서울서부지방법원 2024타경64160. 은평구 신사동 은평터널로7길 17, 현대빌라 5층 502호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 한국형 씨이고, 2021년 4월 8일 거래가 200,000,000원에 취득했습니다. 핵심은 소유권보다 사흘 앞선 2021년 4월 5일 서지연 씨의 주민등록·점유입니다. 임대차계약일은 2021년 3월 13일, 확정일자는 2021년 3월 15일이며 보증금은 200,000,000원입니다.
말소기준은 2022년 8월 26일 한국자산관리공사의 가압류입니다. 따라서 임차인의 전입·점유는 말소기준보다 약 1년 4개월 앞서 있어 대항력 있는 선순위 임차에 해당합니다. 일반적인 구조라면 낙찰가가 낮아질수록 배당되지 못한 보증금이 매수인에게 넘어가는 유형입니다. 다만 이 사건은 매각조건이 다릅니다. 임차인과 임차권승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력, 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기를 말소하기로 되어 있어, 이 조건이 이행되는 범위에서는 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경64160 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 은평터널로7길 17, 5층502호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 47.41㎡ · 지상 5층 중 5층 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 한국형 (2021.04.08. 거래가 200,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 203,000,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 212,785,874원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차는 있으나 매각조건이 핵심
서지연 씨는 전입·점유가 2021년 4월 5일이고 확정일자는 2021년 3월 15일입니다. 말소기준인 2022년 8월 26일 가압류보다 빠르므로 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다. 2023년 4월 25일에는 보증금 200,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다.
| 구분 | 점유 / 권리자 | 보증금 | 권리상태 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 서지연 · 주택전부 | 200,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 | 실질 인수 0원* |
| 임차권승계인 | 주택도시보증공사 | 서지연 보증금 승계 | 승계 | 보증금 중복 합산 금지 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차권승계인으로 표시되어 있으며 같은 임대차보증금을 별도로 더하지 않습니다.
② 가격 비교 — 2.03억은 확인 실거래 2.23억의 91%
현대빌라(191-11)는 총 8세대, 2002년 7월 8일 사용승인된 다세대주택입니다. 대상 전용면적은 47.41㎡이며 확인되는 동일면적 실거래는 2024년 4월 3층 223,000,000원 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 47.41㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 비교 기준 | 47.41㎡ | 1건 | 223,000,000원 |
현재 최저가이자 확약 조건을 반영한 실질취득금액 203,000,000원은 이 실거래 223,000,000원의 91.0%입니다. 금액 차이는 20,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 거래가 1건뿐이고 거래시점도 2024년 4월이어서, 이를 곧바로 현재 시세 전체로 단정하기보다 개별 호수의 층·상태와 실제 매수수요를 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,642,000원 |
| 1. 임차인 서지연 보증금 | 200,000,000원 | 199,358,000원 |
| 2. 가압류 · 한국자산관리공사 | 10,835,568원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 212,785,874원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 임차보증금 200,000,000원 중 199,358,000원이 배당되어 642,000원이 남습니다. 다만 매각조건상 임차인과 임차권승계인이 미배당 잔액 반환청구권과 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
④ 유찰 시나리오 — 원래 인수액은 늘지만 조건 반영 시 실질 0원*
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 203,000,000원 | 642,000원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 | 162,400,000원 | 40,673,600원 | 0원* |
| 8회 유찰 시 | 129,920,000원 | 72,698,880원 | 0원* |
확약 조건이 없다면 대항력 있는 임차인의 보증금 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 총 실질취득비용이 보증금 수준으로 수렴하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 해당 임차보증금에 대해 대항력과 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있어, 표의 룰상 미배당액과 별개로 실질 인수는 0원*입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 신사동 숭실중학교 남측 인근이며, 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물의 5층 502호입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측으로 약 10미터, 서측으로 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역, 도시지역, 과밀억제권역이며 공시지가는 3,895,000원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택이고 확인 실거래가 1건이며, 경매 통계상 평균 유찰 6.0회·매각률 0.0%로 제시돼 환금성은 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 재확인. 대항력·미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인하세요.
- 보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 서지연 씨 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차권승계인이므로 동일 보증금을 별도 채무처럼 합산하면 안 됩니다.
- 가격 기준. 현재 실질취득 203,000,000원은 확인 실거래 223,000,000원의 91.0%지만 비교 거래가 1건뿐이므로 현장 시세를 추가 확인해야 합니다.
- 환금성. 8세대 다세대·6회 유찰 이력을 감안해 향후 재매각 시 필요한 할인폭과 매수수요를 점검하세요.
- 명도·점유. 임차권등기와 보증금 관계가 정리되더라도 실제 점유상태와 인도 가능 시점을 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 위험은 조건부 해소, 승부처는 환금성과 가격
표면만 보면 보증금 200,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 경계해야 할 물건입니다. 실제 배당표에서도 현재 가격 기준 642,000원의 미배당액이 계산됩니다. 그러나 이 사건은 임차인과 임차권승계인이 대항력과 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되기 때문에, 그 조건을 반영한 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
가격은 203,000,000원으로 확인 실거래 223,000,000원의 91.0% 수준입니다. 다만 거래 표본이 1건이고, 총 8세대의 소규모 다세대에 6회 유찰 이력까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “선순위 임차 때문에 피할 물건”은 아니지만, “2.23억 거래보다 싸 보인다는 이유만으로 쉽게 살 물건”도 아닙니다. 매각조건을 정확히 확인한 뒤 실제 환금성과 현장가격을 기준으로 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
* 배당계산상 현재 회차 미배당 임차보증금은 642,000원이지만, 매각물건명세서의 대항력 포기·미배당 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영한 실질 인수액은 0원으로 판단.
