서울서부지방법원 2025타경50997. 등기상 소유자는 인수정이고, 대상은 명진하이빌 4층 401호입니다. 사건의 핵심은 근저당이 아니라 선순위 임차권과 별도 점유자입니다. 2020.11.12 관악신용협동조합 근저당은 2021.02.05 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2025.02.07 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이 기준보다 앞선 2023.03.06 이지현의 주택임차권과, 2024.05.02 전입한 손기원의 점유가 먼저 검토돼야 합니다.
이지현은 임차보증금 355,000,000원, 전입 2021.02.05, 확정일자 2020.12.15로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 통상이라면 배당 후 남는 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조지만, 신청채권자가 배당으로 전액 변제받지 못하더라도 잔존 보증금반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이지현에 관한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 확약은 이지현 임차권에 관한 것이므로, 별도 점유자 손기원의 미상 보증금까지 자동으로 없애 주지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경50997 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 신사동 20-29 명진하이빌 4층 401호 |
| 등기 표시 | 서울특별시 은평구 신사동 20-29, 20-32 명진하이빌 · 도로명 서울특별시 은평구 은평로 25-3 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(주거용) 이용 중 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 내 제4층 제401호 |
| 소유자 | 인수정 · 2020.12.12 매매 · 거래가액 355,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 365,000,000원 / 365,000,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 7회 / 2026.09.01 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 355,000,000원 |
① 권리 흐름 — 확약 적용 임차권과 확약 밖 점유자를 분리해서 봐야 한다
2020.11.12 설정된 관악신용협동조합 근저당권은 2021.02.05 일부포기로 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 기준권리는 2025.02.07 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이지현의 임차권등기는 2023.03.06로 기준보다 앞서며 등기 자체만 보면 매수인 인수 대상이지만, 확약으로 잔존 반환청구권과 임차권 말소 문제가 실질적으로 해소됩니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력·우선변제 | 매수인 관점 |
|---|---|---|---|---|
| 이지현 임차권등기 | 전유부분 전부 2021.02.05 | 355,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 확정일자 2020.12.15 | 실질 인수 0원 잔존 보증금 청구 포기·임차권등기 말소 동의 확약 |
| 손기원 | 401호 2024.05.02 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 배당요구 2025.04.03 | 인수범위 확정 불가 확약 적용 대상과 별도 |
② 시세 비교 — 91.7% 숫자만 보고 ‘싸다’고 보기 어렵다
시세 집계상 비교값은 398,000,000원, 최저가 대비 비율은 91.7%입니다. 숫자만 보면 감정가·최저가 365,000,000원이 비교값보다 낮습니다. 하지만 확인 가능한 거래는 2021.08 단 1건이고, 거래면적은 42.43㎡입니다. 비교 대상 면적은 57.31㎡로 표시되어 있으며 면적도 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 42.43㎡ | 8 | 398,000,000원 |
| 집계 | 57.31㎡ 비교대상 | 1건 | 398,000,000원 |
따라서 91.7%라는 비율을 곧바로 가격 메리트로 가점하기 어렵습니다. 최근성·표본 수·면적 일치가 모두 약하기 때문입니다. 더구나 명진하이빌 관련 경매 통계는 평균 유찰 6.2회, 낙찰률 0.0%로 표시되고, 이번 사건 역시 이미 7회 유찰입니다. 가격이 낮아 보인다는 이유만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 365,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,910,000원 |
| 1. 임차인 이지현 보증금 | 355,000,000원 | 355,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 355,000,000원 | 4,090,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 이지현 보증금 355,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사는 4,090,000원을 배당받아 350,910,000원의 미배당이 계산됩니다. 배당계산상 매수인 인수는 0원으로 표시됩니다. 다만 손기원 보증금은 미상이므로 별도 확인이 필요합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 · 100% | 365,000,000원 | 0원 | 이지현 0원 · 손기원 미상 |
| 8회 유찰 시 · 80% | 292,000,000원 | 67,888,000원 | 이지현 실질 0원 · 손기원 미상 |
| 9회 유찰 시 · 64% | 233,600,000원 | 125,470,400원 | 이지현 실질 0원 · 손기원 미상 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신사1동 주민센터 북서측 인근. 단독주택·근린생활시설·공동주택이 혼재한 주택·상가 혼용지대이며, 서울기독대학교·서울역촌초등학교와 갈현로변 생활편의시설이 인근에 있습니다.
- 교통. 동측 인근 지하철 6호선 응암역, 서측 갈현로변 버스정류장이 있고 차량 진입이 가능합니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔(주거용)로 이용 중이며, 건물은 업무시설(오피스텔)·공동주택(다세대주택)·근린생활시설이 함께 있는 11층 건물입니다.
- 도로. 서측 약 15미터 도로, 동측 약 4미터 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 4,139,000원/㎡, 토지면적은 151.7㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 명진하이빌은 11세대, 사용승인일은 2020.10.28입니다. 경매 통계상 평균 유찰 6.2회, 낙찰률 0.0%로 표시돼 환금성은 보수적으로 보는 편이 안전합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 손기원 보증금 확인. 전입·확정일자·배당요구가 확인되지만 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 보증금 및 점유관계를 우선 확인해야 합니다.
- 확약서 원문 대조. 이지현 관련 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 범위·조건을 원문으로 확인해야 합니다.
- 가격 91.7% 과신 금지. 비교거래는 2021.08 1건이고 면적도 42.43㎡로 비교 대상 57.31㎡와 맞지 않습니다. 단일 수치만으로 현재 시세보다 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 7회 유찰 원인 확인. 사건 자체가 7회 유찰됐고 단지 평균도 6.2회입니다. 권리 외에 수요·용도·거래표본 부족이 가격에 반영됐는지 점검해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 실제 이용과 공부상 용도에 따른 금융·세금·전입·환금성 조건을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — 확약은 큰 위험 하나를 없앴지만, 사건 전체를 깨끗하게 만들지는 않는다
이지현의 355,000,000원 임차권은 이 사건에서 가장 큰 숫자지만, 확약 덕분에 이지현 부분의 실질 매수인 인수는 0원입니다. 이 점은 분명한 호재입니다. 하지만 손기원이라는 별도 점유자가 있고 그 보증금은 미상입니다. 여기에 7회 유찰, 단지 평균 6.2회 유찰, 낙찰률 0.0%, 거래표본 1건·면적 불일치가 겹칩니다.
따라서 이 물건을 단순히 “365,000,000원이 398,000,000원의 91.7%니까 싸다”고 평가하는 것은 위험합니다. 이지현 확약은 합격, 손기원 보증금은 미확인, 가격과 환금성은 보수적으로 평가. 입찰 전 확인의 우선순위는 손기원의 실제 보증금과 확약서 원문입니다.
