서울서부지방법원 2024타경63143. 서울 은평구 구산동 벽산홈타운 5층 502호, 전용 36.97㎡ 다세대입니다. 권리분석의 핵심은 2023.01.16. 국의 압류보다 앞선 2021.12.20. 전입·점유를 가진 임차인 최유리입니다. 보증금은 215,000,000원, 확정일자는 2021.11.17.이고 배당요구도 이뤄져 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 구조입니다.
통상적인 계산만 하면 현재 매각가 217,000,000원에서 집행비용 3,838,000원을 먼저 빼고 임차인에게 213,162,000원이 배당돼 1,838,000원의 미배당 보증금이 남습니다. 대항력이 있으므로 원칙적으로 이 잔액은 매수인 인수 위험이 됩니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고, 대항력과 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하며 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차인에 대해서는 실질 인수액을 0원으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경63143 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현로17나길 41, 5층502호 (구산동,벽산홈타운) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 36.97㎡ · 5층 502호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 송자영 · 2021.11.08. 소유권이전 · 거래가액 215,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 217,000,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 222,143,725원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 건물 준공 | 2010.12.03 · 8세대 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 해소
말소기준권리는 2023.01.16. 국의 압류입니다. 임차인 최유리의 전입·점유일 2021.12.20.은 그보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 이후 임차권등기는 2023.12.29. 설정됐고, 후순위 압류들과 2024.11.04. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 대항력 임차인의 미배당 보증금은 일반적인 소멸권리와 달리 별도 검토가 필요한데, 이 사건은 확약 조건이 있어 그 잔액 인수도 실질적으로 해소됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최유리 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.20 | 2021.11.17 | 215,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약 반영 인수 0 |
② 시세 비교 — 현재 실질취득 2.17억은 최근 시세 이상
벽산홈타운 전용 36.97㎡ 실거래는 2건이며 모두 2021.11. 거래가 215,000,000원입니다. 평균·최저·최고와 최신 거래가 모두 215,000,000원으로 잡혀 있습니다. 현재 최저가 217,000,000원은 이 값의 100.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 36.97㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2021.11 | 36.97㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 평균 | 36.97㎡ | 2건 | 215,000,000원 |
확약을 반영하면 매수인의 실질취득은 현재 최저가와 같은 217,000,000원입니다. 따라서 실질취득도 최근 12개월 평균으로 제시된 215,000,000원의 100.9%로 시세 이상입니다. 최저가만 낮아 보인다는 이유로 가격 메리트를 부여할 수 없는 사건입니다. 더구나 최신 실거래 자체가 2021.11.이어서 거래 표본의 최신성도 낮고, 8세대 다세대라는 점까지 감안하면 가격 판단은 보수적으로 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,838,000원 |
| 1. 임차인 최유리 보증금 | 215,000,000원 | 213,162,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 222,143,725원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 보증금 부족분은 1,838,000원입니다. 다만 확약 조건을 반영하면 이 부족분에 대한 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당할 경우 배당순위와 후순위 미배당 규모에 영향을 줄 수 있습니다.
④ 회차별 인수 계산 — 확약 없을 때와 실제를 구분
| 회차 | 매각가 | 규칙상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 217,000,000원 | 1,838,000원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 173,600,000원 | 44,630,400원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 138,880,000원 | 78,864,320원 | 0원 |
대항력 임차인의 보증금만 보면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 그러나 이 사건은 해당 임차인에 대한 확약 조건이 있으므로, 그 조건이 그대로 이행되는 한 표의 규칙상 인수액은 실제 매수인 부담으로 이어지지 않습니다. 즉 이 사건의 가격 판단 기준은 낙찰가 자체입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구산중학교 북동측 인근. 주위는 다세대·근린생활시설 등이 분포하는 주거지대로 전반적인 주거환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재해 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 제5층 제502호이며 외벽은 타일붙임, 창호는 PVC 창호 등입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 193.4㎡, 공시지가 2,992,000원/㎡, 평지·세로장방·세로한면(가)입니다.
- 환금성. 총 8세대 소규모 다세대이고 실거래 표본은 2건, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 6.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 최유리 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 대항력 포기·미배당 잔액 청구 포기·임차권등기 말소 조건이 매각 시 그대로 적용되는지 원문을 재확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있는 경우 배당이 달라질 수 있으므로 세목과 법정기일을 확인하세요.
- 가격 상한 보수적 설정. 현재 217,000,000원은 실거래 평균 215,000,000원보다 높아 현재 회차를 ‘저가’로 볼 근거가 없습니다.
- 거래 표본 주의. 실거래는 2건이고 최신 거래월도 2021.11.이므로 개별 호수 상태와 현장 가격을 별도로 확인하세요.
- 환금성 점검. 8세대 다세대이고 단지 경매 평균 유찰이 6.0회이므로 재매각 가능성과 매수층을 보수적으로 평가하세요.
맺으며 — “인수는 해소됐지만, 가격까지 싸진 것은 아니다”
이 사건은 얼핏 보면 보증금 215,000,000원의 대항력 임차인 때문에 위험해 보입니다. 실제 배당계산만 보면 현재 가격에서도 1,838,000원이 부족합니다. 하지만 매각물건명세서의 확약 조건 덕분에 그 잔액을 매수인이 떠안을 위험은 실질적으로 0원입니다.
문제는 가격과 환금성입니다. 현재 실질취득은 217,000,000원인데 동일 면적 실거래 평균은 215,000,000원으로, 현재 가격은 시세의 100.9%입니다. 여기에 6회 유찰, 총 8세대, 실거래 2건이라는 조건이 겹칩니다. 따라서 결론은 “권리 위험은 확약으로 해소됐지만, 현재 가격은 보류”가 맞습니다.
