서울서부지방법원 2024타경64764. 모던클래식하우스 2층 201호입니다. 감정평가 현황상 다세대주택으로 이용 중일 것으로 추정되지만, 공부상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 2019년 박진아의 선순위 전세권과 대항력 있는 임차권입니다. 등기부상 전세금·임차보증금은 모두 275,000,000원이고, 매각물건명세서상 전세권은 매수인에게 인수되며 임차보증금도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 부담하는 구조입니다.
현재 최저매각가 89,653,000원을 기준으로 예상 배당에서 박진아에게 돌아가는 금액은 87,639,246원, 미배당 보증금은 187,360,754원입니다. 따라서 최저가만 보고 “감정가의 26% 수준”이라고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 대항력 인수형에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커지며, 경제적 취득 기준은 보증금 275,000,000원 부근에 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경64764 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 대흥로4길 70, 2층201호 (토정동, 모던클래식하우스) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 현장조사상 다세대주택 이용 추정 / 공부상 제2종근린생활시설(사무소) |
| 소유자 | 박혜진 |
| 감정가 / 최저가 | 342,000,000원 / 89,653,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박진아 / 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평지붕 6층 건물 내 제2층 제201호 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 살아남는다
이 사건의 권리분석은 “경매로 모두 지워진다”는 유형이 아닙니다. 2019.01.31 박진아 전세권 275,000,000원은 2020.11.03 주택도시보증공사 가압류보다 앞서며, 등기자료에도 매수인 인수로 표시돼 있습니다. 매각물건명세서 역시 신청채권자가 최선순위 전세권자 겸 임차인이고 임차인으로 배당요구를 했기 때문에 을구 1번 전세권설정등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시합니다.
2023.04.05 등기된 주택임차권은 보증금 275,000,000원, 계약일 2019.01.08, 점유개시 2019.01.31, 주민등록 2019.02.01, 확정일자 2019.01.31입니다. 이 임차인은 대항력 있음·우선변제권 있음으로 확인되며 배당요구도 했습니다. 실제 임차인은 1명입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박진아 | 201호 전부 | 275,000,000원 | 2019.02.01 / 2019.01.31 | 대항력 有 우선변제 有 잔액 승계 |
② 핵심 가격 — 낙찰가가 내려가도 실질취득은 크게 안 내려간다
현재 회차와 추가 유찰 시나리오를 보면 이 물건의 구조가 선명합니다. 최저매각가는 내려가지만, 박진아 보증금에서 배당되지 못하는 금액이 그만큼 커집니다. 따라서 89,653,000원 → 71,722,400원 → 57,377,920원으로 입찰 최저선이 낮아지는 것만 보고 싸진다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 임차인 예상배당 | 매수인 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 89,653,000원 | 87,639,246원 | 187,360,754원 |
| 7회 유찰 시 | 71,722,400원 | 70,031,397원 | 204,968,603원 |
| 8회 유찰 시 | 57,377,920원 | 55,945,117원 | 219,054,883원 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 약 275,000,000원으로 비교
가격 비교에서도 기준을 바꿔야 합니다. 최근 12개월 실거래 평균은 563,600,000원, 최신 거래는 2026.07 438,000,000원입니다. 전체 거래 평균 498,888,888원보다 최근 12개월 평균을 우선해서 보는 것이 적절하며, 최근 구간은 과거 구간보다 34.8% 높은 흐름으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 29.04㎡ | 3 | 438,000,000원 |
| 2026.05 | 45.23㎡ | 3 | 630,000,000원 |
| 2026.05 | 41.44㎡ | 5 | 620,000,000원 |
| 2025.10 | 27.05㎡ | 5 | 510,000,000원 |
| 2025.10 | 41.44㎡ | 3 | 620,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 563,600,000원 |
