서울서부지방법원 2024타경64603. 서울 은평구 구산동 명신샤인빌 2층 202호, 감정평가상 다세대주택입니다. 등기부상 현재 소유자는 최미주이고, 2021.03.22. 거래가액 202,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 문제의 핵심은 최저가가 아니라 2021.03.19. 전입·점유를 갖춘 박진희의 임차권입니다. 임차보증금은 202,000,000원, 확정일자는 2021.01.20.이며, 등기부에는 2023.10.18. 주택임차권등기가 설정돼 있습니다.
이 사건의 말소기준은 2024.12.06. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 박진희의 전입·점유는 그보다 앞선 2021.03.19.이므로 대항력이 있고, 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사합니다. 다만 현재 최저가 58,196,000원에서는 집행비용을 제외하고 임차인에게 예상 배당되는 금액이 56,748,472원뿐이어서 나머지 145,251,528원은 매수인 인수로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경64603 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 서오릉로21길 33-26, 2층202호 (구산동,명신샤인빌) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 47.16㎡ · 지상5층 건물의 2층 202호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 최미주 (2021.03.22. 거래가액 202,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 58,196,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 202,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 2.02억 임차보증금이 핵심
2012년 관악신용협동조합 근저당과 2013년 국민은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 중요한 선순위 권리는 박진희의 임차권입니다. 임대차계약일 2021.01.19., 확정일자 2021.01.20., 전입·점유개시 2021.03.19.이며 보증금은 202,000,000원입니다. 경매개시결정은 2024.12.06.이므로 임차인의 대항력 발생시점이 앞섭니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박진희 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.03.19 / 2021.01.20 | 202,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미배당 인수 |
② 시세 비교 — 5,819만원이 아니라 실질취득 약 2.02억으로 봐야 한다
명신샤인빌에서 확인된 거래는 2024.05. 전용 29.45㎡, 5층, 90,000,000원 1건입니다. 다만 본건 전용면적은 47.16㎡로 거래 표본과 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 이 9,000만원 거래를 본건의 직접적인 동일면적 시세로 단정할 수 없고, 가격 메리트 판단의 직접 기준으로 쓰기에는 한계가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 29.45㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 본건 | 47.16㎡ | 2 | 실질취득 ≈ 202,000,000원 |
표면 최저가는 확인된 거래가 90,000,000원의 64.7%이지만, 이 비교는 본건의 경제적 취득원가를 반영하지 못합니다. 인수 보증금을 고려하면 본건은 약 202,000,000원의 실질취득 구조이므로 “최저가가 9,000만원보다 싸다”는 식으로 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,196,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,447,528원 |
| 1. 임차인 박진희 보증금 | 202,000,000원 | 56,748,472원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 202,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 145,251,528원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 202,000,000원 중 56,748,472원만 배당되고, 145,251,528원이 남습니다. 매각물건명세서상 이 미변제 잔액은 매수인이 인수합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 크게 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 58,196,000원 | 145,251,528원 | 보증금 미배당액 인수 |
| 7회 유찰 시 | 46,556,800원 | 156,681,222원 | 낙찰가 하락만큼 인수액 증가 |
| 8회 유찰 시 | 37,245,440원 | 165,824,978원 | 총 경제적 부담은 약 2.02억 수준 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구산초등학교 북서측 인근이며, 다세대주택·다가구주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 구산역이 있습니다.
- 건물. 2012년 8월 사용승인된 철근콘크리트구조 지상5층 건물의 2층 202호입니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 공시지가는 4,080,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 명신샤인빌은 8세대이고 확인된 거래는 1건이며, 본건과 면적이 일치하는 거래 표본은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 총부담 확인. 58,196,000원만 준비하는 구조가 아닙니다. 현재 회차 기준 임차보증금 미배당 145,251,528원의 인수 가능성을 반드시 합산해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 박진희의 전입 2021.03.19., 확정일자 2021.01.20., 임차보증금 202,000,000원 및 배당요구 내용을 등기부·매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 유찰가 착시 금지. 7회·8회 유찰 시에도 낙찰가 하락분만큼 보증금 인수액이 늘어나는 구조인지 배당표를 다시 계산해야 합니다.
- 시세 표본 주의. 확인 거래는 전용 29.45㎡이고 본건은 47.16㎡이므로 90,000,000원을 직접적인 동일면적 시세로 쓰면 안 됩니다.
- 환금성 확인. 8세대 다세대이고 경매 평균 유찰이 6.0회인 점을 감안해 실제 매수수요와 대출 가능 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “5,819만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 감정가 222,000,000원이 6회 유찰돼 최저가 58,196,000원까지 내려왔다는 점입니다. 그러나 권리분석에서는 그 숫자보다 박진희의 대항력 있는 보증금 202,000,000원이 우선입니다.
현재 회차에서 임차인이 받을 예상 배당은 56,748,472원이고, 미변제액 145,251,528원은 매수인이 인수합니다. 따라서 표면 낙찰가가 낮아져도 실질취득은 약 202,000,000원 수준에 묶이는 구조입니다. 확인된 90,000,000원 거래는 전용면적이 달라 직접 비교가 어렵고, 본건 자체도 이미 6회 유찰됐습니다. 최저가 할인율만 보고 접근할 사건이 아니라, 선순위 임차보증금 인수를 기준으로 판단해야 하는 물건입니다.
