서울서부지방법원 2024타경64344. 은평구 갈현동 천지투스타 4층 403호, 전용 28.19㎡ 다세대주택입니다. 감정가 240,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가는 153,600,000원까지 낮아졌습니다. 표면 가격만 보면 최근 12개월 실거래 평균 244,000,000원의 63.0%로 크게 할인된 것처럼 보이지만, 이 사건은 최저가보다 임차보증금 인수 구조를 먼저 봐야 하는 물건입니다.
등기된 임차권자 김미선은 2022.02.15. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.01.21.입니다. 말소기준권리인 2023.10.18. 압류보다 앞서 대항요건을 갖췄으며, 보증금 235,000,000원 중 예상 배당액은 150,649,600원입니다. 통상 미배당액 84,350,400원은 매수인이 인수하지만, 매각물건명세서의 포기·말소 조건이 충족되면 김미선 관련 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다.
그러나 최원호도 2023.05.03. 전입하여 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 확정적인 인수액을 계산할 수 없습니다. 제공된 판단상 대항력은 인정되지만 보증금이 미상이고, 김미선에게 적용되는 포기·말소 조건이 최원호에게도 적용된다는 근거는 없습니다. 이 별도 위험 때문에 실질취득가는 아직 확정되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경64344 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현로 229-3, 4층 403호 (갈현동, 천지투스타) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 28.19㎡ · 철근콘크리트구조 5층 내 4층 |
| 소유자 | 김은규 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 153,600,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 244,159,707원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 등기 발급 | 2026.07.30. · 서울서부지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 주된 인수는 조건부 해소, 별도 임차인은 미상
말소기준권리는 2023.10.18. 남동세무서장 처분의 압류입니다. 이후의 김미선 임차권등기, 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 서울특별시 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기 자체가 소멸하는 것과 대항력 있는 임차보증금 잔액의 인수 여부는 별개입니다. 김미선은 앞선 전입·확정일자를 보유하므로 원칙적으로 미배당 보증금이 남지만, 이 사건은 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각됩니다.
임차인·승계 신고 분석
| 신고자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최원호 | 2023.05.03. / 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수액 미상 말소기준권리 이전 전입 |
| 김미선 | 2022.02.15. / 2022.01.21. | 235,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* 룰상 미배당 84,350,400원 |
| 시보증 | 2022.02.15. / 2022.01.21. | 별도 합산 없음 | 중복 신고 | 승계 행사 | 보증기관 승계 최원호 보증금의 대위·승계 |
실제 임차인은 최원호·김미선 2명입니다. 시보증은 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
② 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 룰상 인수는 늘어난다
김미선의 포기·말소 조건이 이행되지 않는다고 가정하면, 낙찰가가 내려갈수록 배당액이 줄고 미배당 보증금 인수액은 증가합니다. 따라서 최저가만 낮아지는 것을 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 김미선 보증금 기준의 실질취득 부담은 낙찰가와 인수액의 결합으로 약 235,000,000원 수준에 고정되는 구조입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 김미선 룰상 인수 | 조건 이행 시 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 153,600,000원 | 84,350,400원 | 김미선 0원* |
| 3회 유찰 시(51%) | 122,880,000원 | 114,640,320원 | 김미선 0원* |
| 4회 유찰 시(41%) | 98,304,000원 | 138,865,472원 | 김미선 0원* |
위 인수액은 김미선 보증금에 관한 룰상 수치입니다. 포기·말소 조건이 이행되면 김미선 인수는 실질 0원이지만, 최원호의 미상 보증금은 별도로 남습니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 총취득가는 미확정
천지투스타는 2019.04.30. 준공된 16세대 다세대주택입니다. 비교 표본 8건의 전체 평균은 230,000,000원이지만, 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 3건의 평균은 244,000,000원, 최신 거래는 217,000,000원이며, 최근 구간은 과거 구간보다 10.1% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 25.58㎡ | 5 | 217,000,000원 |
