서울서부지방법원 2025타경51002. 서울 마포구 연남동 자슬린하우스 5층 501호, 감정평가상 다세대주택입니다. 소유자 인수정은 2021.04.27 매매를 원인으로 2021.04.28 소유권을 이전받았고 거래가액은 338,000,000원입니다. 같은 날 임차인 신대철도 전입·점유를 시작하고 확정일자를 받았으며, 보증금은 330,000,000원입니다. 이후 2023.07.21 주택임차권등기가 설정됐습니다.
이번 사건에서 말소기준으로 제시된 권리는 2025.02.07 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 임차인의 전입·점유·확정일자가 그보다 훨씬 빠르므로 원칙적으로는 매수인 인수 가능성이 있는 구조입니다. 실제 현재 회차 배당계산에서도 보증금 330,000,000원 중 299,930,000원만 배당되고 30,070,000원이 남습니다. 다만 이 사건은 그 뒤가 핵심입니다. 신청채권자가 배당으로 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기의 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51002 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 연남동 562-44 자슬린하우스 5층 501호 · 연남로3길 50 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(안방, 거실, 주방, 화장실, 현관 등) · 지상5층 내 제5층 제501호 |
| 소유자 | 인수정 (2021.04.27 매매 · 2021.04.28 소유권이전 · 거래가액 338,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 305,000,000원 / 305,000,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인일 | 2020.12.18 |
① 권리 흐름 — 원칙적 인수형이지만 확약이 결론을 바꾼다
등기부에는 2020.12.24 서서울농업협동조합 근저당권 5,040,000,000원이 있었으나 2021.04.28 일부포기로 이미 말소됐습니다. 2024.04.29 서울특별시 압류도 2024.05.20 말소됐습니다. 현재 판단의 중심은 2023.07.21 등기된 신대철의 주택임차권과 2025.02.07 강제경매개시결정입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신대철 | 전유부분 전부 · 2021.04.28 | 2021.04.28 | 330,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 룰상 30,070,000원 실질 0원* |
신대철은 실제 임차인 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고 대상이 아닙니다. 임대차계약일·주민등록일·점유개시일·확정일자가 모두 2021.04.28이고, 보증금은 330,000,000원입니다. 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 따라서 확약이 없었다면 낙찰가가 보증금에 못 미치는 만큼 매수인 인수가 남는 전형적인 대항력 인수형입니다.
* 배당계산상 룰상 미배당액과 별개로, 제출된 확약의 내용에 따라 해당 임차인에 관한 매수인 실질 인수를 0원으로 반영했습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 면적 비교에는 주의
자슬린하우스의 확인된 거래는 총 6건입니다. 전체 평균은 390,500,000원, 최근 12개월 평균은 405,000,000원이며 최근 12개월 표본은 1건입니다. 최신 거래는 2025.07의 405,000,000원으로, 현재 실질취득 305,000,000원은 최근 12개월 평균의 75.3% 수준입니다. 최근 흐름은 과거보다 4.5% 높은 것으로 집계돼 하락 추세는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 29.0㎡ | 4 | 405,000,000원 |
| 2024.05 | 29.0㎡ | 3 | 360,000,000원 |
| 2023.11 | 29.55㎡ | 4 | 398,000,000원 |
| 2023.08 | 29.0㎡ | 4 | 395,000,000원 |
| 2023.06 | 29.0㎡ | 2 | 370,000,000원 |
| 2021.06 | 29.0㎡ | 4 | 415,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 390,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 305,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,070,000원 |
| 1. 임차인 신대철 보증금 | 330,000,000원 | 299,930,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 330,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산상 임차보증금 부족분은 30,070,000원입니다. 다만 신청채권자가 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출해 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원*으로 반영합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 안방·거실·주방·화장실·현관 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 경성중고등학교 남측 인근으로 다세대주택, 도시형생활주택, 소형 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 기존 주택지입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장, 근거리에 지하철 2호선·경의중앙선·공항선 홍대입구역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상5층 건물의 5층 501호이며 사용승인일은 2020.12.18입니다. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측 약 6m, 북동측 약 4m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역 등에 해당합니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 414.5㎡, 공시지가 7,750,000원/㎡이며 평지의 세로장방형 토지입니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이번 권리분석의 핵심은 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의입니다. 매각물건명세서와 확약서 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 신대철 임차권은 원칙적으로 대항력 있는 권리이므로 확약의 적용 범위와 실제 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 면적 다른 실거래 경계. 최근 거래는 29.0㎡·29.55㎡이고 대상은 21.7㎡입니다. 405,000,000원 거래를 대상 호수의 동일면적 시세로 단정하지 마세요.
- 다회유찰 원인 점검. 현재 7회 유찰, 단지 경매물건 평균 6.7회 유찰입니다. 가격 외에도 수요·환금성·권리 인식이 응찰에 영향을 줬는지 확인할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2023.03.08 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 등기와 관련 서류의 현재 상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — 위험의 핵심은 ‘3,007만원’보다 ‘확약의 효력 확인’
표면만 보면 보증금 330,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가가 305,000,000원이어서 매수인이 30,070,000원을 떠안는 전형적인 인수형으로 보입니다. 하지만 이 사건에는 그 잔존 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기 말소에도 동의한다는 확약서가 제출돼 있습니다. 그 확약을 반영하면 실질 인수는 0원*, 실질취득은 305,000,000원입니다.
가격만 보면 최근 12개월 거래 405,000,000원보다 낮지만, 비교 거래가 대상보다 큰 29.0㎡대이고 최근 12개월 표본도 1건뿐입니다. 여기에 현재 7회 유찰된 다세대라는 사실까지 더하면, 단순히 “3.05억이 4.05억보다 싸다”는 접근은 부족합니다. 권리는 확약 확인이 핵심, 가격은 면적 보정과 다회유찰 원인 확인이 핵심인 사건입니다.
