서울서부지방법원 2024타경64627. 서울 은평구 갈현동 행복마을 102동 4층 401호, 전용 54.43㎡ 다세대주택입니다. 감정평가상 도시형생활주택·단지형다세대로 이용 중이고 침실2·다용도실·거실·주방·화장실2·발코니1·현관 구조입니다. 현재 소유자는 이용심이며 2021년 5월 12일 매매, 거래가액 310,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
이 사건에서 가장 중요한 권리는 김지민의 310,000,000원 주택임차권입니다. 주민등록·점유개시는 2021.05.12, 확정일자는 2021.04.22이고, 2023.06.08 임차권등기가 접수됐습니다. 현재 말소기준은 2024.12.12 강제경매개시결정이므로 임차인은 그보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 단순 배당 계산만 보면 최저가 282,000,000원에서 보증금 전액을 받지 못해 32,748,000원이 남지만, 이 사건에는 그 위험을 뒤집는 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경64627 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 서오릉로18길 33-25, 102동 4층401호 (갈현동, 행복마을) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대) · 전용 54.43㎡ · 제4층 제401호 |
| 이용상태 | 침실2 · 다용도실 · 거실 · 주방 · 화장실2 · 발코니1 · 현관 |
| 소유자 | 이용심 · 2021.05.12 매매 · 거래가액 310,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 282,000,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 330,953,145원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인일 | 2016.11.02 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 핵심
과거 우리은행 근저당권 165,000,000원은 2021.05.13 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 이번 경매의 말소기준은 등기부상 남아 있는 선순위 근저당이 아니라 2024.12.12 강제경매개시결정입니다. 김지민의 주민등록·점유개시일 2021.05.12, 임차권등기 2023.06.08은 이보다 앞서므로 대항력 있음으로 판단됩니다. 확정일자 2021.04.22와 배당요구도 있어 우선변제권도 행사합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지민 | 401호 전부 · 주거(임차권등기) | 310,000,000원 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
실제 임차인 1명. 보증기관 승계·대위 중복 임차인으로 분류된 신고는 없습니다.
* 확약이 없다고 가정한 배당 규칙상 현재 회차 미배당 인수액은 32,748,000원입니다. 확약의 효력은 해당 잔존 보증금 반환청구 및 임차권등기 말소에 관한 범위로 반영했습니다.
② 시세 비교 — 최근 시세는 240,000,000원, 추세도 -11.3%
행복마을의 거래 표본은 6건입니다. 전체 평균은 265,500,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 최신 거래는 2026.07 전용 54.5㎡ 5층 240,000,000원이고, 최근 12개월 평균 역시 240,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 -11.3%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 54.5㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 2024.11 | 54.43㎡ | 2 | 276,000,000원 |
| 2024.10 | 59.5㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2023.04 | 54.5㎡ | 3 | 273,000,000원 |
| 2023.04 | 59.5㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2022.02 | 59.5㎡ | 4 | 284,000,000원 |
현재 최저매각가이자 확약 반영 실질취득액인 282,000,000원은 최근 12개월 평균 240,000,000원의 117.5%입니다. 전체 평균 265,500,000원과 비교해도 최저가 비율은 106.2%입니다. 따라서 10회 유찰이라는 숫자만 보고 “많이 싸졌다”고 판단할 수 없습니다. 현재 회차 가격은 최근 시세 이상이고, 추세도 하락 중입니다.
③ 예상배당표 (매각가 282,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,748,000원 |
| 1. 임차인 김지민 보증금 | 310,000,000원 | 277,252,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 330,953,145원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당규칙상 임차보증금 미배당액은 32,748,000원이나 확약 반영 시 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 신청채권자 청구액 330,953,145원은 예상배당 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 282,000,000원 | 32,748,000원 | 0원* |
| 11회 유찰 시 | 225,600,000원 | 88,358,400원 | 0원* |
| 12회 유찰 시 | 180,480,000원 | 132,846,720원 | 0원* |
확약이 없었다면 낙찰가가 낮아질수록 김지민 보증금의 미배당 인수액이 커지는 구조입니다. 하지만 이 사건은 신청채권자의 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 있어 위 시나리오의 룰상 미배당액을 매수인 실질 인수로 더하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 갈현동 선정중고등학교 동측 인근. 다세대주택, 도시형생활주택, 소형 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 학교가 혼재된 기존 주택지입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장, 근거리에 지하철 3호선·6호선 연신내역이 있으며 대중교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 6층 중 제4층 제401호. 사용승인일 2016.11.02, 도시가스 개별난방·급배수·위생·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 3m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 2,570,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 거래·환금성. 행복마을은 29세대이며 확인된 거래 표본은 6건입니다. 최신 거래는 2026.07의 240,000,000원이고 최근 거래 추세는 -11.3%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건 권리분석의 핵심은 주택도시보증공사의 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문을 직접 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 범위 확인. 김지민의 임차권등기 및 잔존 보증금 관련 권리가 확약 문구대로 처리되는지 매각조건을 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 265,500,000원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 240,000,000원을 가격 기준으로 우선하십시오. 현재 실질취득 282,000,000원은 117.5%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 이전 구간 대비 -11.3%입니다. 과거 284,000,000원까지의 거래를 근거로 현재 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 10회 유찰 원인 점검. 현재 10회 유찰 상태이고 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 10.0회, 매각률은 0.0%입니다. 권리 외에도 가격·수요·환금성 요인을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본 및 당해세·최우선변제 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 권리는 풀려도, 가격까지 싸지는 것은 아니다”
이 사건은 표면만 보면 대항력 임차보증금 310,000,000원이 최저가 282,000,000원보다 큰 전형적인 인수 위험형입니다. 실제 배당 계산에서도 32,748,000원의 미배당액이 잡힙니다. 그러나 신청채권자 주택도시보증공사가 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했기 때문에, 본 분석에서는 매수인의 실질 인수를 0원*으로 봅니다.
그 다음부터는 가격이 핵심입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 240,000,000원, 현재 실질취득은 282,000,000원으로 117.5%입니다. 거래 추세도 -11.3%이고 이미 10회 유찰된 다세대입니다. 즉 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 현재 가격은 최근 시세 이상입니다. 이 물건은 “대항력 때문에 무조건 피할 물건”은 아니지만, 그렇다고 “10회 유찰이라 싸게 나온 물건”도 아닙니다. 확약 원문 확인과 함께 최근 240,000,000원 시세를 기준으로 가격을 보수적으로 판단해야 하는 사건입니다.