| 2025.07 | 28.36㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2025.06 | 29.8㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2024.07 | 29.56㎡ | 2 | 204,000,000원 |
| 2022.05 | 29.56㎡ | 2 | 229,000,000원 |
| 2022.04 | 26.56㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 2021.11 | 26.56㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 2021.07 | 26.56㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 244,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 8건 | 230,000,000원 |
현재 최저가 153,600,000원은 최근 12개월 평균 244,000,000원의 63.0%이고 전체 평균 230,000,000원의 66.8%입니다. 하지만 이 비율은 낙찰가만 비교한 수치입니다. 김미선의 조건부 인수는 해소 가능하더라도 최원호의 보증금이 미상인 상태이므로, 최저가를 곧바로 실질취득가로 보고 “시세보다 싸다”고 결론 내려서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 153,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,950,400원 |
| 1. 임차인 김미선 보증금(우선변제) | 235,000,000원 | 150,649,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 244,159,707원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 김미선 보증금에 배당되고, 주택도시보증공사의 청구액 244,159,707원은 전액 미배당으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정 이용상태·실거래 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 403호입니다.
- 입지. 서울갈현초등학교 남서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재감지기·화재경보기, 도시가스 개별난방, CCTV를 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지는 북측 약 5미터 포장도로와 접하고, 인접지 및 도로와 대체로 등고평탄합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 312.4㎡이며 공시지가는 3,314,000원/㎡입니다.
- 거래성. 16세대 규모이며 비교 실거래는 8건, 최근 12개월 거래는 3건입니다. 거래금액은 204,000,000원부터 260,000,000원까지 분포합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 김미선 및 임차권승계인의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 어떻게 집행되는지 매각물건명세서 원문과 법원 절차를 대조해야 합니다.
- 최원호 보증금 확인. 임대차계약서, 배당요구 여부, 확정일자, 실제 점유, 보증기관 승계 범위를 확인하기 전에는 추가 인수액을 0원으로 계산하면 안 됩니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 시보증은 최원호 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 더하지 않습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.10.14. 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각 후 말소 여부와 관련 절차를 원본에서 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 말소기준권리가 국세 압류이고 서울특별시 압류도 있으므로 실제 배당표에서 조세채권의 금액과 우선순위를 확인해야 합니다.
- 가격 상한은 총취득가 기준. 입찰가만 실거래와 비교하지 말고, 확인된 인수액과 필요한 비용을 더한 총부담액을 최근 12개월 평균 244,000,000원 및 최신 거래 217,000,000원과 비교해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 끝나는 임차인과, 끝나지 않은 임차인을 분리하라”
이 사건의 주된 임차권자인 김미선은 보증금 235,000,000원 중 150,649,600원을 배당받고, 원칙상 84,350,400원이 남습니다. 그러나 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 이행되면 김미선에 관한 인수는 실질 0원*입니다. 여기까지만 보면 현재 최저가 153,600,000원은 최근 시세보다 상당히 낮아 보입니다.
문제는 별도의 실제 임차인 최원호입니다. 최원호는 말소기준권리보다 앞서 전입했지만 보증금이 확인되지 않았고, 김미선에게 적용되는 조건을 최원호에게도 적용할 수 있다는 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 “주된 인수는 해소 가능하지만, 확약 밖 미상 임차인이 남은 사건”입니다. 결론은 가격 매력이 아니라 사실확인입니다. 김미선은 조건 확인, 최원호는 금액 확인. 두 항목이 모두 정리되기 전에는 최저가 63.0%만으로 저가 매수라고 판단할 수 없습니다.
* 매각물건명세서에 기재된 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제로 이행되는 경우에 한합니다. 해당 조건은 김미선 및 임차권승계인 관련 판단이며, 최원호의 미상 보증금까지 당연히 해소한다는 의미가 아닙니다.
