서울서부지방법원 2024타경63860. 은평구 역촌동 인터시티빌라 3층 302호 다세대주택입니다. 등기 흐름의 핵심은 단순한 근저당 말소가 아니라 대항력 있는 임차권과 그 포기 조건입니다. 정일성의 임대차계약은 2021.05.13, 확정일자는 2021.06.11, 주민등록·점유개시는 2021.07.01이고 보증금은 229,000,000원입니다. 강제경매개시결정은 2024.11.15이므로 임차인은 그보다 앞서 대항요건을 갖춘 구조입니다.
그대로라면 낮은 가격에 낙찰될수록 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 유형입니다. 실제 시나리오에도 7회 유찰 시 40,488,000원, 8회 유찰 시 78,350,400원의 인수액이 계산돼 있습니다. 하지만 이 사건은 매각물건명세서 비고에서 임차인과 임차권승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력과 미배당 잔액 반환청구권을 포기하며 임차권등기를 말소하는 조건을 명시했습니다. 이 조건을 반영하면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경63860 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역말로6길 6-20, 3층302호 (역촌동, 인터시티빌라) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 전용 49.31㎡ · 방3·거실·주방·욕실2 · 5층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 김형숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 240,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 242,734,221원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인일 | 2010.06.03 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 있지만 매각조건으로 해소
2010.10.29 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권 159,900,000원은 2021.07.01 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준권리는 2024.11.15 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 정일성의 전입·점유는 2021.07.01로 이보다 앞서므로 본래 대항력이 있고, 확정일자 2021.06.11과 배당요구를 바탕으로 우선변제권도 행사합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 정일성 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 229,000,000원 | 2021.07.01 확정 2021.06.11 | 대항력 有 우선변제 有 HUG 승계인 존재 |
② 시세 비교 — 6회 유찰인데도 현재가는 최근 거래와 동일
가격 판단에서는 오래된 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 인터시티의 확인된 거래는 3건이고 전체 평균은 220,666,666원이지만, 2026.06 최신 거래는 240,000,000원, 최근 12개월 평균도 240,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가 240,000,000원은 최근 시세의 100.0%로, 최근 거래 기준으로는 할인된 가격이 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 45.88㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2021.08 | 45.88㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2021.07 | 45.88㎡ | 2 | 197,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 220,666,666원 |
전체 평균만 놓고 보면 현재 최저가는 108.8%로 오히려 평균보다 높습니다. 다만 이 전체 평균에는 2021년 거래가 포함돼 있으므로 최신 시장 판단에서는 2026.06 거래 240,000,000원을 더 중요하게 봐야 합니다. 최근 거래가 과거 거래 대비 13.7% 높은 흐름이라는 점도 확인됩니다. 결론은 단순합니다. 최근 가격이 상승한 것은 맞지만, 현재 경매가격 자체는 그 최신 거래가와 같아 할인 메리트가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,160,000원 |
| 1. 임차인 정일성 보증금 | 229,000,000원 | 229,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 242,734,221원 | 6,840,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 임차보증금 229,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사 청구액 중 6,840,000원이 배당됩니다. 신청채권자 미배당액은 235,894,221원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 240,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 · 감정가 80% | 192,000,000원 | 40,488,000원 | 0원* |
| 8회 유찰 시 · 감정가 64% | 153,600,000원 | 78,350,400원 | 0원* |
* 40,488,000원·78,350,400원은 대항력 포기 조건을 반영하지 않은 시나리오상 인수액입니다. 매각물건명세서의 대항력 포기·미배당 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 역촌동 주민센터 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택·연립주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장, 근거리에 지하철 6호선 구산역이 있습니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 방3·거실·주방·욕실2 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2010.06.03입니다. 승강기·난방·급배수 및 위생설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 5미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역이며, 토지 공시지가는 3,664,000원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 해당사항 없음이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 인터시티는 총 10세대의 소규모 다세대이고 확인된 거래는 3건입니다. 단지 경매 통계는 평균 유찰 6.0회, 매각률 0.0%로 나타납니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약·매각조건 원문 대조. 대항력 포기, 미배당 잔액 반환청구권 포기, 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 정일성 임차권등기가 매각조건에 따라 말소되는 구조인지 최종 매각물건명세서와 등기부를 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복 계산 금지. 실제 임차인은 정일성 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차권승계인·신청채권자이므로 보증금 229,000,000원을 별도로 한 번 더 더하면 안 됩니다.
- 현재 가격은 시세 할인 없음. 최저가 240,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래가의 100.0%입니다.
- 유찰 횟수와 가격을 분리해서 판단. 6회 유찰이라는 숫자만으로 저가라고 판단할 수 없습니다. 현재 최저가는 감정가의 100%입니다.
- 현장 상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 탐문·외부관찰을 토대로 작성됐습니다.
- 배당 변동요소 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당에서 달라질 수 있는 요소가 남아 있습니다.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개다”
이 사건의 첫인상은 대항력 임차보증금 229,000,000원이 감정가에 육박해 위험해 보인다는 것입니다. 하지만 매각물건명세서에 임차인과 임차권승계인의 대항력 포기, 미배당 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있어 매수인 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
문제는 가격입니다. 현재 최저가 240,000,000원은 최신 실거래 240,000,000원과 같고, 최근 12개월 평균 역시 240,000,000원입니다. 이미 6회 유찰됐고 총 10세대의 다세대라는 환금성 조건까지 고려하면, 현재 회차는 권리 리스크가 해소됐다는 사실만으로 높은 평가를 주기 어렵습니다. 권리는 조건부로 정리됐지만 가격은 최근 시세 그대로입니다. 이 물건의 핵심은 “인수 0원 확인”과 “시세보다 낮은 입찰가 확보”를 서로 분리해 판단하는 것입니다.
