📉 4회 유찰 · 감정가 41% 💰 최저가 2,120,060,000원 🏠 알려진 인수 30,000,000원 ⚠️ 미상 점유 위험 별도

서울서부지방법원 2025타경1005. 수색역 북측 인근 수색동 106-6 일대의 기타 + 토지 경매로, 감정평가상 건물은 근린생활시설로 이용 중입니다. 등기사항증명서에는 주택으로 표기돼 있으나 현황조사에서는 대로변과 인접한 부분은 상가로 개조된 것으로 보이고 내부쪽은 주택으로 사용 중인 것으로 조사됐습니다. 말소기준권리는 2012.05.21. 안양남부새마을금고 근저당권 1,755,000,000원이고, 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기보다 점유와 인수입니다. 정준성은 1997.06.07. 전입, 보증금 10,000,000원, 박광수는 2012.04.23. 전입, 보증금 20,000,000원으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 두 사람은 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 배당표가 잡혀 있어 알려진 인수액만 30,000,000원입니다. 반면 이종만은 1968.10.20. 전입이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기는 소멸, 점유는 별도

등기상 핵심은 2012.05.21. 안양남부새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 2014.06.11. 근저당권 260,000,000원, 2018.02.20. 가압류 35,000,000원, 2018.06.15. 신한은행 근저당권 24,000,000원, 각종 압류와 2025.06.09. 경매개시결정, 2025.06.10. 안양남부새마을금고 가압류 21,304,050원은 매각으로 소멸합니다.

② 임차·점유 현황 — 알려진 인수 3,000만원, 미상 1건

정준성은 2025.08.14., 박광수는 2025.08.08., 오금희는 2025.08.12. 배당요구를 했습니다. 다만 현재 배당계산에서는 정준성 10,000,000원과 박광수 20,000,000원이 배당되지 않고 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 대비 41%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 2,120,060,000원으로 감정가 5,175,928,000원의 40.96%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 동일 물건군의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않는 만큼 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판정해서는 안 됩니다. 특히 이 물건은 순수 주거용이 아니라 기타 + 토지, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며 실제 현황도 상가와 주택이 혼재합니다.

더 중요한 것은 입찰가 외 비용입니다. 알려진 인수액 30,000,000원을 더하면 현재 회차의 최소 실질취득액은 2,150,060,000원입니다. 이종만 관련 보증금이 별도로 확인될 경우 실질취득액은 더 올라갈 수 있으므로, 2,120,060,000원만 보고 가격을 평가하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,120,060,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용을 제외하고 채권자 합계 2,095,304,050원이 전액 배당되는 계산입니다. 다만 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 선순위로 차감돼 후순위 배당은 달라질 수 있으며, 정준성·박광수 보증금 합계 30,000,000원은 배당 외 매수인 부담입니다.

⑤ 제시외 건물·경계 — 이 사건의 핵심 현장 리스크

• 일괄매각. 제시외 건물 4-1 (ㄱ) 및 4-2 (ㄴ)이 매각에 포함됩니다.
• 타인 토지 걸침. 제시외 건물 4-2 (ㄴ)의 일부가 한국철도공사 소유 수색동 81-1 토지 및 서울특별시 소유 수색동 106-4, 106-39 토지에 걸쳐 소재합니다.
• 매각 제외 건물. 제시외 건물 2개동 ㄷ·ㄹ은 토지 경계 밖에 있어 평가 및 매각에서 제외됩니다.
• 철도 관련 확인. 2026.02.06. 회신에서는 수색동 218-1, 218-8은 국가철도공단이 관리하는 국유재산이 아니며 해당 필지 매수인에게 토지사용료 등을 부과할 권한이 없다고 했습니다. 다만 다른 공단 소관 국유재산 점유가 별도로 확인되면 사용료 또는 변상금이 부과될 수 있습니다.
• 정비사업. 2025.11.25. 은평구 사실조회 회신 결과 정비구역이 아니며 현재 추진 중인 정비사업도 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경의중앙선 수색역 북측 인근이며, 주위에는 철도와 근린생활시설 등이 위치합니다.
• 교통. 대상물건 인근까지 차량 진출입이 가능하고 대중교통여건을 포함한 전체적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 이용. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며, 현황조사에서는 대로변 인접 부분은 상가로 개조된 것으로 보이고 내부쪽은 주택으로 사용 중인 것으로 조사됐습니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(수색·DMC역 주변지역)이며, 일부 광장·대로1류·중로1류 저촉이 있습니다.
• 토지 특성. 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 광대로한면입니다.
• 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·비행안전제2구역(지원)·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함되고 철도에 접합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득가 기준. 현재 최저가 2,120,060,000원에 알려진 인수 30,000,000원을 더한 최소 실질취득 2,150,060,000원을 기준으로 판단하세요.
• 이종만 점유 확인. 1968.10.20. 전입이지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력 가능·미상으로 두고 실제 임대차 여부와 금액을 확인해야 합니다.
• 정준성·박광수 인수. 보증금 10,000,000원과 20,000,000원은 현재 계산상 매수인 인수입니다.
• 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 후순위 배당이 바뀔 수 있습니다.
• 제시외 건물 현장 대조. 4-1 (ㄱ), 4-2 (ㄴ)은 포함되지만 ㄷ·ㄹ은 제외되고, 4-2 (ㄴ)는 일부 타인 소유 토지에 걸쳐 있습니다.
• 실거래 검증. 감정가 대비 41%라는 수치만으로 저가 매수라고 단정하지 말고, 근린생활시설·토지·혼합 사용 현황에 맞는 실제 거래사례를 별도로 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·사실조회 회신과 현장 경계를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “41%까지 내려왔지만 권리 난도도 같이 내려간 것은 아니다”

이 사건은 감정가 5,175,928,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 2,120,060,000원까지 내려왔습니다. 그러나 알려진 인수액만 30,000,000원이고, 이종만의 보증금은 미상입니다. 제시외 건물 일부가 타인 소유 토지에 걸쳐 있고 국세·지방세 압류도 있어, 낮아진 최저가와 별개로 권리·현장 확인 난도는 높습니다.

등기상 후순위 권리는 말소되지만 실제 의사결정에서는 대항력 임차인 인수, 미상 점유, 제시외 건물 경계, 세금 우선순위가 핵심입니다. 최근 실거래 비교 없이 감정가 대비 41%만 보고 “싸다”고 결론내릴 수 없고, 현재 확인되는 최소 실질취득액 2,150,060,000원에 미상 위험까지 감안해 접근해야 합니다. 가격은 많이 내려왔지만, 권리와 현장 리스크까지 할인된 것은 아닙니다.