서울서부지방법원 2024타경64689. 마포구 성산동 ‘마포상암시티프라디움리버’ 7층 714호, 현재 이용상태가 오피스텔인 집합건물입니다. 소유자 박경아는 2021.12.27. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 225,000,000원입니다. 등기부에 근저당은 없으며, 이 사건의 말소기준권리는 2024.12.18. 강제경매개시결정입니다. 이후 2025.08.26. 국 명의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 장용주의 전입신고일은 2024.12.06.로 말소기준일인 2024.12.18.보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 ‘대항력 있는 임차인’으로 확정할 수는 없습니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상이며, 배당요구는 2025.02.12. 접수됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경64689 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 모래내로1길 4, 7층714호 (성산동,마포상암시티프라디움리버) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 16층 건물 내 제7층 제714호 · 오피스텔 이용중 |
| 소유자 | 박경아 (2021.12.27. 소유권이전, 거래가액 225,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 75,694,000원 (5회 유찰, 감정가의 32.77%) |
| 신청채권자 / 청구 | 임승택 / 72,531,005원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
최초 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 박경아 명의 소유권이전 뒤 별도의 근저당권은 없습니다. 따라서 2024.12.18. 강제경매개시결정이 말소기준권리가 됩니다. 2025.08.26. 압류는 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 반면 장용주의 전입일 2024.12.06.은 말소기준보다 앞서므로 매수인이 반드시 확인해야 하는 선순위 점유관계입니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장용주 | 2024.12.06 | 미상 | 미상 | 2025.02.12 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 확인 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 장용주 본인의 점유관계로 확인됩니다. 전입은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상이라 대항력과 우선변제, 낙찰자 승계액을 금액으로 확정할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 5회 유찰은 ‘시세 할인’의 증거가 아니다
현재 최저가는 75,694,000원으로 감정가 231,000,000원의 32.77% 수준입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 같은 비교 가능한 거래자료가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 낙폭만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론낼 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 75,694,000원 | 72,531,005원 | 0원 | 1,400,503원 |
| 6회 유찰 시 | 60,555,200원 | 59,065,206원 | 13,465,799원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 48,444,160원 | 47,172,165원 | 25,358,840원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 72,531,005원이 계산상 전액 배당되지만, 한 차례 더 유찰되면 신청채권자에게도 13,465,799원의 미배당이 생기고, 7회 유찰 시에는 25,358,840원으로 커집니다. 다만 이것은 신청채권자의 배당 부족액일 뿐, 장용주 임차보증금의 승계액을 뜻하지 않습니다. 임차보증금 자체가 미상이기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 75,694,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,762,492원 |
| 1. 경매개시결정 · 임승택 | 72,531,005원 | 72,531,005원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,400,503원 |
현재 계산에서는 신청채권자 청구액이 전액 배당되고 1,400,503원이 잔여로 남습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 장용주의 보증금 자체가 미상이므로 이 표만으로 매수인 최종 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마포구청 남동측 인근으로, 주위는 아파트·업무시설(오피스텔)·근린생활시설 등이 혼재한 지역이며 제반환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 지하철 6호선 마포구청역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 대상 호실은 오피스텔로 이용 중이며, 건물에는 위생·급배수·난방·승강기·소화전·주차장 시설 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 25미터, 남서측으로 폭 약 12미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 유통상업지역·지구단위계획구역 등에 속하고, 토지거래계약에 관한 허가구역은 지목 ‘도로’ 한정으로 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 장용주 보증금 확인. 이 사건의 최우선 확인사항입니다. 보증금 규모를 알아야 낙찰 후 미배당 승계 가능액과 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·점유 확인. 전입일만으로 대항력을 확정하지 말고 실제 점유와 확정일자, 임대차계약 내용을 원본에서 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 2025.02.12. 배당요구가 접수돼 있으나, 실제 배당순위와 배당액은 보증금·확정일자 등 추가 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.
- 감정가 할인 착시 주의. 5회 유찰로 75,694,000원까지 내려왔지만 최근 실거래 비교자료가 없어 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없습니다.
- 오피스텔 환금성 점검. 업무시설 용도의 오피스텔이라는 점과 다회유찰 이력을 함께 고려해 실제 매수층과 재매각 가능성을 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 당해세와 공용부분 관리비 등 배당표 밖 비용은 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “32.77%”보다 먼저 볼 숫자가 있다
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 최저가 75,694,000원, 감정가 대비 32.77%입니다. 그러나 권리분석의 핵심 숫자는 오히려 아직 확인되지 않은 장용주의 보증금입니다. 전입일이 말소기준보다 12일 앞서고 보증금·확정일자가 미상이므로, 현재 단계에서 낙찰자의 인수액과 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
등기상 후순위 압류가 소멸한다는 점만 보면 단순하지만, 선순위 전입 임차인의 미상 보증금이 남아 있는 이상 이 물건을 ‘인수 0원의 초저가 오피스텔’로 평가해서는 안 됩니다. 최근 실거래 자료도 없어 가격 우위 역시 검증되지 않았습니다. 임차보증금 확인 전에는 권리도 가격도 확정되지 않은 물건이며, 5회 유찰 자체는 투자 매력의 근거가 아니라 추가 확인이 필요하다는 신호로 보는 편이 안전합니다.
