서울서부지방법원 2024타경64566. 은평구 응암동 거성리젠시 8층 802호, 전용 29.99㎡ 다세대 물건입니다. 소유자 김준한은 2021.03.02 매매로 298,000,000원에 취득했고, 같은 날 민간임대주택등기가 설정됐습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2021.03.02 전입·점유, 2021.02.09 확정일자를 갖춘 김동민의 보증금 297,000,000원 임차권입니다. 임차권등기는 2023.05.10 이뤄졌고, 말소기준인 2024.12.05 강제경매개시결정보다 선순위이므로 원칙적으로 대항력이 있습니다.
현재 매각가 297,000,000원 가정에서는 집행비용 4,958,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 292,042,000원이 배당돼 4,958,000원이 남습니다. 일반 원칙만 적용하면 이 부족분이 매수인 인수로 이어집니다. 다만 매각물건명세서에는 신청채권자가 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 이 임차권에 관해서는 룰상 4,958,000원, 실질 0원으로 판단합니다. 확약의 효력은 이 임차권에 관한 잔존청구에 한정해 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경64566 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 불광천길 462-13, 8층802호 (응암동,거성리젠시) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 다세대주택 · 전용 29.99㎡ · 지상 9층 중 8층 |
| 소유자 | 김준한 (2021.03.02 매매 · 거래가액 298,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 297,000,000원 |
| 유찰 | 10회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 317,712,309원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약이 핵심
임차인 김동민은 2021.03.02 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.02.09입니다. 보증금은 297,000,000원이며 주택 전부를 사용합니다. 2023.05.10 임차권등기가 이뤄졌고 배당요구도 확인됩니다. 말소기준인 2024.12.05 강제경매개시결정보다 앞선 권리여서 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 다만 이 사건에는 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 있어 매수인의 실질 인수부담은 0원으로 정리됩니다.
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 김동민 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 2021.03.02 / 2021.02.09 | 297,000,000원 | 대항력 有 우선변제 실질 인수 0원 |
② 시세 비교 — 실질취득 297,000,000원은 최근 시세 위
거성리젠시는 16세대, 2020.10.05 사용승인 물건입니다. 전용 29.99㎡와 면적이 매칭된 실거래는 5건이며 전체 평균은 289,000,000원입니다. 다만 과거 거래를 포함한 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해서 보면, 최근 12개월 4건 평균은 286,500,000원, 최신 거래는 2025.08 · 285,000,000원입니다. 최근 구간은 이전보다 -4.2% 낮은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 29.9㎡ | 6 | 285,000,000원 |
| 2024.11 | 29.16㎡ | 8 | 305,000,000원 |
| 2024.11 | 29.99㎡ | 6 | 277,000,000원 |
| 2024.10 | 29.9㎡ | 8 | 279,000,000원 |
| 2022.04 | 29.76㎡ | 7 | 299,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 286,500,000원 |
확약을 반영하면 실질취득은 최저가와 같은 297,000,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균의 103.7%로, 최신 거래 285,000,000원보다도 높습니다. 여기에 최근 거래 추세가 -4.2%이므로 과거 전체 평균 289,000,000원을 근거로 가격 매력을 높게 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 297,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,958,000원 |
| 1. 임차인 김동민 보증금 | 297,000,000원 | 292,042,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 317,712,309원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 임차보증금 중 4,958,000원이 미배당되어 매수인 인수로 잡힙니다. 그러나 이 사건은 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약이 있어 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 확약 전·후 해석은 다르다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 297,000,000원 | 4,958,000원 | 297,000,000원 |
| 11회 유찰 시 | 237,600,000원 | 63,526,400원 | 237,600,000원 |
| 12회 유찰 시 | 190,080,000원 | 110,381,120원 | 190,080,000원 |
확약이 없다면 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 회차에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 총 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 그러나 이 사건은 잔존 보증금반환청구권 포기 확약이 있으므로 해당 임차권의 미배당액을 실질 인수로 더하지 않습니다. 따라서 확약이 유효하게 적용되는 전제에서는 각 회차의 실질취득은 매각가와 같습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 응암3동주민센터 북측 인근이며, 다가구주택·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 새절역(지하철 6호선)이 있습니다. 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 9층 건물의 8층 802호입니다. 기본 위생·급배수, 도시가스 난방, 소화전, 기계식 주차장, 승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측과 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 공시지가는 4,129,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·도시지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 16세대 규모이고 최근 거래 추세가 -4.2%이며, 경매 통계상 평균 유찰 7.2회·낙찰률 0.0%입니다. 최근 가격과 경매 소화력을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 물건에서 실질 인수 0원의 근거는 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약입니다. 입찰 전 원문과 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 선순위 임차권 확인. 김동민은 2021.03.02 전입·점유, 2021.02.09 확정일자, 보증금 297,000,000원의 대항력 있는 임차인입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 289,000,000원보다 최근 12개월 평균 286,500,000원, 최신 거래 285,000,000원, 최근 추세 -4.2%를 우선해서 보세요.
- 현재 가격 경계. 실질취득 297,000,000원은 최근 12개월 평균의 103.7%입니다. 10회 유찰이라는 숫자만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 경매 환금성. 거성리젠시 경매 통계는 평균 유찰 7.2회, 낙찰률 0.0%입니다. 매수 후 재매각 가능성을 보수적으로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 임차권등기, 확약서, 현황조사와 실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 확약으로 풀렸지만, 가격은 아직 아니다”
이 물건은 겉으로 보면 보증금 297,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있어 부담이 매우 커 보입니다. 실제 배당계산도 현재 회차에서 4,958,000원의 부족분을 보여줍니다. 하지만 신청채권자가 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약을 제출해 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 현재 회차가 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득 297,000,000원은 최근 12개월 평균 286,500,000원의 103.7%이고 최신 거래 285,000,000원보다 높습니다. 최근 거래 추세도 -4.2%이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰은 7.2회, 낙찰률은 0.0%입니다. 확약은 권리 위험을 낮췄지만 가격 위험까지 없애주지는 않습니다. 현재 판단은 권리 확인 후 통과 가능, 가격은 보류입니다.
