서울서부지방법원 2025타경50656. 은평구 역촌동 호림리슈리안 3층 304호, 다세대주택입니다. 소유자 양민은 2022.04.29 소유권을 이전받았고 등기 거래가액은 320,000,000원입니다. 권리분석의 핵심은 그보다 먼저인 2022.04.11 전입·점유와 320,000,000원의 임차보증금을 가진 이종길입니다. 말소기준은 2023.05.25 한국주택금융공사 가압류이므로 임차인은 말소기준보다 앞서 대항력이 있습니다.
일반적인 인수형 경매라면 현재 매각가 277,000,000원에서 집행비용 4,678,000원을 제외하고 임차인에게 272,322,000원이 배당되어, 보증금 중 47,678,000원이 남습니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서가 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력과 미배당 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다고 명시합니다. 따라서 그 조건을 반영한 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경50656 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역말로 85, 3층304호 (역촌동, 호림리슈리안) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 대상면적 29.87㎡ · 5층건 중 3층 304호 |
| 사용승인 | 2019.05.15 |
| 소유자 | 양민 (2022.04.29 소유권이전 · 거래가액 320,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 277,000,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력은 선순위, 그러나 포기 조건이 붙었다
2019.06.07 설정된 은평신용협동조합 근저당권은 2020.04.14 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.05.25 한국주택금융공사 가압류 104,938,315원입니다. 이보다 이종길의 전입·점유 2022.04.11이 앞서므로 원칙적으로 대항력이 인정되는 구조입니다. 이후 금천구·은평구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이종길 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 320,000,000원 | 2022.04.11 | 2022.03.15 | 대항력 有 | 우선변제 | HUG 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 임차권승계인으로 기재돼 있어 별도의 실제 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 이종길은 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
* 47,678,000원은 포기·말소 조건을 반영하지 않은 원 배당계산상 인수액입니다. 위 매각조건이 적용되는 이 임차인에 대해서는 실질 인수 0원으로 평가했습니다.
② 시세 비교 — 6회 유찰이어도 최근 시세보다 낮지 않다
호림리슈리안은 14세대, 사용승인일 2019.05.15입니다. 면적이 매칭된 최근 거래는 6건입니다. 전체 거래 평균은 274,590,000원이지만, 가격 판단은 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 268,500,000원, 최신 거래는 2024.05의 280,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -6.4%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 29.98㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2024.03 | 29.98㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2023.09 | 29.93㎡ | 2 | 254,000,000원 |
| 2023.07 | 29.98㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2023.05 | 29.93㎡ | 5 | 301,000,000원 |
| 2022.11 | 29.93㎡ | 3 | 272,540,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.87㎡ | 4건 | 268,500,000원 |
확약 조건을 반영한 실질취득은 최저가와 같은 277,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 103.2%입니다. 따라서 전체 평균 274,590,000원이나 과거 최고가 301,000,000원을 근거로 현재 가격을 싸다고 평가하면 안 됩니다. 특히 최근 추세가 -6.4%라는 점까지 감안하면 현재 가격은 최근 시세 이상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 277,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,678,000원 |
| 1. 임차인 이종길 보증금 | 320,000,000원 | 272,322,000원 |
| 2. 가압류 · 한국주택금융공사 | 104,938,315원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원 배당계산상 임차인 미배당액은 47,678,000원입니다. 다만 이 사건의 매각조건인 대항력·미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 반영하면 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 한국주택금융공사와 주택도시보증공사 배당은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은평구평생학습관 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 호림리슈리안까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 건물 동측 및 서측으로 역말로가 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층건으로 사용승인일은 2019.05.15이며 위생·급배수설비와 승강기설비가 되어 있습니다.
- 정비사업. 해당 지역은 정비예정구역이며, 은평구 사실조회 회신에 따르면 역촌동 3-12번지는 구산 역세권(역촌동) 도시정비형 재개발 추진 구역입니다. 정비구역 지정 전으로 설립된 조합은 없습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 정비예정구역, 과밀억제권역 등이며 공시지가는 4,677,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 14세대 규모이고 면적 매칭 실거래는 6건입니다. 경매 통계 평균 유찰 5.5회, 낙찰률 0.0%로 가격대에 대한 보수적 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 조건 원문 확인. 대항력 포기, 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 적용되는지 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 47,678,000원과 0원*을 구분. 전자는 포기 조건을 적용하지 않은 원 배당계산상 미배당액이고, 후자는 해당 조건을 반영한 실질 인수액입니다.
- 최근 시세 기준. 실질취득 277,000,000원은 최근 12개월 평균 268,500,000원의 103.2%이며 최근 추세는 -6.4%입니다. 전체 평균만으로 가격 메리트를 평가하지 마세요.
- 6회 유찰 착시 경계. 현재 최저가는 여전히 277,000,000원입니다. 유찰 횟수 자체가 할인율을 의미하지 않습니다.
- 정비예정구역 확인. 구산 역세권 도시정비형 재개발 추진 구역이지만 정비구역 지정 전이며 조합도 없습니다. 토지 이용 및 정비계획의 현재 내용을 원문으로 확인해야 합니다.
- 내부상태 확인. 내부구조와 이용상황은 집합건축물대장 도면 및 외부관찰 등에 의한 조사로, 발코니 확장 등 실제 내부구조가 다를 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 조건부 해소, 가격은 아직 비싸다
이 사건의 첫인상은 320,000,000원의 선순위 대항력 임차보증금 때문에 위험해 보입니다. 실제로 조건을 빼고 계산하면 현재 매각가에서도 47,678,000원이 미배당돼 매수인 인수로 남습니다. 하지만 매각물건명세서가 임차인과 임차권승계인의 대항력 포기·미배당 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소를 조건으로 명시했기 때문에, 이 조건을 반영한 실질 인수는 0원*입니다.
문제는 가격입니다. 권리부담이 해소돼도 실질취득은 277,000,000원이고, 최근 12개월 평균 268,500,000원의 103.2%입니다. 최근 거래 추세도 -6.4%, 현재 6회 유찰, 같은 건물 경매 통계 평균 유찰도 5.5회입니다. 따라서 결론은 “권리는 조건부 정리, 가격은 보수적으로”입니다. 확약 덕분에 인수 위험이 사라졌다는 사실과, 최근 시세보다 낮지 않다는 사실을 반드시 분리해서 봐야 합니다.