서울서부지방법원 2025타경804. 서울 은평구 신사동 신성그린빌 3층 302호, 감정평가상 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 8회 유찰된 최저가가 아니라 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 이영애는 임대차계약일·확정일자가 2020.03.17, 주민등록일·점유개시일이 2020.05.04이고, 말소기준인 2022.07.18 압류보다 앞섭니다. 보증금은 210,000,000원이며 배당요구도 했습니다. 따라서 매각대금으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 잔액이 매수인에게 넘어옵니다.
현재 최저가 35,567,000원에서는 집행비용 1,040,206원을 뺀 34,526,794원이 임차보증금에 배당되는 것으로 계산돼, 남은 175,473,206원을 매수인이 인수합니다. 결국 35,567,000원 + 175,473,206원 = 211,040,206원. 최저가가 감정가의 약 17%까지 떨어졌다는 사실만 보고 ‘싸다’고 판단하면 안 되는 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경804 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 신사동 29-166 신성그린빌 3층 302호 · 서울특별시 은평구 은평로2길 6-34 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 지상 9층 건물의 3층 302호 |
| 소유자 | 이진재 |
| 감정가 / 최저가 | 212,000,000원 / 35,567,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이영애 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 말소기준 | 2022.07.18 갑구 3번 압류 · 국(부평세무서장) |
① 권리 흐름 — 임차인의 대항력이 말소기준보다 빠르다
등기부상 2019.07.08 설정됐던 구산동새마을금고 근저당은 2020.05.04 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서의 말소기준은 2022.07.18 국의 압류입니다. 그런데 이영애의 주민등록·점유개시는 2020.05.04로 그보다 앞섭니다. 2024.05.16 임차권등기 자체는 말소기준 뒤에 등기됐지만, 대항력의 출발점인 주민등록과 점유가 선행하므로 매각물건명세서도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”하는 권리로 명시합니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영애 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 210,000,000원 | 2020.05.04 | 2020.03.17 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
② 가격 구조 — 8회 유찰에도 실질 부담은 거의 내려가지 않는다
이 사건은 실거래 비교보다 낙찰가와 임차보증금 인수의 결합을 봐야 합니다. 현재 회차 실질취득은 211,040,206원으로 감정가 212,000,000원과 거의 같은 수준입니다. 9회 유찰 시에도 낙찰가 28,453,600원에 인수액 182,458,565원을 더하면 210,912,165원, 10회 유찰 시에는 22,762,880원과 188,046,852원을 합쳐 210,809,732원입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 35,567,000원 | 175,473,206원 | 211,040,206원 |
| 9회 유찰 시 | 28,453,600원 | 182,458,565원 | 210,912,165원 |
| 10회 유찰 시 | 22,762,880원 | 188,046,852원 | 210,809,732원 |
즉 두 번 더 유찰돼 최저가가 35,567,000원에서 22,762,880원까지 내려가도, 실질취득은 211,040,206원에서 210,809,732원으로만 변합니다. “유찰될수록 싸진다”는 일반적인 경매 공식이 이 물건에는 거의 작동하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 35,567,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,040,206원 |
| 1. 임차인 이영애 보증금 | 210,000,000원 | 34,526,794원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,091,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 인천신용보증재단 | 33,216,604원 | 0원 |
| 4. 경매신청채권 · 이영애 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당계산에서는 이영애 보증금의 미배당분 175,473,206원이 매수인 인수로 남습니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 등 우선 공제액이 발생하면 실제 임차인 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 후순위 권리 — 등기는 사라져도 임차보증금 잔액은 남는다
말소기준인 2022.07.18 압류 뒤에 등기된 주택도시보증공사 가압류, 인천신용보증재단 가압류, 서울특별시 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류와 2024.05.16 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임차권등기가 지워진다는 사실과 임차보증금 잔액을 매수인이 인수한다는 문제는 별개입니다. 이영애의 대항력이 말소기준보다 먼저 성립했기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지상 9층이고 본건은 3층 302호입니다.
- 주위환경. 신사1동주민센터 남서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 응암역·새절역이 있습니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 폭 약 4미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역·신사생활권 지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물 현황. 급·배수·위생·난방·승강기 설비가 구비돼 있고, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 주의. 신성그린빌은 8세대 규모이고 경매물건 평균 유찰횟수는 6.5회입니다. 현재 본건은 8회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 판단. 현재 회차 기준 35,567,000원이 아니라 211,040,206원을 자금계획과 가격판단의 출발점으로 잡아야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 이영애의 임대차계약일 2020.03.17, 전입·점유 2020.05.04, 보증금 210,000,000원과 실제 점유관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 신청채권자 관계 확인. 임차인 이영애와 강제경매 신청채권자 이영애가 동일하므로 집행권원과 채권관계를 확인해야 합니다.
- 세금 우선배당 확인. 국·서울특별시·국민건강보험공단 압류가 있으므로 법원 기록과 교부청구를 통해 우선 공제액을 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 9회·10회 유찰 시에도 실질취득은 각각 210,912,165원·210,809,732원 수준입니다.
- 명도·보증금 정산. 대항력 있는 임차인에게 미배당 보증금이 남는 구조이므로 인도와 보증금 반환 관계를 함께 준비해야 합니다.
맺으며 — “3,556만원짜리 물건”이 아니다
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 35,567,000원입니다. 숫자 자체가 틀려서가 아니라, 그것만 보면 물건의 실제 부담을 완전히 오해하기 쉽기 때문입니다. 이영애의 보증금은 210,000,000원이고, 현재 회차에서 34,526,794원만 배당되므로 남은 175,473,206원을 매수인이 인수합니다. 결과적으로 실질취득은 211,040,206원입니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 낙찰가가 내려간 만큼 임차인의 미배당 보증금이 늘어나 9회 유찰 시 210,912,165원, 10회 유찰 시 210,809,732원 수준의 실질부담이 남습니다. 여기에 세금 우선배당 변수가 실제로 발생하면 인수액은 현재 계산보다 더 불리해질 수 있습니다. 8회 유찰이라는 할인율보다 대항력 임차보증금 2.1억원을 먼저 봐야 하는 사건입니다.
