임차인 신고가 없어 매수인 인수액은 0원으로 보입니다. 다만 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 판매시설(상점)이고, 현재 공실입니다. 감정가 대비 17%까지 내려온 가격은 강하지만, 권리보다 상가 공실·환금성·임대관계 미상을 먼저 봐야 하는 사건입니다.
의정부지방법원 2025타경62878. 삼송역 현대 헤리엇 101동(판매시설)동 2층 214호입니다. 데이터상 사건 용도는 도시형생활주택으로 표시되지만, 감정 이용상태는 판매시설(상점)이고 기준시점 현재 공실입니다. 따라서 주거용 아파트처럼 단순히 “싸게 유찰됐다”로 볼 물건이 아니라, 상가 공실과 임대 수요를 함께 검토해야 합니다. 권리의 출발점은 2021년 중소기업은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 장성일 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
숫자로만 보면 매우 크게 내려왔습니다. 감정가 321,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 53,950,000원, 감정가의 17% 수준입니다. 임차인이 없고 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 다만 현재 매각가 가정으로도 중소기업은행과 후순위 근저당권자에게 279,421,100원의 미배당이 발생합니다. 권리는 정리되지만, 채권 회수 구조가 매우 부족한 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62878 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 삼송동 293 삼송역 현대 헤리엇 101동(판매시설)동 2층214호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 판매시설(상점) · 기준시점 현재 공실 |
| 소유자 | 신정식 (2021.05.14. 소유권이전, 거래가액 336,126,100원) |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 53,950,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 163,216,928원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 중소기업은행 근저당
임차인 신고 내역 없음. tenants 데이터가 비어 있어 대항력 임차인, 보증기관 승계, 임차권등기, 전세사기피해자 우선매수권 이슈는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2021.05.14. 중소기업은행 근저당권이고, 2024.11.14. 장성일 근저당권 및 2025.04.14. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 회차별 가격 — 감정가 17%까지 내려온 상태
현재 회차는 5회 유찰 후 최저가 53,950,000원입니다. 다음 유찰 시나리오도 데이터상 제시되어 있으나, 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 회차가 내려갈수록 채권자 미배당은 커집니다.
| 구분 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 17%) | 53,950,000원 | 52,578,900원 | 279,421,100원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 37,765,000원 | 36,685,230원 | 295,314,770원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 26,435,500원 | 25,559,661원 | 306,440,339원 |
이 사건은 임차인 인수형이 아니므로 실질취득은 현재 최저가와 같은 53,950,000원으로 계산됩니다. 그러나 “감정가 대비 17%”라는 숫자만으로 싸다고 결론내리기는 어렵습니다. 실거래 비교 데이터가 제공되지 않았고, 감정 이용상태가 공실 판매시설이기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,950,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,371,100원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 192,000,000원 | 52,578,900원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 장성일 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 총 채권액은 332,000,000원, 채권자 총 배당은 52,578,900원, 미배당은 279,421,100원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 미반영으로 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 덕양구 삼송동 소재 “삼송역(지하철3호선)” 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 오피스텔, 각종 근린생활시설, 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(3호선 삼송역)이 소재하여 제반 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상2층 건물 내 2층 214호이며, 사용승인일은 2020.10.16입니다.
- 용도·이용상태. 판매시설(상점)로서 기준시점 현재 공실 상태입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 규제. 준주거지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발), 과밀억제권역, 택지개발지구 등으로 표시됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 상가 확인. 현재 공실 판매시설입니다. 주변 상권, 층별 유동인구, 점포 노출, 임대료 수준을 반드시 현장 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 상가 공실은 관리비 부담이 누적될 수 있습니다. 관리단 또는 관리사무소에서 공용부분 체납 여부를 확인하세요.
- 임대관계 미상. 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 사용 흔적, 전입·사업자등록 여부를 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 매각가 가정 시 채권자 미배당은 279,421,100원입니다. 후순위 권리는 소멸하더라도 이해관계자의 대응 가능성은 염두에 두세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 가볍지만, 상가는 공실이 무겁다”
이 사건의 권리분석 자체는 복잡하지 않습니다. 임차인 데이터가 없고, 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 권리가 아니라 물건 성격입니다. 감정 이용상태가 판매시설(상점)이고 현재 공실이며 임대관계도 미상입니다. 감정가 321,000,000원에서 최저가 53,950,000원까지 내려온 할인폭은 분명 크지만, 실거래 자료 없이 “싸다”고 말할 수는 없습니다. 권리는 합격, 가격은 현장 임대수요 확인 후 판단. 이 물건의 승부처는 낙찰가보다 “받은 뒤 비워진 상가를 어떻게 채울 수 있느냐”입니다.
