서울서부지방법원 2025타경1630. 등기상 현재 소유자는 최경희이고, 2018.01.05 매매로 340,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준권리는 2024.11.08 설정된 남인천농업협동조합 근저당권 404,400,000원입니다. 이후 2025.08.20 임의경매개시결정과 2026.03.23 국세 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 자체보다 점유관계입니다. 108호 김선아는 2025.03.24 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없지만, 414호 최수열은 2024.10.15 전입으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 최수열의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 “대항력 있는 임차인”으로 확정하기보다는 대항력 가능·미상으로 두고 보증금 전액과 배당관계를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경1630 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 1층108호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 집합건축물대장상 교육연구 및 복지시설(노인복지시설) |
| 감정자료상 호수 | 제1층 제108호 및 제4층 제414호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 평지붕 · 지상12층 지하4층 · 사용승인 2006.01.20 |
| 소유자 | 최경희 (2018.01.05 소유권이전 · 거래가액 340,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 580,000,000원 / 296,960,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남인천농업협동조합 / 968,594,112원 |
| 말소기준권리 | 2024.11.08 남인천농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 404,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순해졌지만 선순위 전입은 남아 있다
과거 박순옥 명의 전세권은 전세금이 164,000,000원으로 변경된 이력이 있으나 2014.10.13 말소됐고, 과거 함열신용협동조합·최복자·관악농업협동조합 근저당도 모두 말소됐습니다. 현재 경매의 기준은 2024.11.08 남인천농업협동조합 근저당입니다. 이 근저당 뒤의 경매개시결정과 2026년 국세 압류는 매각으로 소멸합니다.
임차인·점유자 확인
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김선아 | 108호 · 주거 | 2025.03.24 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최수열 | 414호 | 2024.10.15 | 2025.09.08 | 가능·미상 | 미상 | 가능·금액 미상 |
실제 임차·점유 확인 인원은 2명입니다. 김선아는 말소기준권리 이후 전입이고, 최수열은 말소기준권리 이전 전입입니다. 두 사람 모두 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다.
② 가격 판단 — 51.2%까지 내려와도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 296,960,000원으로 감정가 580,000,000원의 51.2%입니다. 4회 유찰 시 237,568,000원, 5회 유찰 시 190,054,400원까지 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 확인 가능한 가격기준은 감정가와 회차별 최저가이며, 실거래 시세와의 비교가 확보되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 296,960,000원 | 292,002,560원 | 112,397,440원 |
| 4회 유찰 시 | 237,568,000원 | 233,442,048원 | 170,957,952원 |
| 5회 유찰 시 | 190,054,400원 | 186,593,638원 | 217,806,362원 |
유찰이 거듭될수록 남인천농업협동조합 근저당의 미배당액은 112,397,440원에서 170,957,952원, 217,806,362원으로 커집니다. 근저당 미배당액 자체는 매수인이 승계하는 금액이 아니지만, 최수열의 선순위 전입 관련 보증금은 별개의 문제입니다. 그 보증금이 확인되기 전에는 “낙찰가 2억대 = 실질취득 2억대”라고 계산할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 296,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,957,440원 |
| 2. 근저당 · 남인천농업협동조합 | 404,400,000원 | 292,002,560원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가를 기준으로 근저당권에는 112,397,440원의 미배당이 발생하고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 최수열의 보증금 및 확정일자가 확인되면 실제 배당과 매수인 승계 판단이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)이며, 감정자료상 108호와 414호가 함께 기재돼 있습니다. 일반 아파트로 전제해 가격을 비교하면 안 됩니다.
- 입지. 은평구청 북동측 인근으로 공공시설, 단독주택, 연립주택, 다세대주택, 아파트 및 근린공원이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장과 지하철 3호선 녹번역이 있습니다.
- 시설. 위생·급배수·냉난방·승강기·소화·화재경보·공조·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지이며 교육연구 및 복지시설 등의 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 2,555㎡, 공시지가는 3,080,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 414호 최수열 보증금 확인. 2024.10.15 전입으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으면 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
- 108호·414호 관계 확인. 주소표시는 108호이지만 감정요항표는 108호와 414호를 함께 기재하고 있습니다. 매각대상과 점유관계를 호수별로 대조해야 합니다.
- 김선아 점유 확인. 108호 김선아는 2025.03.24 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
- 용도 확인. 공부상 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)입니다. 일반 주거용 아파트와 동일한 환금성을 전제하지 말고 실제 이용·처분 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 3회 유찰 후 감정가의 51.2%까지 내려왔지만 실거래 시세 비교와 선순위 보증금 확인 없이 “반값·저가”로 판단하지 마세요.
- 배당표 재확인. 현재 가정에서는 근저당 112,397,440원이 미배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 임차보증금·확정일자 확인 후 실제 배당순서를 다시 검토해야 합니다.
맺으며 — “51% 할인”보다 먼저 볼 것은 선순위 점유다
이 사건은 숫자만 보면 감정가 580,000,000원에서 296,960,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 하지만 일반 아파트 경매처럼 “감정가의 절반이니 싸다”는 접근은 위험합니다. 감정자료상 용도는 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)이고, 414호에는 말소기준권리보다 앞서 전입한 최수열이 있습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 이상 대항력과 승계금액은 확정할 수 없습니다.
등기상 후순위 권리는 대부분 소멸하지만, 진짜 결론은 임차관계 확인 뒤에야 나옵니다. 최수열의 보증금이 인수 대상이라면 낙찰가가 낮아져도 매수인의 실질취득비용은 그만큼 늘어납니다. 현재 단계의 결론은 “낙찰가 메리트 판단 보류, 선순위 전입·용도 확인 우선”입니다.
