서울서부지방법원 2025타경51029. 응암동 더어베인 4층 403호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나 감정 이용상태는 오피스텔(주거용)이며, 2020년 3월 준공된 9층 건물입니다. 현재 소유자 송자영은 2022년 1월 19일 매매를 원인으로 2022년 2월 10일 소유권을 취득했고 거래가액은 280,000,000원입니다.
이 사건의 승부처는 등기상 압류 자체보다 현재훈 임차인의 대항력과 확약서입니다. 현재훈은 2022년 2월 10일 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022년 1월 19일입니다. 데이터상 말소기준은 2023년 1월 16일 압류이므로 임차인의 전입이 앞섭니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조이고, 보증금 280,000,000원 중 배당으로 채워지지 않는 부분은 원칙적으로 매수인 인수 위험으로 이어집니다.
다만 매각물건명세서 비고에는 신청채권자가 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 것으로 기재되어 있습니다. 이 확약은 현재훈 임차인에 관한 인수위험을 실질적으로 0원으로 만드는 핵심 조건입니다. 단, 그 효력은 현재훈에 한정되므로 다른 임차인이 별도로 확인되는 경우 그 인수위험까지 없애는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51029 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 120-7 더어베인 4층 403호 · 응암로29길 11-11 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정 이용상태 오피스텔(주거용) |
| 건물 | 2020년 03월 준공 · 철근콘크리트구조 · 9층 건물 내 4층 403호 |
| 실거래 매칭 면적 | 38.51㎡ |
| 소유자 | 송자영 · 2022.02.10 소유권이전 · 거래가액 280,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 234,000,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 인수를 끊는다
과거 강서신용협동조합의 채권최고액 180,000,000원 근저당과 김재숙의 채권최고액 290,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 데이터상 현재의 말소기준은 2023.01.16 압류이고, 이후 강제경매개시결정과 2025.04.16 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 현재훈 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.10 | 2022.01.19 | 280,000,000원 | 2024.02.22 | 대항력 有 | 우선변제 | 해당 없음 |
현재훈은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 분류됩니다. 전입일이 말소기준일보다 빠르고 확정일자와 배당요구도 있어 대항력·우선변제권을 갖는 구조입니다. 임차권등기는 2024.02.22 접수됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월과 최신 거래를 우선
더어베인은 총 9세대, 2020.03.09 준공입니다. 과거 전체 거래 평균 269,759,000원만 보면 현재 최저가가 낮아 보이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 325,000,000원, 최신 거래 역시 2026.08 325,000,000원이며 최근 구간이 이전 구간보다 23.3% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 40.67㎡ | 8 | 325,000,000원 |
| 2025.04 | 40.67㎡ | 7 | 290,000,000원 |
| 2024.11 | 38.36㎡ | 6 | 157,590,000원 |
| 2024.10 | 40.67㎡ | 9 | 295,000,000원 |
| 2023.07 | 38.36㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 38.36㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2022.05 | 38.51㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2022.02 | 38.36㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 2022.01 | 38.51㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2021.08 | 40.67㎡ | 7 | 340,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 10건 | 269,759,000원 |
확약 적용 전제의 실질취득액 234,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 325,000,000원의 72.0%입니다. 따라서 최신 시세 기준으로는 가격 차이가 존재합니다. 다만 최근 12개월 평균은 1건으로 형성되어 있고, 과거 거래 범위도 157,590,000원~340,000,000원으로 넓습니다. 단순히 72.0%만 보고 환금성을 동일하게 평가하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 234,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,076,000원 |
| 1. 임차인 현재훈 보증금 | 280,000,000원 | 229,924,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 현재훈 보증금은 229,924,000원까지 배당되고 50,076,000원이 부족합니다. 원칙적 산식에서는 이 부족분이 매수인 인수 가능액이지만, 해당 임차인에 관한 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약으로 실질 인수액은 0원으로 평가했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 근린시설이며 감정평가상 실제 이용은 오피스텔(주거용)입니다. 건물은 업무시설인 주거용 오피스텔과 다세대주택으로 구성되어 있습니다.
- 입지. 은명초등학교 남측 인근이며 단독주택·오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 응암로 변 버스정류장 및 북서측 근거리 지하철 6호선 응암역이 있어 교통상황은 양호한 편으로 평가되었습니다.
- 도로. 일단의 토지 서측으로 노폭 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 9세대 규모이며 경매통계상 평균 유찰 6.6회, 매각률 0.0%입니다. 본건 역시 9회 유찰되어 가격보다 시장의 수요 강도를 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 대상·조건이 현재훈 임차인에 정확히 적용되는지 원문으로 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준 유지. 확약이 유효하다면 실질 인수액은 0원, 실질취득은 234,000,000원입니다. 확약이 없다면 현재 회차 룰상 미배당액은 50,076,000원입니다.
- 추가 점유관계 확인. 확약은 현재훈에게만 적용됩니다. 다른 점유자나 별도 임차관계가 확인되면 그 권리는 별도로 분석해야 합니다.
- 9회 유찰 원인 확인. 최근 시세 대비 72.0%라는 숫자와 별개로 반복 유찰의 원인이 권리 외에 용도·수요·점유·건물 특성 등에 있는지 현장 확인이 필요합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 269,759,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 325,000,000원을 우선 참고하되, 최근 12개월 표본이 1건이라는 점도 함께 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원문을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 판을 바꾼다”
이 사건은 표면만 보면 보증금 280,000,000원의 대항력 임차인이 있고 매각가가 234,000,000원이므로 전형적인 인수형으로 보입니다. 실제 배당표에도 미배당 50,076,000원이 잡힙니다. 그러나 신청채권자의 확약서가 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 구조이므로 현재훈에 관한 실질 인수액은 0원입니다.
그 전제에서 실질취득은 234,000,000원이고, 최근 12개월 평균과 최신 거래 325,000,000원의 72.0%입니다. 가격만 놓고 보면 할인 폭이 분명합니다. 하지만 이 물건은 이미 9회 유찰됐고, 더어베인 경매통계도 평균 유찰 6.6회, 매각률 0.0%입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “얼마나 싸냐”보다 확약서가 완전하게 작동하는지, 그리고 왜 시장이 반복해서 외면했는지를 확인하는 데 있습니다. 권리상 핵심 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 환금성 검증까지 끝나야 가격 메리트가 실제 투자 메리트로 이어집니다.
