인수 0원·최근 시세의 54.8%, 다만 점유와 환금성 확인이 필요하다 — 풍동베라힐 201호

의정부지방법원 2025타경62913. 고양시 일산동구 풍동의 풍동베라힐 1동 2층 201호로, 공부상 도시형생활주택(다세대주택)입니다. 말소기준권리는 2017.04.26. 설정된 하나은행 근저당권으로 채권최고액은 180,950,000원입니다. 이보다 뒤에 설정된 권리 중 일부 근저당은 경매 전 이미 말소됐고, 최보배의 근저당권·전세권과 가압류·경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.

배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 따라서 이 사건의 실질취득금액은 최저매각가와 같은 142,590,000원입니다. 다만 권리가 소멸한다는 사실과 점유·명도가 간단하다는 사실은 같지 않습니다. 감정평가 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 이용상태를 직접 확인하지 못했고, 임대관계도 미상으로 조사됐습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 인수액은 0원

말소기준은 2017.04.26. 하나은행 근저당권입니다. 2019년과 2020년에 설정됐던 엘하비스트대부·엠케이캐피탈대부·앤알캐피탈대부·유노스프레스티지대부의 근저당권은 이후 등기상 말소됐습니다. 현재 경매와 직접 연결되는 최보배의 근저당권 93,750,000원과 전세권 5,000,000원도 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.

② 시세 비교 — 할인폭은 크지만 하락 추세와 표본 한계를 반영

가격 판단은 과거 거래가 포함된 전체 평균 265,000,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 편이 적절합니다. 동일 면적 54.38㎡의 최근 12개월 거래는 2건이고 평균은 260,000,000원, 최신 거래는 2026.01.의 290,000,000원입니다.

매수인 인수액이 0원이므로 실질취득금액은 142,590,000원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 260,000,000원의 54.8%로, 현재 회차에는 수치상 가격 여유가 확인됩니다. 감정가 대비로도 현재 회차 가격은 49%입니다.

다만 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -5.5%입니다. 가격이 하락하는 흐름에서는 과거 전체 평균을 기준으로 할인폭을 과대평가하면 안 됩니다. 이 사건은 최근 평균을 기준으로 봐도 최저가가 낮지만, 거래 표본이 전체 3건·최근 12개월 2건에 불과하고 18세대 소규모 건물이라는 점에서 개별 호수의 내부 상태와 실제 매도 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 142,590,000원 가정)

채권 총액 434,652,861원 중 예상배당은 139,793,740원이며, 미배당액은 294,859,121원입니다. 현재 매각대금은 집행비용과 선순위 하나은행 근저당 배당으로 모두 소진되고, 신청채권자 최보배의 신청채권 65,821,918원에 대한 예상배당은 0원입니다. 을구 2·3·4·7번 근저당은 등기상 말소 기록이 확인되므로 실제 배당 대상은 배당요구 및 채권신고 원본을 대조해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 사용승인일은 2017.04.07.입니다.
• 입지. 풍산초등학교 서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다. 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입과 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 위치해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 구조·설비. 철근콘크리트구조 4층 건물로 외벽은 벽돌 및 석재마감, 내벽은 벽지 및 타일마감, 창호는 새시 창호이며 위생·급배수·개별난방설비가 있는 것으로 조사됐습니다.
• 토지·규제. 토지는 평지의 사다리형에 유사한 형태로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 자연녹지지역·자연취락지구·과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,306,000원/㎡입니다.
• 공부 대조. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 18세대 소규모 건물이고 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균은 260,000,000원이지만 거래 표본이 적어 개별 호수의 층·상태에 따른 가격 차이를 크게 볼 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인. 현장조사가 폐문 상태였고 임대관계가 미상입니다. 전입세대·점유자와 실제 인도 가능 시점을 다시 확인해야 합니다.
• 전세권 원인관계. 최보배 명의 근저당권 93,750,000원과 전세권 5,000,000원이 같은 날 설정됐습니다. 두 권리는 매각으로 소멸하지만 실제 점유 여부와 사용관계는 별도로 확인해야 합니다.
• 말소등기 대조. 엘하비스트대부·엠케이캐피탈대부·앤알캐피탈대부·유노스프레스티지대부 근저당권의 말소 기록과 현재 유효한 등기사항을 최신 등기부에서 다시 대조하세요.
• 가격 기준. 전체 평균 265,000,000원보다 최근 12개월 평균 260,000,000원과 최신 거래 290,000,000원을 우선 비교하세요. 최근 추세는 -5.5%입니다.
• 내부 상태. 내부를 직접 확인하지 못한 감정평가이므로 마감·설비·수리 범위가 감정가와 실제 취득비용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 환금성 검토. 18세대 소규모 다세대, 실거래 3건, 평균 1.5회 유찰, 매각률 0.0%라는 통계를 기준으로 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 검토하세요.
• 배당 원본 확인. 추정 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 매각물건명세서·배당요구종기·채권신고와 최신 등기부를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 합격, 가격은 할인, 현장은 조건부”

이 사건의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 하나은행 근저당이 말소기준이고 이후의 근저당·전세권·가압류는 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 실질취득금액 142,590,000원은 최근 12개월 실거래 평균 260,000,000원의 54.8%이므로 최근 시세보다 낮은 가격 구간에 들어와 있습니다.

그러나 이 할인폭을 그대로 수익으로 보기는 이릅니다. 최근 거래 추세는 -5.5%이고, 현장조사는 폐문 상태였으며 임대관계도 미상입니다. 또한 18세대 소규모 다세대로 거래 표본이 적고, 이미 2회 유찰됐으며 단지 경매 통계의 매각률은 0.0%입니다. 결론은 권리 인수 위험은 낮고 가격 차이는 크지만, 점유·내부 상태·환금성을 확인해야 성립하는 조건부 가격 메리트입니다.