서울서부지방법원 2024타경62485. 서울 은평구 신사동 세양시티빌 4층 401호, 전용 63.3㎡ 다세대주택입니다. 현 소유자 윤길중은 2021년 8월 18일 매매를 원인으로 285,000,000원에 취득했고, 같은 시기 송의영이 2021년 7월 30일 전입·점유를 시작해 2023년 9월 4일 보증금 285,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 현재 등기상 말소기준은 2024년 4월 16일 은평구 압류이고, 그보다 앞선 임차권이므로 원칙적인 권리구조만 보면 낙찰자 인수 문제가 핵심이 되는 사건입니다.
다만 이 사건은 일반적인 대항력 임차인 사건과 결론이 다릅니다. 매각물건명세서에는 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 이 확약은 송의영 임차관계에 적용되므로, 이 임차인에 한해서는 배당 부족분이 생기더라도 매수인이 떠안는 금액을 실질 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경62485 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현로2길 9, 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 63.3㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층건 내 4층 401호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 사용승인 | 2008.12.03 |
| 소유자 | 윤길중 (2021.08.18. 거래가 285,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 311,000,000원 / 311,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 299,803,187원 |
| 유찰 / 매각기일 | 11회 / 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 원칙은 인수형, 확약으로 실질 인수 0원
말소기준권리는 2024.04.16 은평구 압류입니다. 송의영의 주택임차권은 2023.09.04 등기됐고, 전입·점유는 2021.07.30, 확정일자는 2021.07.02로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 통상 구조라면 대항력 있는 선순위 임차인으로 매수인 인수 여부를 가장 먼저 계산해야 합니다. 실제 임차인은 송의영 1명입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 송의영 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 285,000,000원 | 전입 2021.07.30 확정 2021.07.02 배당요구 2023.09.04 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 관련 확약 |
확약은 송의영 임차관계에 한정해 적용됩니다. 이 사건 자료에서는 그 밖의 별도 임차인이 확인되지 않으므로 현재 분석상 추가 임차인 인수위험은 특정되지 않습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최신 거래를 우선해야 한다
세양시티빌(1-128) 동일 면적 63.3㎡의 확인된 거래는 3건입니다. 전체 평균은 299,333,333원이라 최저가 311,000,000원이 그보다 높지만, 이 평균에는 2021년과 2025년 거래가 섞여 있습니다. 가격 판단은 더 최근인 2026.05 최신 거래 325,000,000원과 최근 12개월 평균 325,000,000원을 우선하는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 63.3㎡ | 3 | 325,000,000원 |
| 2025.05 | 63.3㎡ | 3 | 288,000,000원 |
| 2021.08 | 63.3㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 전체 평균 | 63.3㎡ | 3건 | 299,333,333원 |
현재 실질취득액은 확약을 반영하면 311,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 325,000,000원의 95.7%로, 금액만 보면 최근 거래보다 14,000,000원 낮습니다. 최근 거래가 과거 거래보다 높아진 추세도 +13.4%입니다. 따라서 전체 평균 299,333,333원만 보고 “경매가가 시세보다 비싸다”고 결론 내리는 것도, 반대로 4.3% 할인만 보고 큰 가격 메리트가 있다고 보는 것도 모두 과합니다.
③ 예상배당표 (매각가 311,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,154,000원 |
| 1. 임차인 송의영 보증금 | 285,000,000원 | 285,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 299,803,187원 | 20,846,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 311,000,000원 가정에서는 임차인 보증금 285,000,000원이 전액 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사는 20,846,000원을 배당받아 278,957,187원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 실질 인수는 확약 조건을 반영해 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.7% 추정치이며, 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 구조 — 가격이 내려가도 확약 밖 숫자와 실질부담은 다르다
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 미배당·인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 · 100% | 311,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 12회 유찰 시 · 80% | 248,800,000원 | 40,483,200원 | 0원 |
| 13회 유찰 시 · 64% | 199,040,000원 | 89,546,560원 | 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 보증금보다 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 그러나 이 사건은 송의영 임차관계에 대항력 및 미배당 잔액 반환청구권 포기 확약이 있으므로, 표의 40,483,200원·89,546,560원은 배당 규칙상 계산값일 뿐 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 이용상태는 다세대주택이며, 4층 건물 내 4층 401호입니다.
- 입지. 서울기독대학교 남서측 인근. 다세대주택·아파트·근린생활시설·학교·공원이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 응암역이 있어 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 도로. 북측 및 남측으로 폭 약 5m 내외 포장도로에 접합니다.
- 건물. 2008.12.03 사용승인, 기본 위생·급배수·난방설비와 주차장이 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 도시지역, 과밀억제권역 등이며 공시지가는 3,632,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 세양시티빌은 9세대이고 확인된 동일 면적 거래는 3건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 11.0회·매각률 0.0%로 환금성은 보수적으로 평가해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 재확인. 이 사건 권리분석의 핵심은 임차인·임차권승계인의 대항력 및 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문 조건을 그대로 대조해야 합니다.
- 현재 시세 기준. 전체 3건 평균 299,333,333원보다 최신 2026.05 거래와 최근 12개월 평균 325,000,000원을 우선 비교하세요. 현재 311,000,000원은 그 95.7%입니다.
- 11회 유찰 원인 확인. 권리만으로 설명하기 어려운 장기 유찰이므로 내부 상태·층·주차·접근성·수요층 등 현장 요인을 반드시 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 9세대 규모이고 동일 면적 실거래 표본도 3건뿐이므로 아파트처럼 평균가격 하나로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
- 관리비·점유 확인. 실제 점유상태와 미납 관리비 등 낙찰 후 인도·사용에 영향을 주는 항목을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 풀렸지만, 11번 외면받은 가격이다
이 사건의 첫인상은 선순위 임차보증금 285,000,000원 때문에 위험해 보이지만, 매각물건명세서의 확약을 적용하면 결론은 달라집니다. 송의영 임차관계의 실질 인수는 0원이고, 따라서 현재 실질취득액은 최저가와 같은 311,000,000원입니다. 최근 12개월 평균·최신 거래 325,000,000원보다 14,000,000원 낮아 가격 자체는 최근 시세 아래에 있습니다.
그러나 그 차이는 약 4.3%에 불과한 반면 이 사건은 이미 11회 유찰됐고, 동일 건물 경매 통계도 평균 유찰 11.0회·매각률 0.0%입니다. 그래서 이 물건을 “확약이 있으니 안전하고 시세보다 싸다”라는 두 문장만으로 평가하면 부족합니다. 권리 리스크는 크게 해소됐지만 환금성 리스크가 강하게 남아 있는 다세대입니다. 결론은 권리 조건은 확인 가능, 가격 할인은 제한적, 환금성은 보수적입니다.
