🔑 실질 인수 0원 · 🏠 임차인 1명 · 💰 실질취득 274,000,000원 · 📊 최근 거래 328,000,000원
서울서부지방법원 2024타경62553. 은평구 구산동 부성빌라 5층 501호 다세대주택입니다. 현 소유자는 임운주이며 2021.03.11. 거래가액 280,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 채권 자체보다 소유권 이전 전후로 형성된 임차인의 대항력과 확약입니다.
임차인 염규본은 임대차계약일이 2021.01.20., 확정일자 2021.01.21., 점유개시 2021.03.05., 전입신고 2021.03.09.입니다. 반면 말소기준권리는 2021.07.14. 교보생명보험 주식회사 가압류입니다. 따라서 전입이 말소기준권리보다 앞서 대항력 있는 임차인에 해당합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경62553 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 연서로13길 29-35, 5층501호 (구산동,부성빌라) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 · 5층 건 내 5층 501호 |
| 소유자 | 임운주 · 2021.03.11. 소유권이전 · 거래가액 280,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 274,000,000원 |
| 유찰 횟수 | 11회 |
| 신청채권자 청구 | 300,259,725원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 핵심
말소기준은 2021.07.14. 교보생명보험 주식회사 가압류 16,177,515원입니다. 이후 경기신용보증재단 가압류 15,756,404원, 주식회사우리카드 가압류 15,628,656원, 2024.10.23. 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 근저당과 경매개시결정·압류 일부는 이미 등기부상 말소되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 사용 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 염규본 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 280,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 전입신고가 말소기준권리보다 앞서고 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 임차권등기는 2023.05.11. 접수되었습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 직접 비교에는 한계
부성빌라의 최근 12개월 확인 거래는 1건이며, 2026.02. 거래가 328,000,000원입니다. 최저가 274,000,000원은 이 금액의 83.5%입니다. 다만 확인 거래 면적은 84.91㎡이고 분석 대상 면적은 63.27㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 328,000,000원을 대상 호수의 직접 시세로 간주해 ‘싸다’고 단정할 수는 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 84.91㎡ | 3 | 328,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.91㎡ | 1건 | 328,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 274,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,636,000원 |
| 1. 임차인 염규본 보증금 | 280,000,000원 | 269,364,000원 |
| 2. 가압류 · 교보생명보험 주식회사 | 16,177,515원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 15,756,404원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사우리카드 | 15,628,656원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 300,259,725원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 미배당액은 10,636,000원입니다. 다만 제출된 확약에 따라 해당 임차인에 대한 매수인의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 회차별 실질취득 — 확약이 없었다면 달라지는 구조
| 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 · 100% | 274,000,000원 | 10,636,000원 | 274,000,000원 |
| 12회 유찰 시 · 80% | 219,200,000원 | 64,668,800원 | 219,200,000원 |
| 13회 유찰 시 · 64% | 175,360,000원 | 107,895,040원 | 175,360,000원 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다. 현재 회차의 룰상 인수액은 10,636,000원, 12회 유찰 시 64,668,800원, 13회 유찰 시 107,895,040원입니다. 그러나 제출된 확약은 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의를 내용으로 하므로, 해당 임차인에 대해서는 각 회차 실질 인수를 0원으로 반영합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 예일여자고등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·다세대주택·단독주택·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 구산역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트평스라브지붕 5층 건 내 5층 501호이며 사용승인일은 2000.08.02.입니다.
- 토지. 토지면적 350.7㎡, 평지·사다리형이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 남서측 약 5m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 3,359,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 부성빌라는 총 8세대이며, 확인된 최근 거래는 1건입니다. 동일 면적 직접 비교 자료가 충분하지 않아 환금성·가격 판정은 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 범위·조건을 반드시 원문으로 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소. 낙찰 후 실제 말소 절차가 확약 내용대로 진행되는지 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 328,000,000원 거래는 84.91㎡로 대상 63.27㎡와 면적이 다릅니다. 단순 비율 83.5%만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
- 11회 유찰 이력. 유찰 횟수가 많더라도 현재 최저가는 감정가와 동일한 274,000,000원입니다. 회차 숫자보다 현재 입찰가 자체를 기준으로 보세요.
- 임차인 명도. 주택전부를 대상으로 한 임차권등기가 존재하므로 점유·인도 상황과 말소 후 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·확약서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 핵심은 “대항력 있음, 그러나 확약으로 실질 인수 0”
이 물건은 단순한 무인수형이 아닙니다. 임차인 염규본의 보증금은 280,000,000원이고 전입신고가 말소기준권리보다 빨라 대항력이 존재합니다. 현재 매각가 기준 배당표만 보면 10,636,000원이 미배당되어 원칙적으로 매수인 인수 위험이 생깁니다. 하지만 신청채권자가 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했기 때문에 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
가격은 별개입니다. 실질취득 274,000,000원은 확인된 최근 거래 328,000,000원의 83.5%이지만, 해당 거래 면적이 대상과 달라 직접 비교력이 약합니다. 게다가 최근 거래 표본은 1건뿐입니다. 따라서 이 사건은 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격 메리트는 동일 면적 시세 확인 전까지 보수적으로 판단해야 하는 물건입니다.
