서울서부지방법원 2025타경50366. 은평구 역촌동 리치캐슬 5층 502호, 감정평가상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김성희이고 2021.06.14. 매매를 원인으로 192,000,000원에 취득했습니다. 권리관계에서 기준이 되는 것은 2021.08.31. 국의 압류입니다. 이후 2021.11.18. 압류와 2025.01.13. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 사건은 등기 순서만 보고 “깨끗하다”고 끝낼 수 없습니다. 임차권자 김민정은 2021.06.11. 전입·점유했고 확정일자는 2021.05.10.으로, 말소기준권리인 2021.08.31. 압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력이 있는 임차인입니다. 보증금은 192,000,000원이며 배당요구도 했습니다.
다만 매각물건명세서에는 신청채권자가 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했다고 기재돼 있습니다. 이 확약을 적용하면 김민정 관련 실질 인수액은 0원입니다. 그러나 확약의 범위 밖에 있는 김진극은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 별도 위험으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경50366 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역말로4길 11-13, 5층502호 (역촌동,리치캐슬) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 37.05㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층 502호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 김성희 · 2021.06.14. 매매 · 거래가액 192,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 225,000,000원 |
| 유찰횟수 | 9회 |
| 신청채권자 청구 | 207,144,327원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차인 인수는 따로 본다
말소기준은 2021.08.31. 국 압류입니다. 그 뒤의 2021.11.18. 국 압류와 2025.01.13. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 김민정의 임차권등기는 2023.06.26.이지만, 대항력 판단은 등기일이 아니라 실제 전입·점유 시점인 2021.06.11.을 봐야 합니다. 이 날짜가 말소기준보다 앞서므로 김민정은 대항력이 있습니다.
| 임차인 / 점유자 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민정 | 전유부분 전부 | 192,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 확약 적용 실질 0원 |
| 김진극 | 502호 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 위험 |
② 시세 비교 — 최근 시세보다 높은데 추세도 하락
리치캐슬은 16세대이고 2011.11.25. 사용승인된 건물입니다. 확인된 실거래 9건의 전체 평균은 221,555,555원이지만, 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 3건 평균은 210,000,000원이고 최신 거래는 2025.08. 230,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 이전보다 -7.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 35.15㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2025.04 | 35.15㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2025.03 | 36.59㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 2024.06 | 35.15㎡ | 4 | 229,000,000원 |
| 2024.02 | 37.17㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2022.04 | 37.17㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2021.11 | 36.59㎡ | 5 | 218,000,000원 |
| 2021.08 | 37.17㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 2021.06 | 37.05㎡ | 5 | 192,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 210,000,000원 |
현재 최저매각가 225,000,000원은 최근 12개월 평균 210,000,000원의 107.1%입니다. 최신 거래 230,000,000원보다는 낮지만 최근 평균보다 15,000,000원 높고, 거래 추세도 -7.6%이므로 현재 가격을 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 특히 9회 유찰된 물건인데도 현재 최저가가 감정가의 100%로 제시돼 있어 유찰 횟수 자체를 가격 메리트로 해석해서도 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 225,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,950,000원 |
| 1. 임차인 김민정 보증금 | 192,000,000원 | 192,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 207,144,327원 | 29,050,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
225,000,000원 매각 가정에서 김민정 보증금은 192,000,000원 전액 배당되고, 주택도시보증공사는 29,050,000원을 배당받아 178,094,327원 미배당이 발생합니다. 배당표상 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다. 별도로 김진극의 임대차관계는 금액과 대항력 여부가 확인되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 표면상 인수액과 확약 효과를 분리
| 시나리오 | 매각가 | 배당표상 인수 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 · 감정가 100% | 225,000,000원 | 0원 | 김민정 실질 0원 |
| 10회 유찰 시 · 감정가 80% | 180,000,000원 | 15,320,000원 | 김민정 관련 실질 0원 |
| 11회 유찰 시 · 감정가 64% | 144,000,000원 | 50,816,000원 | 김민정 관련 실질 0원 |
일반적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 보증금 아래로 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인에게 승계돼 실질취득가가 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 실제 시나리오 계산도 180,000,000원에서 15,320,000원, 144,000,000원에서 50,816,000원의 인수액을 표시합니다. 그러나 이 사건의 김민정에 대해서는 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약이 있으므로 그 금액은 규칙상 계산액이고 실질 인수는 0원으로 봅니다.
반대로 김진극은 확약 대상이라고 볼 근거가 없고 보증금도 알 수 없습니다. 따라서 향후 최저가가 낮아지더라도 단순히 “144,000,000원이니 싸다”고 판단해서는 안 되며, 김진극의 전입·보증금·점유 원인을 먼저 확인해야 실질취득가를 확정할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 역촌초등학교 북서측 인근으로, 주변에 연립·다세대주택 등 주거용 건물과 주상용·상업·업무용 건물, 학교·공원·공공시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장과 근거리 지하철역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 502호이며 위생·급배수·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 도시지역, 과밀억제권역 등이며 공시지가는 3,326,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조·이용상황·마감재와 설비는 도면·외부관찰·표준사양·탐문 등에 근거해 평가됐으므로 재확인이 필요합니다.
- 환금성. 16세대 규모이고 실거래 9건의 가격 범위가 170,000,000원~250,000,000원으로 넓습니다. 최근 12개월 평균은 210,000,000원이며 최근 추세는 -7.6%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김진극 임대차관계 확인. 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 확약 밖 인수위험을 먼저 제거해야 합니다.
- 확약 원문 확인. 김민정 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 적용 범위와 조건을 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 221,555,555원보다 최근 12개월 평균 210,000,000원과 최신 거래 230,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 이전보다 -7.6%로 낮아졌으므로 현재 최저가 225,000,000원에 가격 가점을 줄 근거가 약합니다.
- 유찰 횟수 착시 경계. 9회 유찰됐지만 현재 최저가는 여전히 감정가 225,000,000원과 같습니다. 유찰 횟수만으로 저가 매수라고 판단하면 안 됩니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 폐문부재였으므로 실제 내부 상태·설비를 입찰 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “확약 하나로 끝나는 사건이 아니다”
이 사건의 핵심은 두 갈래입니다. 첫째, 대항력 있는 김민정의 192,000,000원 보증금은 원칙적으로 큰 인수 위험이 될 수 있지만, 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약이 제출돼 김민정 관련 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 둘째, 김진극이라는 별도 점유자는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 위험이 그대로 남습니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저가 225,000,000원은 최근 12개월 평균 210,000,000원의 107.1%이고 최근 거래 추세는 -7.6%입니다. 9회 유찰이라는 숫자에도 불구하고 현재 가격 자체는 최근 시세보다 높습니다. 따라서 결론은 김민정 확약은 긍정적이지만, 미상 점유자 확인 전까지 권리 확정 불가, 현재 가격은 보류입니다.
