서울서부지방법원 2025타경781. 마포구 성산동 주연하우스 3층 303호, 전용면적 27.95㎡의 도시형생활주택단지형 다세대주택입니다. 겉으로는 감정가 425,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 272,000,000원까지 내려온 할인 물건처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 가격표는 최저가에서 끝나지 않습니다.

임차인 김대희는 2021.05.11. 전입하고 2021.04.20. 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준권리인 엠캐피탈주식회사의 2023.03.14. 가압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다

관악신용협동조합의 채권최고액 5,400,000,000원 근저당권은 2021.05.07. 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 권리는 2023.03.14. 엠캐피탈주식회사의 가압류입니다. 이후의 국세 압류, 안국저축은행·서울보증보험 가압류, 강제경매개시결정, 마포구 압류는 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 김대희 본인이 등기된 실제 임차인 1명입니다. 다만 김대희는 이 사건의 강제경매 신청채권자와 동일인으로 표시됩니다. 임차보증금 채권과 경매신청채권의 원인 및 중복 여부는 원본 신청서류와 채권계산서를 통해 확인해야 하며, 두 금액을 별개의 독립 채권으로 단순 합산해서는 안 됩니다.

③ 최저가 착시 — 유찰돼도 실질취득은 약 3.83억대

현재 회차에서 임차인은 매각대금 272,000,000원 중 집행비용 4,608,000원을 제외한 267,392,000원을 우선배당받는 것으로 추정됩니다. 보증금 380,000,000원에서 부족한 112,608,000원은 매수인이 인수합니다.

낙찰가가 272,000,000원에서 217,600,000원, 174,080,000원으로 내려가도 임차보증금 미배당액이 그만큼 커집니다. 그 결과 실질취득가는 383,237,120원~384,608,000원으로 큰 차이가 없습니다. 이 사건은 유찰 횟수가 늘어도 총 취득 부담이 보증금 수준에서 사실상 고정되는 대항력 인수형입니다.

④ 시세 비교 — 실질취득 기준 할인은 약 4.8%

주연하우스와 면적이 유사한 거래 표본은 12건이며, 전체 평균은 394,583,333원입니다. 그중 거래표 내 최근 12개월 표본 9건의 평균은 403,888,888원, 최신 거래는 2023.04.의 420,000,000원입니다. 최근 표본은 이전 표본보다 10.2% 높은 흐름입니다.

현재 실질취득가 384,608,000원은 최근 표본 평균 403,888,888원의 95.2%이며, 최신 거래 420,000,000원의 91.6%입니다. 최근 표본 평균 대비 차이는 약 4.8%에 그치므로, 최저가가 감정가의 64%라는 외형만큼 큰 할인은 아닙니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 272,000,000원 가정)

임차보증금 우선배당 후 부족분 112,608,000원을 매수인이 인수하는 추정입니다. 김대희 명의의 임차보증금과 강제경매 신청채권은 동일인 명의이므로 실제 원인채권과 중복 여부를 별도로 확인해야 합니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 성원초등학교 남동측 인근의 일반주거지역으로 다세대주택·빌라·아파트가 혼재합니다. 근거리에는 학교, 근린공원, 관공서와 간선도로변 근린생활시설이 위치합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 시내버스정류장은 도보 약 2~3분, 지하철 6호선 마포구청역은 도보 약 8~10분 거리로 조사됐습니다.
• 건물. 2020.12.30. 사용승인을 받은 6층, 18세대 다세대주택입니다. 승강기, 피로티식 주차장, 도시가스, 출입통제설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남측과 북측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접합니다.
• 정비계획. 2024.02.22. 소규모주택정비 관리지역인 모아타운으로 지정됐습니다. 구체적인 정비사업 진행상황은 별도 확인이 필요합니다.
• 토지 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 상대보호구역 등이 포함됩니다. 토지거래허가구역 표시는 지목이 도로인 토지에 한정해 2029.09.09.까지로 기재돼 있습니다.
• 환금성. 제공된 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.9회이며 확인되는 낙찰 사례는 없습니다. 소규모 18세대 다세대주택인 점과 함께 매수층을 점검해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득가로 상한 설정. 최저가 272,000,000원이 아니라 인수액을 포함한 384,608,000원을 기준으로 수익성과 자금조달 가능성을 계산하세요.
• 임차보증금 원본 확인. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 전입세대확인서, 확정일자, 배당요구서와 임차권등기명령 기록을 대조하세요.
• 신청채권과 임차보증금 관계. 임차인과 신청채권자가 모두 김대희입니다. 두 청구가 같은 원인채권인지 별개의 채권인지 확인하기 전에는 채권액을 중복 합산하지 마세요.
• 민간임대주택등기. 2021.06.16. 민간임대주택 등록등기가 있으므로 현재 등록 상태와 매각 후 영향을 관할기관 및 원본 서류로 확인하세요.
• 모아타운 진행상황. 관리지역 지정만으로 사업시행이 확정된 것은 아니므로 구체적인 정비계획과 추진단계를 확인하세요.
• 내부 상태 확인. 감정조사는 폐문과 관계인 부재로 건축물현황도면, 외관조사와 인근 주민 탐문을 병행했습니다. 실제 내부 이용상태가 다를 수 있습니다.
• 최신 시세 재확인. 거래표의 최신 거래가 2023.04.이므로 2026.07.28. 매각기일 기준 인근 유사 다세대의 최근 매매·전세 거래와 비교하세요.

맺으며 — “2.72억에 사는 물건이 아니다”

이 물건의 최저매각가는 272,000,000원이지만, 매수인의 실제 부담은 여기서 끝나지 않습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 380,000,000원이 낙찰대금을 초과하고, 현재 회차에서 배당받지 못하는 112,608,000원을 매수인이 인수합니다. 따라서 실질취득가는 384,608,000원입니다.

실질취득가는 거래표 내 최근 12개월 평균 403,888,888원의 95.2%로, 수치상 약간 낮기는 합니다. 그러나 최신 거래가 2023.04.에 그치고, 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일한 특이 구조, 민간임대주택등기와 모아타운 진행 확인까지 남아 있습니다. 추가 유찰이 되더라도 인수액이 늘어 총 부담은 약 3.83억대에 머뭅니다. 표면가격은 크게 할인됐지만 실질가격의 할인폭은 작고, 권리 확인 난도는 높은 물건입니다.