서울서부지방법원 2025타경51074. 서울 은평구 구산동 양지베르빌 5층 502호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박진우로, 2021.04.20 매매를 원인으로 222,000,000원에 취득했습니다. 권리분석의 핵심은 2021.09.28 인천광역시 압류가 말소기준으로 잡혀 있고, 임차인 손성희의 전입일이 2021.03.30으로 그보다 앞선다는 점입니다. 원칙적으로는 대항력 있는 임차인이라 배당으로 보증금을 모두 돌려받지 못하면 잔액이 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자가 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기의 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 손성희 임차보증금에 관한 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 이 확약은 손성희 임차권에 관한 것이며, 다른 별도의 미상 임차인이 확인되는 경우까지 포괄하는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51074 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 구산동 202-10 5층502호 · 서울특별시 은평구 서오릉로15길 5 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 전용면적 | 49.36㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 6층 건물 내 제5층 제502호 · 사용승인일 2013.11.22 |
| 소유자 | 박진우 (2021.04.20 매매 · 거래가액 222,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 249,000,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 239,925,445원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 위반건축물 | 502호 판넬/샷시조 다용도실 4㎡ |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있지만 확약으로 인수 해소
등기부상 2014년 우리은행 근저당, 2015년 국민은행 근저당, 2016년 신한은행 근저당은 모두 이미 말소되었습니다. 현재 말소기준은 2021.09.28 인천광역시 압류입니다. 이후 인천광역시서구·천안시·은평구의 압류, 에이원자산대부관리 유한회사의 가압류, 손성희의 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손성희 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.03.30 | 2021.03.04 | 222,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 실질 0원* |
* 확약이 없다는 전제의 회차 계산상 미배당 인수액은 9회 유찰 시 26,388,800원, 10회 유찰 시 65,671,040원으로 계산되어 있으나, 확약 적용 시 손성희 임차보증금에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
② 시세 비교 — 249,000,000원은 최근 거래의 95.8%, 표본은 1건
양지베르빌은 총 9세대, 사용승인일은 2013.11.22입니다. 확인된 최근 12개월 실거래는 2026.04 한 건으로, 전용 53.43㎡·3층이 260,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균도 이 1건과 같은 260,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 53.43㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 260,000,000원 |
현재 최저가 249,000,000원은 최근 12개월 평균 260,000,000원의 95.8%입니다. 금액 차이는 11,000,000원입니다. 다만 거래 표본이 단 1건이고 대상 호수 전용면적은 49.36㎡, 비교 거래는 53.43㎡이므로 95.8%라는 숫자만으로 가격 메리트를 크게 평가하기는 어렵습니다. 특히 이 단지는 경매물건 평균 유찰 횟수가 8.0회이고 매각률은 0.0%로 나타납니다.
③ 예상배당표 (매각가 249,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,286,000원 |
| 1. 임차인 손성희 보증금 | 222,000,000원 | 222,000,000원 |
| 2. 에이원자산대부관리 유한회사 가압류 | 55,838,807원 | 22,714,000원 |
| 3. 주택도시보증공사 | 239,925,445원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 249,000,000원 가정에서는 손성희 보증금 222,000,000원이 전액 배당되고, 에이원자산대부관리 유한회사에 22,714,000원이 배당됩니다. 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이며, 채권자 미배당 합계는 273,050,252원입니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 인수 구조 — 확약 없으면 총 취득액은 보증금에 수렴
| 회차 | 매각가 | 계산상 미배당 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 249,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 9회 유찰 시 | 199,200,000원 | 26,388,800원 | 0원* |
| 10회 유찰 시 | 159,360,000원 | 65,671,040원 | 0원* |
확약이 없었다면 대항력 임차인의 보증금이 매각가보다 커지는 회차에서 매각가가 내려간 만큼 미배당 보증금 인수가 늘어나는 구조입니다. 실제 계산도 9회 유찰 시 199,200,000원 + 26,388,800원 = 225,588,800원, 10회 유찰 시 159,360,000원 + 65,671,040원 = 225,031,040원으로 나타납니다. 그러나 이 사건에서는 제출된 확약으로 손성희에 대한 미배당 인수액을 실질 0원*으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구산초등학교 북측 인근으로 단독·공동주택, 학교, 공원, 근린생활시설이 혼재하는 주거지대이며 주위환경은 보통수준입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철6호선 구산역이 근거리에 있어 교통사정은 보통수준입니다.
- 토지. 가장형 평지, 주상용 건부지로 이용중이며 서측과 남측으로 소로에 접합니다. 토지면적은 245.6㎡, 공시지가는 3,920,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장상 502호에 판넬/샷시조 다용도실 4㎡가 위반건축물로 등재되어 있습니다.
- 환금성. 양지베르빌은 9세대이며 최근 실거래는 2026.04 한 건입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 8.0회, 매각률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 적용 대상·조건을 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 낙찰 후 확약 내용대로 임차권등기 말소가 실제 이행되는 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 위반건축물 4㎡. 판넬/샷시조 다용도실 4㎡의 시정명령·이행강제금·원상복구 가능성을 관할기관과 대장에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 압류 4건 중 당해세에 해당하는 금액이 있는지 확인해야 실제 배당과 권리비용을 더 정확히 계산할 수 있습니다.
- 시세 표본. 최근 거래는 260,000,000원 한 건뿐이고 면적도 53.43㎡로 대상 49.36㎡와 다릅니다. 한 건의 거래가를 그대로 시세로 고정하지 않아야 합니다.
- 8회 유찰 원인. 반복 유찰 이유가 단순 가격인지, 위반건축물·점유·건물 상태·환금성 문제인지 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수는 해소, 상품성 위험은 남는다”
이 사건의 가장 큰 권리 리스크는 보증금 222,000,000원의 대항력 임차인입니다. 일반적인 구조라면 유찰로 매각가가 떨어질수록 미배당 보증금을 매수인이 인수할 수 있지만, 이 사건은 신청채권자의 확약으로 해당 잔존 보증금 청구와 임차권등기 문제가 실질적으로 해소되는 구조*입니다.
가격은 현재 249,000,000원으로 최근 2026.04 거래 260,000,000원의 95.8%입니다. 다만 최근 거래가 단 1건이고, 이미 8회 유찰됐으며, 9세대 다세대·위반건축물 4㎡라는 환금성·상품성 부담이 있습니다. 따라서 이 물건은 “대항력 임차인 때문에 피해야 할 물건”이라기보다 확약을 정확히 확인한 뒤 반복 유찰의 원인과 위반건축물 리스크를 가격에 얼마나 반영할 것인지가 핵심인 물건입니다.