실질취득 기준인 약 275,000,000원은 최신 거래 438,000,000원과 최근 12개월 평균 563,600,000원보다 낮습니다. 다만 이 비교표는 곧바로 “시세보다 싸다”는 결론으로 연결하면 안 됩니다. 대상 면적은 34.68㎡인데 거래 표본은 면적 일치가 확인되지 않았고, 실제 거래도 27.05㎡·29.04㎡·41.44㎡·45.23㎡ 등 서로 다른 면적을 포함합니다. 여기에 본건은 공부상 사무소와 현황상 다세대주택 사이의 용도 차이도 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,653,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,013,754원 |
| 1. 임차인 박진아 보증금 | 275,000,000원 | 87,639,246원 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 박진아 | 275,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,046,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 경매개시결정 · 박진아 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 집행비용 2,013,754원을 제외한 87,639,246원이 임차인에게 배당되고, 보증금 미배당액 187,360,754원이 매수인 인수 예상액으로 계산돼 있습니다. 전세권·임차권·신청채권이 동일인 박진아의 275,000,000원과 중첩돼 있으므로 표의 채권액을 단순 합산해 매수인 부담으로 보지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 마포구 용강동 소재 용강동 주민센터 남서측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 지하철 5호선 마포역과 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 외부관찰·탐문조사상 다세대주택으로 이용 중일 것으로 추정되나 공부상 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 이 차이는 입찰 전 반드시 확인할 항목입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 평지붕 6층 건물로 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적 437.4㎡, 공시지가 7,351,000원/㎡, 평지·사다리형 토지입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 포함으로 표시돼 있습니다.
- 거래 표본. 모던클래식하우스는 16세대, 사용승인일은 2018.05.11이며 최근 실거래 자료는 있으나 대상 34.68㎡와 면적이 일치하지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가 계산 기준. 최저가 89,653,000원이 아니라 대항력 보증금 275,000,000원과 미배당 승계액을 포함한 실질취득 구조를 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 전세권 존속 확인. 을구 1번 박진아 전세권은 매각물건명세서상 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있으므로 원본 문구와 매각조건을 다시 대조해야 합니다.
- 임차보증금 잔액. 현재 회차 예상 인수액은 187,360,754원이며 추가 유찰 시 204,968,603원, 219,054,883원으로 증가하는 시나리오입니다.
- 관계인 검증. 박진아가 전세권자·임차권자·경매 신청채권자로 중첩돼 있으므로 계약, 실제 보증금 지급, 점유, 전입, 임차권등기 경위를 원본 증빙으로 확인해야 합니다.
- 용도 차이. 공부상 제2종근린생활시설(사무소), 현황상 다세대주택 이용 추정이라는 차이가 있어 사용·대출·환금성 판단 전에 건축물대장과 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 최근 12개월 평균 563,600,000원과 최신 438,000,000원은 참고가 되지만 대상 면적 34.68㎡와 일치하지 않으므로 동일·유사면적 개별 거래를 추가로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 배당요구·매각조건 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “8,965만원 낙찰”이 아니라 “약 2.75억 취득”으로 봐야 한다
이 사건에서 가장 위험한 착시는 89,653,000원이라는 최저가입니다. 선순위 전세권자이자 대항력 있는 임차인 박진아의 보증금은 275,000,000원이고, 현재 예상배당 후 남는 187,360,754원은 매수인 인수 위험으로 남습니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 반대로 증가하므로, 가격 판단의 중심은 최저가가 아니라 실질취득 약 275,000,000원이어야 합니다.
실질취득 기준만 놓으면 최신 거래 438,000,000원과 최근 12개월 평균 563,600,000원 아래에 있지만, 거래 면적이 대상과 일치하지 않고 공부상 사무소·현황상 다세대라는 용도 차이가 있습니다. 여기에 말소되지 않는 전세권, 대항력 임차보증금 잔액 승계, 6회 유찰이 겹칩니다. 따라서 이 사건은 “낮은 최저가를 노리는 경매”가 아니라 “선순위 권리까지 포함한 실질취득가와 용도 리스크를 정확히 계산할 수 있는지”가 승부처입니다.
