서울서부지방법원 2025타경51043. 불광역 동측 인근 샹그리라 비동 9층 904호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 외형상 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 260,000,000원에서 최저가 27,918,000원까지 내려온 10회 유찰이지만, 이 사건은 최저가만 보면 판단이 완전히 뒤집힙니다. 2021년 8월 2일 전입한 임차인 변우균의 보증금이 230,000,000원이고, 이 임차권은 2024년 5월 24일 토스뱅크 가압류보다 앞서 존재합니다.
매각물건명세서도 을구 순위 1번 임차권등기를 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 적고 있습니다. 현재 최저가 27,918,000원을 전제로 집행비용 902,524원을 제외하면 임차인에게 배당되는 금액은 27,015,476원이고, 남는 보증금 202,984,524원이 매수인 부담으로 이어집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51043 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 불광동 281-110 샹그리라 비동 9층 904호 · 통일로66길 12-1 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 11층 내 9층 904호 |
| 소유자 | 강현창 · 2021.08.02 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 27,918,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 252,158,939원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
권리의 순서가 이 사건의 결론을 만듭니다. 변우균은 임대차계약 후 2021.08.02 전입·점유를 시작했고, 임차권등기는 2023.08.14 접수됐습니다. 이후 2023.10.12 경정등기로 임대차계약일자가 2021.07.09, 확정일자가 2021.07.13으로 정정됐습니다. 말소기준으로 제시된 2024.05.24 토스뱅크 가압류보다 앞선 임차권이므로 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인에게 인수됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 변우균 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 230,000,000원 | 대항력 있음 전입 2021.08.02 | 우선변제 있음 확정 2021.07.13 · 배당요구 | 미배당액 인수 |
| 시보증 | 변우균 보증금 대위·승계 | 230,000,000원 | 변우균 권리 승계 | 변우균 권리 승계 | 보증기관 중복신고 |
실제 임차인은 1명, 변우균입니다. ‘시보증’은 변우균 보증금에 대한 보증기관의 대위·승계 신고이므로 별도의 230,000,000원을 더해 계산하면 안 됩니다. 또한 을구 1-2번은 별도 임차인이 아니라 기존 임차권의 경정등기로, 임대차계약일자와 확정일자를 바로잡은 내용입니다.
② 실질취득 — 유찰돼도 총부담은 거의 줄지 않는다
대항력 있는 임차인의 보증금이 최저가보다 훨씬 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 배당되는 보증금이 줄고, 그만큼 매수인이 인수할 잔액이 커집니다. 그래서 화면에 보이는 최저매각가 하락을 그대로 가격 할인으로 해석하면 안 됩니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 27,918,000원 | 202,984,524원 | 230,902,524원 |
| 11회 유찰 시 | 22,334,400원 | 208,467,619원 | 230,802,019원 |
| 12회 유찰 시 | 17,867,520원 | 212,854,095원 | 230,721,615원 |
현재 회차에서 실질취득은 230,902,524원이고, 11회 유찰 시 230,802,019원, 12회 유찰 시에도 230,721,615원입니다. 최저가는 27,918,000원에서 17,867,520원까지 내려가지만, 인수액이 반대로 증가해 총부담은 230,000,000원 보증금 부근에서 사실상 고정되는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 27,918,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 902,524원 |
| 1. 임차인 변우균 보증금 | 230,000,000원 | 27,015,476원 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 39,941,836원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 252,158,939원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 902,524원과 임차인 배당 27,015,476원으로 매각대금 27,918,000원이 모두 소진됩니다. 임차보증금 부족분 202,984,524원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 불광동 불광역 동측 인근으로, 오피스텔·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 이용. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스 개별난방·화재감지기·화재경보기·CCTV·기계식 주차장을 갖추고 있습니다.
- 토지. 평지의 사다리형 토지로 주거·상업·업무용 건부지로 이용 중이며 북서측 약 8m, 동측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·불광지구 지구단위계획구역이며 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 토지 공시지가. 7,402,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 27,918,000원만 보고 가격 메리트를 판단하지 말고 현재 회차 실질취득 230,902,524원을 기준으로 검토해야 합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 변우균 보증금 230,000,000원 중 예상 미배당 202,984,524원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
- 보증기관 중복계산 금지. 시보증 신고는 변우균 보증금의 대위·승계이므로 별도의 임차보증금 230,000,000원을 더하지 않습니다.
- 임차권 경정 확인. 2023.10.12 경정등기에서 임대차계약일 2021.07.09, 확정일자 2021.07.13으로 정정된 내용을 원본에서 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.08.10 민간임대주택 등록에 따른 등기가 존재하므로 입찰 전 현재 효력과 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이면서 감정평가상 오피스텔 이용 상태이므로 실제 사용·인허가·대장 현황을 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 실질취득 230,902,524원이 시장가보다 낮은지 확인할 근거가 부족합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “10회 유찰 = 90% 할인”이 아니다
이 물건은 감정가 260,000,000원에서 10회 유찰돼 최저가가 27,918,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석을 반영하면 결론은 전혀 다릅니다. 대항력 있는 임차인 변우균의 보증금 230,000,000원이 있고, 현재 회차에서 배당받지 못하는 202,984,524원을 매수인이 인수합니다. 그래서 현재 회차 실질취득은 230,902,524원입니다.
더 유찰돼 최저가가 22,334,400원, 17,867,520원으로 내려가도 인수액은 각각 208,467,619원, 212,854,095원으로 증가합니다. 즉 낙찰가 하락이 곧 총부담 하락으로 이어지지 않습니다. 여기에 이미 10회 유찰됐고 사건상 근린시설·감정상 오피스텔 이용이라는 특성이 겹칩니다. 실거래 시세 근거도 없으므로 이 물건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 2.3억원대에 수렴하는 실질취득 부담입니다.
