서울서부지방법원 2024타경61949. 감정가는 380,000,000원이지만 10회 유찰돼 현재 최저매각가는 40,802,000원입니다. 표면상 할인폭만 보면 매우 커 보이지만 이 사건은 최저가가 아니라 인수금액을 포함한 실질취득액으로 봐야 합니다. 2022년 전입한 최승한·노연미 두 임차인은 모두 말소기준일인 2023.07.20보다 앞서 전입했고, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 따라서 배당에서 돌려받지 못하는 보증금 잔액은 매수인에게 남습니다.
현재 가정 매각가 40,802,000원에서는 집행비용 1,134,436원 이후 최승한에게 39,667,564원이 배당되고, 최승한 보증금 중 120,332,436원이 남습니다. 노연미의 보증금 170,000,000원은 현재 배당표상 배당 재원이 남지 않아 전액 미변제 상태가 됩니다. 두 임차인의 미배당 잔액을 합치면 290,332,436원, 현재 최저가와 합산한 실질취득 부담은 331,134,436원 수준입니다. 최저가가 더 내려가면 배당액이 줄면서 인수액이 늘기 때문에 이 물건은 단순히 유찰될수록 싸지는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경61949 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 연희로 81-19, 6층601호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 제2종근린생활시설(사무소) · 현황 공실 |
| 소유자 | 김순호 (2018.03.27 매매, 거래가액 300,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 380,000,000원 / 40,802,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최승한 / 172,235,616원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 현황 특이사항 | 공부상 1개호(601호)이나 현황은 601호·602호로 구분 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
이 사건의 말소기준은 2023.07.20 신용보증기금 가압류입니다. 그 뒤의 경기신용보증재단 가압류, 강제경매개시결정, 서울보증보험 가압류, 서대문구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 2022년 전입한 두 임차인은 말소기준보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 정리돼 있어 별개입니다. 등기부상 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하더라도, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최승한 주거 · 임차권등기 | 2022.01.12 / 2022.01.13 | 160,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 현재 120,332,436원 |
| 노연미 주거 · 임차권등기 | 2022.01.28 / 2022.01.28 | 170,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 현재 배당재원 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 2명입니다. 최승한은 등기부상 임차권자이면서 이 강제경매의 신청채권자와 동일인입니다. 자료에는 이 점을 두고 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 확인할 필요가 있다는 경고가 있습니다. 다만 현재 자료만으로 임차인 지위를 부정할 수는 없으므로, 권리분석에서는 제공된 대항력·우선변제 판단을 그대로 전제로 삼아야 합니다.
③ 시세 비교 — 4,080만원이 아니라 실질취득으로 봐야 한다
확인되는 거래는 2023.04 전용 16.8㎡, 4층, 166,500,000원 1건입니다. 다만 대상 면적은 62.23㎡이고 거래 표본은 16.8㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 이 거래 한 건을 대상 물건의 직접 시세로 단정해 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
그럼에도 한 가지는 분명합니다. 현재 최저가 40,802,000원만을 거래가 166,500,000원과 비교해 “시세의 24.5%라 싸다”고 결론 내리면 권리구조를 왜곡합니다. 대항력 임차인 미배당 인수까지 반영한 현재 실질취득 부담은 331,134,436원 수준으로 계산됩니다. 게다가 소유권이전청구권 가등기 인수라는 비가격 위험까지 별도로 존재합니다.
④ 예상배당표 (매각가 40,802,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,134,436원 |
| 1. 임차인 최승한 보증금 | 160,000,000원 | 39,667,564원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 7,125,007원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 79,881,253원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 최승한 | 172,235,616원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 | 9,243,230원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당표의 매수인 인수액 120,332,436원은 최승한 보증금 부족분을 반영한 값입니다. 매각물건명세서상 노연미도 매수인에게 대항할 수 있는 임차권자이므로, 노연미 보증금 중 배당에서 변제되지 않는 잔액의 인수위험은 별도로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연희초등학교 남서측 인근. 단독·다세대주택과 근린생활시설이 분포하는 주거·상업지대로 전반적인 주거환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 용도. 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이며 현황은 공실입니다. 주거용 아파트로 전제하면 안 됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·경량철골구조의 6층 건물 중 제6층 제601호입니다. 외벽은 석재·판넬 마감, PVC 창호, 위생 급배수·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 5,619,000원/㎡입니다.
- 현황 차이. 공부상 601호 1개호로 등재돼 있으나 현황은 601호와 602호로 구분돼 있습니다. 임차권등기 범위도 각각 구분된 전유부분을 표시합니다.
- 환금성. 확인된 거래는 1건뿐이고 대상 면적과 일치하지 않습니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 8.4회로, 유찰 반복 자체가 환금성 판단에서 경고 신호입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인·성격 최우선 확인. 갑구 7번 가등기가 담보가등기인지 순위보전가등기인지, 매매예약 완결 가능성과 말소 가능성을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 임차보증금 승계액 재계산. 현재 배당표상 최승한 부족분 120,332,436원뿐 아니라 노연미 미배당 보증금 170,000,000원의 인수 가능성까지 포함해 자금계획을 세워야 합니다.
- 최승한 관계 확인. 최승한은 임차권자이면서 강제경매 신청채권자입니다. 자료상 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기돼 있으므로 계약·점유·보증금 지급관계를 확인해야 합니다.
- 601호·602호 현황 확인. 공부상 1개호와 현황상 2개 공간의 차이, 각 임차권의 실제 점유범위와 출입구·설비 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 주거용으로 가정하지 말고 실제 이용 가능성과 관련 규제를 검토해야 합니다.
- 시세 표본 주의. 166,500,000원 거래는 전용 16.8㎡로 대상 62.23㎡와 면적이 맞지 않습니다. 이를 직접 비교시세로 쓰지 말아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.27입니다. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당요구 현황을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “11% 최저가”가 아니라 “권리 인수형”이다
이 물건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 감정가 380,000,000원에서 최저가 40,802,000원까지 내려온 10회 유찰입니다. 하지만 투자 판단에서 더 중요한 숫자는 대항력 임차인 두 명의 보증금 160,000,000원·170,000,000원입니다. 현재 배당구조에서는 최승한에게 39,667,564원만 배당되고, 미배당 120,332,436원이 남으며 노연미 보증금도 배당재원이 없습니다.
여기에 매각물건명세서가 갑구 7번 가등기를 매수인이 인수한다고 명시했고, 매매예약이 완결되면 소유권을 상실할 수 있다고까지 경고합니다. 따라서 이 사건은 “감정가의 약 11%에 살 수 있는 초저가 물건”이 아니라, 임차보증금 승계와 소유권 상실 가능성을 함께 감수해야 하는 고난도 권리 인수형입니다. 최근 거래 한 건도 대상 면적과 맞지 않아 가격 매력을 확인하기 어렵습니다. 최저가는 매우 낮지만, 권리위험은 그보다 훨씬 큽니다.
