서울서부지방법원 2025타경50410. 은평구 응암동 에스엠벨리체 에이동 2층 202호, 전용 39.64㎡에 해당하는 업무시설 오피스텔입니다. 소유자 박민재는 2021.08.08. 매매를 원인으로 거래가 275,000,000원에 취득했고, 2021.09.02. 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 민간임대주택등기도 설정돼 있습니다.
권리분석의 핵심은 을구 1번 임차권입니다. 송현수의 임대차계약일은 2021.08.14., 확정일자는 2021.08.20., 주민등록·점유개시는 2021.09.02.이고 보증금은 275,000,000원입니다. 2023.09.11. 임차권등기가 마쳐졌으며, 배당요구도 확인됩니다. 본 사건의 말소기준으로 제시된 2025.01.14. 강제경매개시결정보다 앞서 있어 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있는 대항력 임차권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경50410 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 은평로13길 12-12, 에이동 2층202호 (응암동,에스엠벨리체) |
| 물건종류 / 전용 | 업무시설(오피스텔) · 전용 39.64㎡ · 철근콘크리트구조 9층 건물 내 2층 202호 |
| 사용승인 | 2021.04.05. |
| 소유자 | 박민재 (2021.08.08. 매매, 거래가 275,000,000원 · 2021.09.02. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 276,000,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01. |
① 권리 흐름 — 임차권은 인수형, 확약이 결론을 바꾼다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송현수 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 275,000,000원 | 2021.09.02. | 2021.08.20. | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
송현수는 실제 임차인 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인이 아닙니다. 현재 최저가 276,000,000원을 전제로 집행비용 4,664,000원을 먼저 공제하면 임차인에게 271,336,000원이 배당되고, 보증금 중 3,664,000원이 남습니다. 따라서 확약이 없다면 매수인이 이 부족분을 부담하는 구조입니다.
* 확약은 송현수 임차인에 한해 반영합니다. 다른 임차인은 확인되지 않아 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 2.76억은 최근 시세보다 0.4% 높다
SM벨리체의 제공 실거래는 11건이며 모두 275,000,000원입니다. 최신 거래는 2022.09. 275,000,000원, 최근 12개월 평균도 275,000,000원이고, 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 0.0%입니다. 따라서 전체 평균만이 아니라 최신 거래와 최근 12개월 평균을 기준으로 보더라도 현재 실질취득 276,000,000원은 100.4% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 41.04㎡ | 3 | 275,000,000원 |
| 2022.05 | 41.04㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2022.03 | 41.04㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2022.03 | 39.64㎡ | 2 | 275,000,000원 |
| 2022.03 | 39.64㎡ | 3 | 275,000,000원 |
| 2022.01 | 41.04㎡ | 5 | 275,000,000원 |
| 2021.11 | 39.64㎡ | 5 | 275,000,000원 |
| 2021.10 | 41.04㎡ | 7 | 275,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 275,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 276,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,664,000원 |
| 1. 임차인 송현수 보증금 | 275,000,000원 | 271,336,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 송현수 보증금 미배당액은 3,664,000원입니다. 다만 확약에 따라 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 실질 부담 — 낙찰가가 내려가도 확약 없이는 인수가 늘어난다
| 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 · 감정가 100% | 276,000,000원 | 3,664,000원 | 276,000,000원 |
| 11회 유찰 시 · 감정가 80% | 220,800,000원 | 58,091,200원 | 220,800,000원 |
| 12회 유찰 시 · 감정가 64% | 176,640,000원 | 101,632,960원 | 176,640,000원 |
확약이 없다면 보증금 275,000,000원이 낙찰가보다 큰 구간에서 낙찰가가 내려갈수록 미배당·인수액이 늘어 총 부담이 보증금 수준에 접근하는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 본건은 송현수에 대한 확약이 있으므로 실질 인수를 0원으로 처리하며, 실질취득은 각 회차의 낙찰가와 같습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 건물은 오피스텔 16호와 다세대주택 16세대로 이용 중입니다.
- 입지. 응암1동주민센터 북서측 인근으로 오피스텔·다세대·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 6호선 역촌역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다. 토지 공시지가는 4,303,000원/㎡입니다.
- 시설. 위생·급배수·난방·승강기·소방설비와 옥외주차장 및 기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. SM벨리체는 20세대 규모이고, 제공된 경매 통계에서 평균 유찰 6.9회·낙찰률 0.0%로 나타납니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 송현수의 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 범위·조건을 매각서류 원문으로 대조해야 합니다.
- 가격 기준은 최저가가 아니라 실질취득. 현재는 확약 반영 실질취득 276,000,000원이 최근 12개월 평균·최신 실거래 275,000,000원보다 높습니다.
- 10회 유찰 해석 주의. 유찰 횟수는 많지만 현재 최저가가 감정가와 같은 276,000,000원입니다. 유찰 횟수만 보고 할인된 물건으로 판단하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.09.02. 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 원본 등기 및 매각조건에서 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 인도. 실제 점유상태와 미납 관리비, 인도 가능 시점은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 실거래 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 확약으로 풀렸지만, 가격은 아직 아니다”
이 사건의 핵심은 두 문장으로 정리됩니다. 첫째, 송현수의 보증금 275,000,000원 임차권은 원칙적으로 대항력 있는 인수형이지만, 신청채권자가 제출한 확약으로 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 둘째, 그래서 현재 실질취득은 최저가와 같은 276,000,000원인데, 이는 최근 12개월 평균과 최신 실거래 275,000,000원의 100.4%입니다. 여기에 10회 유찰 이력과 단지 경매 평균 6.9회, 낙찰률 0.0%까지 겹칩니다. 권리 리스크는 확약으로 낮아졌지만, 현재 가격을 싸다고 볼 근거는 없습니다. 종합적으로는 권리보다 가격·환금성이 발목을 잡는 물건입니다.
