서울서부지방법원 2024타경63396. 서울 은평구 녹번동 동인에버빌 5층 502호, 전용 27.55㎡의 다세대주택입니다. 등기 흐름만 보면 2021년 1월 설정됐던 은평신용협동조합 근저당 2건은 2021.03.16 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2024.11.08 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 훨씬 앞선 2021.03.16 전입·점유를 갖춘 임차인 윤종원입니다. 을구 4번 주택임차권등기에도 보증금 285,000,000원이 기재돼 있고, 매각물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있어 미변제 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
따라서 이 사건은 최저가만 보면 안 됩니다. 현 회차 최저가 66,690,000원이 보증금 285,000,000원보다 작기 때문에, 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 인수 부담이 커져 실질취득은 약 285,000,000원 수준으로 고정됩니다. 8회·9회 유찰을 가정해도 이 핵심 구조는 변하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경63396 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 진흥로 122-6, 5층502호 (녹번동,동인에버빌) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 27.55㎡ · 지하 1층, 지상 8층 건물 내 5층 502호 |
| 소유자 | 정태종 · 2021.02.16 매매, 2021.03.16 소유권이전 · 거래가액 278,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 318,000,000원 / 66,690,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 287,051,536원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인일 | 2020.12.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
말소기준은 2024.11.08 강제경매개시결정입니다. 반면 윤종원은 2021.03.16 전입·점유를 시작했고, 임차권등기는 2023.12.13 마쳤습니다. 즉 기준권리보다 선순위인 대항력 임차인입니다. 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하지만, 이 임차인의 미변제 보증금 잔액은 매수인에게 넘어갑니다.
| 실제 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 윤종원 | 2021.03.16 · 전유부분 전부 | 285,000,000원 | 2021.02.22 (278,000,000원) 2023.02.15 (증액 7,000,000원) | 대항력 有 배당표 우선변제 미반영 미변제 잔액 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 배당요구일은 2023.12.13이며, 주택임차권등기 보증금은 285,000,000원입니다.
② 시세 비교 — 비교 기준은 6,669만원이 아니라 2.85억
동인에버빌은 총 8세대이고, 비교 면적 27.55㎡의 실거래는 1건입니다. 최신 거래는 2024.10, 6층 278,000,000원이며 최근 12개월 평균도 같은 278,000,000원입니다. 표본은 1건이고 최신 거래 시점도 2024.10이므로 가격 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 27.55㎡ | 6 | 278,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 27.55㎡ | 1건 | 278,000,000원 |
최저매각가 66,690,000원만 놓으면 최근 시세의 24.0%에 불과하지만, 이 비율은 이 사건의 가격 메리트를 설명하지 못합니다. 실질취득 약 285,000,000원으로 비교하면 최근 12개월 평균과 최신 거래 278,000,000원의 약 102.5%입니다. 즉 오히려 약 7,000,000원 높은 수준으로, 7회 유찰됐다는 사실만으로 싸다고 평가할 수 없습니다.
③ 회차별 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 약 2.85억
| 회차 | 낙찰가 가정 | 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 66,690,000원 | 218,310,000원 | 285,000,000원 |
| 8회 유찰 시 | 53,352,000원 | 231,648,000원 | 285,000,000원 |
| 9회 유찰 시 | 42,681,600원 | 242,318,400원 | 285,000,000원 |
이 표가 이 물건의 핵심입니다. 최저가가 66,690,000원에서 53,352,000원, 42,681,600원으로 내려가더라도 보증금 285,000,000원이 더 크기 때문에 미배당 인수 부분이 증가하고, 가격 판단상 실질취득은 약 285,000,000원으로 유지됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 66,690,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,600,420원 |
| 임차인 윤종원 보증금 | 285,000,000원 | 0원 |
| 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 287,051,536원 | 65,089,580원 |
| 주택도시보증공사 미배당 | - | 221,961,956원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 66,690,000원 중 집행비용 1,600,420원과 주택도시보증공사 65,089,580원이 배분되는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2020.12.30, 지하 1층·지상 8층 건물 내 5층 502호입니다.
- 입지. 지하철 6호선 역촌역 북동측 인근으로, 주위는 다세대주택·연립주택이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(역촌역세권)이며, 과밀억제권역· 대공방어협조구역 등이 포함됩니다. 토지정보에는 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함돼 있습니다.
- 환금성. 동인에버빌은 총 8세대이고 비교 가능한 27.55㎡ 실거래 표본은 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 7.0회, 낙찰률은 0.0으로 제시돼 있어 환금성은 보수적으로 보는 편이 타당합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득가로 계산. 현 최저가 66,690,000원만 보지 말고 선순위 임차보증금 인수까지 합쳐 약 285,000,000원 수준으로 비교해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 과대평가 금지. 8회 유찰 시 53,352,000원, 9회 유찰 시 42,681,600원으로 내려가도 실질취득은 약 285,000,000원 수준입니다.
- 임차권 원본 대조. 윤종원의 전입일 2021.03.16, 보증금 285,000,000원, 임차권등기 2023.12.13 및 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 전 직접 대조할 필요가 있습니다.
- 시세 표본 한계. 비교 가능한 실거래가 2024.10의 1건뿐이므로, 278,000,000원을 절대적인 시세로 단정하지 말고 실질취득이 그 가격보다 높다는 방향성을 중심으로 판단해야 합니다.
- 감정 이용상태 확인. 내부구조도는 건축물대장 현황도면과 외부관찰 등에 의해 작성돼 실제 내부와 다소 상이할 수 있다는 감정평가 의견이 있습니다.
맺으며 — “7회 유찰”보다 “2.85억 실질취득”이 중요하다
이 물건은 감정가 318,000,000원에서 7회 유찰돼 최저가가 66,690,000원까지 내려왔습니다. 표면만 보면 큰 폭으로 할인된 경매처럼 보이지만, 권리분석의 결론은 반대입니다. 말소기준 2024.11.08보다 앞서 대항력을 갖춘 윤종원의 보증금이 285,000,000원이고, 미변제 잔액을 매수인이 인수하는 구조이기 때문입니다.
따라서 가격 기준은 66,690,000원이 아니라 약 285,000,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균·최신 실거래 278,000,000원의 약 102.5%로 시세보다 낮지 않습니다. 여기에 7회 유찰, 총 8세대 다세대, 비교 실거래 1건이라는 환금성 조건도 겹칩니다. 최저가 할인은 커 보이지만 실질취득 메리트는 없고, 선순위 임차보증금 인수 부담이 핵심인 사건입니다.
