서울서부지방법원 2024타경64962. 은평구 갈현동 동양하우징 4층 401호, 감정 이용상태가 다세대주택인 물건입니다. 현재 소유자는 강성미이며 2021년 5월 26일 거래가액 283,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 기준은 2021년 7월 15일 설정된 이춘빈의 근저당권, 채권최고액 200,000,000원입니다. 이후 등기된 배지현의 주택임차권, 강제경매개시결정, 남동구 압류는 등기 순위상 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 등기 순위만 보고 끝내면 안 됩니다. 배지현은 주택임차권등기 자체는 말소기준 이후인 2023년 7월 17일이지만, 주민등록·점유개시가 2021년 5월 17일로 말소기준보다 빠르고 확정일자도 2021년 5월 12일입니다. 따라서 원래는 대항력과 우선변제권을 함께 보는 임차인입니다. 현재 매각가 가정에서는 보증금 283,500,000원이 전액 배당돼 잔존 인수 자체가 없고, 더 낮은 회차에서 발생하는 룰상 잔존액도 신청채권자의 확약 때문에 실질 인수 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경64962 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 서오릉로20길 3, 4층401호 (갈현동,동양 하우징) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트조 지상 6층 건물 내 제4층 제401호 |
| 소유자 | 강성미 (2021.05.26. 거래가액 283,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 324,000,000원 / 324,000,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 303,405,660원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 핵심은 배지현 임차권과 확약
말소기준권리는 2021년 7월 15일 이춘빈 근저당권입니다. 배지현은 등기 자체보다 앞선 2021년 5월 17일에 주민등록과 점유를 시작했고, 확정일자는 2021년 5월 12일이어서 대항력 有·우선변제권 有로 확인됩니다. 현재 가정 매각가 324,000,000원에서는 배지현 보증금 283,500,000원이 전액 우선배당됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증공사는 승계 표시
| 성명 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배지현 | 전유부분 전부 · 2021.05.17 | 283,500,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| 김선규 | 401호 · 2024.03.05 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 보증공사 대위 |
| 보증공사 | 실제 임차인 아님 | 별도 합산 없음 | 판정 대상 아님 | 판정 대상 아님 | 김선규 대위·승계 |
배지현의 확정일자는 2021.05.12, 배당요구 관련 일자는 2023.07.17입니다. 김선규는 2025.02.03 배당요구를 했습니다. 보증공사는 실제 임차인이 아니므로 임차인 수와 보증금 합산에서 제외합니다.
③ 가격 비교 — 최근 거래보다 낮지만 ‘싸다’고 단정하기 어렵다
동양하우징은 총 8세대, 사용승인일은 2011.06.27입니다. 확인된 실거래는 2건으로, 2022년 10월 59.36㎡ 5층이 330,000,000원, 2021년 6월 64.18㎡ 6층이 268,000,000원에 거래됐습니다. 전체 평균은 299,000,000원이지만, 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 59.36㎡ | 5 | 330,000,000원 |
| 2021.06 | 64.18㎡ | 6 | 268,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 299,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 330,000,000원 |
현재 실질취득액은 확약 반영 후 324,000,000원으로, 최근 12개월 평균 330,000,000원의 98.2%입니다. 최신 거래 역시 330,000,000원이므로 현재 가격이 그보다 낮은 것은 맞습니다. 또한 최근 구간과 이전 거래의 추세는 +23.1%입니다. 다만 최근 12개월 평균이 사실상 1건의 거래로 구성되고 최신 거래월도 2022.10이라, 이 수치만으로 현재 시세를 촘촘하게 확정하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 324,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,336,000원 |
| 1. 임차인 배지현 보증금 | 283,500,000원 | 283,500,000원 |
| 2. 근저당 · 이춘빈 | 200,000,000원 | 35,164,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 303,405,660원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정 매각가에서는 배지현 보증금 283,500,000원이 전액 배당돼 룰상 인수액도 0원입니다. 이춘빈 근저당에는 35,164,000원이 배당되고 신청채권자 주택도시보증공사에는 배당이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 룰상 인수액과 실질 인수는 다르다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 · 감정가 100% | 324,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 10회 유찰 시 · 감정가 80% | 259,200,000원 | 28,728,800원 | 0원* |
| 11회 유찰 시 · 감정가 64% | 207,360,000원 | 79,843,040원 | 0원* |
* 신청채권자가 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약을 제출한 점을 반영한 실질 인수액입니다. 확약은 해당 잔존 임대차보증금 청구와 임차권등기에 관한 것으로, 확약 밖의 별도 권리까지 일괄 소멸시키는 의미로 보지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 갈현동 선정중·고등학교 남측 인근이며, 주위는 단독주택과 다세대주택 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상 6층 건물의 제4층 제401호이며 위생·급배수, 난방, 주차, 승강기설비 등이 있습니다.
- 도로. 남서측 약 4-5m, 남동측 약 6m 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 331.0㎡, 지목 대, 정방형 완경사이며 공시지가는 4,079,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대로 확인 실거래가 2건이고, 경매 평균 유찰 횟수도 9.0회라 재매각·환금성은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 범위·조건을 매각물건명세서와 제출 원문에서 직접 대조해야 합니다.
- 배지현 임차권. 전입 2021.05.17, 확정일자 2021.05.12, 보증금 283,500,000원이라는 핵심 일자를 등기부·명세서와 재확인해야 합니다.
- 김선규 보증금. 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 배당 및 명도 협의를 위해 최신 명세서 내용을 확인해야 합니다.
- 보증공사 중복 합산 금지. 보증공사는 김선규 보증금에 대한 대위·승계 표시이므로 별도 임차보증금으로 더하지 않아야 합니다.
- 가격 표본 주의. 최근 12개월 평균 330,000,000원은 1건의 거래로 구성돼 있습니다. 전체 거래 2건만으로 응찰 상한을 단정하지 않는 편이 안전합니다.
- 9회 유찰 원인 확인. 현재 최저매각가는 324,000,000원으로 감정가와 같으므로 실제 진행 이력과 재매각 조건을 법원 원문에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 확약으로 정리되지만, 승부처는 환금성과 가격
이 사건의 핵심은 보증금 283,500,000원의 배지현입니다. 전입·점유가 말소기준보다 빨라 본래 대항력이 있지만, 현재 324,000,000원 매각가에서는 보증금이 전액 배당되고 신청채권자의 확약까지 있어 매수인 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 김선규는 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없으며 보증공사 표시는 중복 승계 신고이므로 별도 보증금으로 더하지 않습니다.
가격은 단순하지 않습니다. 실질취득 324,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 330,000,000원의 98.2%라 최근 거래 기준으로는 낮지만, 최근 표본이 1건이고 전체 거래도 2건뿐입니다. 무엇보다 9회 유찰과 동양하우징 경매 평균 유찰 9.0회, 낙찰률 0.0%가 보여주는 환금성 신호를 무시하기 어렵습니다. 권리는 확약 확인 후 통과 가능, 가격·환금성은 보수적 접근. 이 물건은 낮은 인수액보다 실제 시장에서 다시 팔 수 있는 가격을 먼저 계산해야 하는 다세대입니다.