서울서부지방법원 2025타경552. 은평구 신사동 ‘뉴캐슬’ 나동 4층 401호로, 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 현재 소유자는 임병석이며 2015년 11월 30일 거래가액 197,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 신한은행 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 윤송원 근저당과 하나카드 가압류, 현재 경매개시결정은 낙찰로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 감정가의 64%인 167,680,000원입니다. 예상배당에서는 집행비용과 신한은행 근저당에 이어 윤송원에게 매각대금 전액이 배분되어 하나카드와 소유자에게는 배당 잔액이 없습니다. 미배당 채권은 매수인이 인수하는 구조가 아니라 매각으로 소멸하는 권리이므로, 배당모형상 실질취득액은 최저매각가와 같은 167,680,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경552 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 신사동 10-19 뉴캐슬 나동 4층 401호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 은평구 갈현로5길 9-1 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 대상면적 55.58㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 임병석 (2015.11.30. 거래가액 197,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 167,680,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤송원 / 33,840,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 특이사항 | 제시외 건물 포함 · 공부상 나동, 현황상 B동으로 외부표시 및 통칭 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수권리는 없다
말소기준권리는 2015년 11월 30일 접수된 신한은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 144,000,000원이고, 2019년 10월 7일 변경등기에는 채권최고액 132,400,000원이 표시돼 있습니다. 현재 예상배당표는 신한은행 배당액을 144,000,000원으로 계산하고 있습니다.
말소기준 이후의 윤송원 근저당권 45,000,000원, 하나카드 가압류 5,927,430원, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 한유철의 근저당권 15,000,000원은 2022년 3월 17일 해지로 이미 말소됐고, 2023년 개시된 윤송원의 종전 임의경매도 2024년 7월 16일 취하돼 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 수치상 55%, 그러나 면적이 다르다
뉴캐슬은 11세대, 사용승인일은 2009.08.20입니다. 확인된 거래는 총 4건이고 전체 평균 거래금액은 300,000,000원입니다. 최근 12개월 거래는 2026년 4월 305,000,000원 1건이며, 현재 최저매각가는 이 최근 평균의 55.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 69.51㎡ | 4 | 305,000,000원 |
| 2025.04 | 69.51㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 2024.11 | 78.64㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 2021.06 | 69.51㎡ | 3 | 275,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 69.51㎡ | 1건 | 305,000,000원 |
최근 거래 추세는 이전 거래 대비 2.2%로 집계돼 하락 추세는 아닙니다. 다만 경매 대상 면적은 55.58㎡인데 비교 거래는 69.51㎡·78.64㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 최저가가 최근 거래금액의 55.0%라는 이유만으로 곧바로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 같은 면적·유사한 내부상태의 거래와 개별 가치 비교가 선행돼야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 167,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,147,520원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 2. 근저당 · 윤송원 | 45,000,000원 | 20,532,480원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 5,927,430원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 194,927,430원 중 예상배당은 164,532,480원이며 미배당액은 30,394,950원입니다. 신청채권자 윤송원의 청구액은 33,840,000원이고 현재 회차 예상배당액은 20,532,480원으로 전액 충족되지 않습니다. 미배당 채권은 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신사1동주민센터 북서측 인근으로, 주변에는 공동주택 등 주거용 건물과 주상용·업무용·상업용 건물, 공공시설, 학교 및 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 4층 401호이며 위생·급배수·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 신사동 10-19와 10-22 두 필지를 일단으로 이용하며, 대체로 장방형의 주거용 건부지입니다. 토지면적은 197.8㎡, 공시지가는 3,081,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 11세대 규모이고 확인된 거래는 4건입니다. 최근 거래 표본이 적고 대상 면적과 비교 거래 면적이 달라 가격 검증에 추가 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계 미상·폐문부재 조사 상태입니다. 전입세대열람, 주민등록 전입일, 점유 원인과 보증금 유무를 확인하세요.
- 나동·B동 대조. 등기·건축물대장상 나동과 현황상 B동이 동일 건물인지 현장 표시, 출입구, 호수 배치 및 도면으로 대조하세요.
- 제시외 건물 확인. 매각에 포함된 제시외 건물의 위치·면적·이용상태와 철거 또는 사용상 제한 여부를 감정평가서에서 확인하세요.
- 면적 맞춤 시세. 55.58㎡ 대상과 확인된 69.51㎡·78.64㎡ 거래를 단순 비교하지 말고 동일·유사 면적 사례를 별도로 확인하세요.
- 등기 채권액 대조. 신한은행 근저당은 최초 144,000,000원에서 2019년 132,400,000원으로 변경된 표기가 있으므로 최신 등기부와 배당요구 자료를 대조하세요.
- 회차별 자금계획. 현재 회차는 167,680,000원이며, 3회 유찰 시 134,144,000원, 4회 유찰 시 107,315,200원으로 제시돼 있습니다.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비와 수도·가스 등 체납 여부를 현장 및 관리 주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 현장확인이 먼저다
이 물건은 등기와 예상배당만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수액이 0원인 구조입니다. 최저매각가도 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 그러나 감정평가 당시 임대관계가 확인되지 않았고 내부조사도 이뤄지지 않았습니다. 여기에 제시외 건물 포함, 공부상 나동과 현황상 B동의 표기 차이가 겹칩니다.
가격 역시 최근 거래 305,000,000원과 비교하면 55.0%지만, 그 거래 면적은 69.51㎡이고 대상은 55.58㎡입니다. 따라서 권리소멸 구조는 긍정적이지만, 점유·건물표시·제시외 건물·동일면적 시세를 확인하기 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없는 물건입니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 현장확인은 필수입니다.
