서울서부지방법원 2024타경62324. 은평구 역촌동 대신벨리온 6층 602호, 전용면적 27.6㎡의 다세대주택입니다. 소유자 서순화는 2021년 매매로 거래가액 264,000,000원에 소유권을 취득했고, 말소기준권리는 2022.09.19. 설정된 김점환의 근저당권 97,500,000원입니다. 그 뒤 원주세무서 압류, 박현경 가압류, 박정현 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어졌습니다.
권리분석의 핵심은 박정현 임차권입니다. 박정현은 2021.11.12. 전입·점유했고 확정일자는 2021.10.20.으로 말소기준권리보다 앞서므로 원래는 대항력 있는 임차인입니다. 보증금도 264,000,000원으로 큽니다. 그러나 매각물건명세서 비고에서 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력과 미배당 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경62324 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역말로 32, 6층602호 (역촌동,대신벨리온) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 전용 27.6㎡ · 6층 중 6층 · 현관1·방2·주방1·거실1·욕실겸화장실1·발코니1 |
| 소유자 | 서순화 (2021.05.10. 매매 · 거래가액 264,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 273,000,000원 / 273,000,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 271,604,930원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 규모 | 대신벨리온 20세대 · 2021.01.04. 준공 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약 조건이 핵심
말소기준은 2022.09.19. 김점환 근저당권입니다. 이후의 국 압류, 박현경 가압류, 박정현 임차권등기, 강제경매개시결정은 등기순위상 매각으로 소멸합니다. 다만 박정현은 등기 자체가 말소기준 뒤라도 전입·점유가 2021.11.12.로 먼저이기 때문에 대항력을 갖습니다. 이 점이 일반적인 후순위 임차권과 다릅니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박정현 | 2021.11.12 | 2021.10.20 | 264,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 확약 적용 · 실질 0원* |
| 고승록 | 2024.10.22 | - | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 대상 아님 |
실제 임차인은 2명으로 확인됩니다. 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아니라 매각물건명세서에 기재된 임차권승계인이므로 박정현의 264,000,000원과 별도 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다. 고승록은 2024.10.22. 전입으로 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 보증금은 미상이지만 현재 자료상 매수인이 승계하는 대항력 보증금으로 보지는 않습니다.
② 시세 비교 — 현재 실질취득 2.73억은 최근 시세 이상
대신벨리온 전용 27.6㎡의 확인된 실거래는 6건입니다. 최근 12개월 평균은 266,166,666원, 최신 거래는 2021.10. 267,000,000원입니다. 현재 최저매각가이자 확약 적용 후 실질취득액은 273,000,000원으로, 최근 평균 대비 102.6%입니다. 따라서 현재 회차를 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 27.6㎡ | 3 | 267,000,000원 |
| 2021.10 | 27.6㎡ | 4 | 274,000,000원 |
| 2021.08 | 27.6㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2021.07 | 27.6㎡ | 5 | 258,000,000원 |
| 2021.06 | 27.6㎡ | 3 | 269,000,000원 |
| 2021.06 | 27.6㎡ | 4 | 269,000,000원 |
| 평균 | 27.6㎡ | 6건 | 266,166,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 273,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,622,000원 |
| 1. 임차인 박정현 보증금 | 264,000,000원 | 264,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 김점환 | 97,500,000원 | 4,378,000원 |
| 3. 가압류 · 박현경 | 185,605,479원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 271,604,930원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가격에서는 박정현 보증금 264,000,000원이 전액 배당되는 계산이며, 김점환 근저당권에는 4,378,000원이 배당됩니다. 주택도시보증공사의 청구액 271,604,930원은 이 배당표에서 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 유찰 시나리오 — 보증금 미배당액과 확약 효과를 분리해서 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수액 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (11회 유찰 · 감정가 100%) | 273,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 12회 유찰 시 (감정가 80%) | 218,400,000원 | 49,457,600원 | 0원* |
| 13회 유찰 시 (감정가 64%) | 174,720,000원 | 92,526,080원 | 0원* |
확약이 없다면 대항력 있는 박정현의 보증금은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 잔액이 늘어 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 실제 시나리오 계산에서도 12회 유찰 시 49,457,600원, 13회 유찰 시 92,526,080원의 인수액이 산출됩니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서의 대항력·잔액청구 포기 및 임차권등기 말소 조건 때문에 확약 적용 실질 인수는 0원*으로 정리합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·규모. 도시형생활주택·단지형 다세대 20세대가 들어선 건물로, 본건은 6층 602호입니다.
- 내부 이용. 현관1·방2·주방1·거실1·욕실겸화장실1·발코니1로 이용 중입니다.
- 입지. 역촌초등교 북측 인근이며 공동주택·단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 버스정류장과 지하철6호선 응암역·구산역 이용이 가능하며, 감정평가상 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 도로. 차량출입 가능한 도로가 개설되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역 등에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 박정현 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 대항력 포기·미배당 잔액 청구 포기·임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 원본을 확인해야 합니다.
- 고승록 점유 확인. 전입은 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만 보증금이 미상이므로 실제 점유상태와 계약관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 기준. 현재 273,000,000원은 최근 12개월 평균 266,166,666원의 102.6%입니다. 11회 유찰만을 근거로 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 임차권승계 중복 계산 금지. 주택도시보증공사는 박정현 임차권의 승계인이므로 동일 보증금 264,000,000원을 별도 채무로 다시 합산하지 않습니다.
- 배당표 한계. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당절차에서 달라질 수 있으므로 배당요구 및 세금관계 원본을 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 2026.07.30. 발급 등기사항전부증명서와 매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 확약으로 풀렸지만, 가격은 아직 풀리지 않았다”
이 사건은 겉으로 보면 264,000,000원의 대항력 임차보증금이 걸린 고위험 물건처럼 보입니다. 하지만 매각물건명세서에 대항력 포기·미배당 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 명시돼 있어 박정현 임차권의 실질 인수는 0원*입니다. 주택도시보증공사는 임차권승계인이므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
문제는 가격입니다. 현재 최저가 273,000,000원은 최근 실거래 평균 266,166,666원의 102.6%이고 최신 거래 267,000,000원보다도 높습니다. 여기에 현재 회차가 11회 유찰인 점과 20세대 규모 다세대라는 환금성 조건까지 함께 보면, 현재 회차를 가격 우위 물건으로 평가하기 어렵습니다. 확약 조건이 유지된다면 권리 위험은 크게 낮지만, 현재 가격은 최근 시세 이상 — 권리는 조건부 합격, 가격은 보수적으로 봐야 하는 사건입니다.
* 매각물건명세서 비고상 박정현 및 임차권승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고, 대항력과 배당받지 못한 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기를 말소하는 조건을 적용한 실질 인수액입니다.
