 판단은 단순하지 않습니다. 최근 12개월 평균 263,250,000원 대비 현재 최저가가 87.0%라는 수치는 눈에 띄지만, 거래표본은 본건과 면적이 맞지 않습니다. 여기에 유찰 11회라는 이력까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 권리 위험은 확약으로 낮아졌지만, 가격·환금성 검증은 아직 끝나지 않은 사건입니다. 권리보다 먼저 확인해야 할 것은 본건 45.05㎡에 맞는 실제 시세입니다.
