서울서부지방법원 2025타경51108. 서울 서대문구 홍은동 하우스205 에이동 201호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 김지연이고, 2021.05.04 거래가액 300,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 근저당이 아니라 2021.11.04 영등포세무서장의 압류입니다. 이 압류가 말소기준권리로 제시되어 있으며 이후의 압류·임차권·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 임차권입니다. 임차인 이혜인은 임대차계약일 2021.03.19, 확정일자 2021.03.25, 주민등록일자 2021.04.30, 점유개시일 2021.05.01이며 보증금은 300,000,000원입니다. 말소기준권리보다 전입이 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구로 우선변제권도 행사할 수 있습니다.
통상이라면 낙찰가가 보증금보다 낮아 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 실제 제공된 배당계산에서도 현재 매각가 294,000,000원 기준 임차인 배당액은 289,084,000원이고 10,916,000원이 부족합니다. 그러나 이 사건은 신청채권자가 미변제 잔존 보증금반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기 말소에도 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이혜인 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 봐야 하며, 최저가가 내려갈 때마다 보증금 부족분을 기계적으로 매수인 인수로 더해 실질취득가를 300,000,000원으로 고정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51108 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 홍은동 205-1 하우스205 에이동 2층201호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 서대문구 연희로41길 53-8 |
| 물건종류 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제2층 제201호 · 사용승인일 2019.07.25 |
| 소유자 | 김지연 · 2021.05.04 거래가액 300,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 294,000,000원 |
| 유찰횟수 | 8회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 326,506,849원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 승부처
2019.08.09 설정된 금모래신용협동조합 근저당은 2020.03.10 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석상 말소기준은 2021.11.04 국 압류입니다. 국민건강보험공단 압류와 서대문구 압류, 이혜인 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 이보다 뒤에 등기되어 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이혜인 · 201호 전부 | 300,000,000원 | 2021.04.30 / 2021.03.25 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 65.3% 숫자만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
하우스205의 실거래 자료에는 2022.01과 2022.05에 58.07㎡, 3층, 450,000,000원 거래가 3건 잡혀 있고 평균·최저·최고 모두 450,000,000원입니다. 단순 수치상 현재 최저가 294,000,000원은 이 평균의 65.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 58.07㎡ | 3 | 450,000,000원 |
| 2022.05 | 58.07㎡ | 3 | 450,000,000원 |
| 2022.01 | 58.07㎡ | 3 | 450,000,000원 |
| 평균 | 58.07㎡ | 3건 | 450,000,000원 |
다만 이 비교는 그대로 가격 메리트 판정에 쓰기 어렵습니다. 실거래 표본 면적은 58.07㎡인데 대상 면적 기준값은 29.17㎡이고 면적 일치 판정도 되지 않았습니다. 더구나 실거래 시점은 2022년입니다. 따라서 “최저가가 65.3%니까 시세보다 크게 싸다”는 결론은 금지하는 것이 맞습니다. 이 숫자는 참고치일 뿐, 대상 호수와 직접 비교 가능한 동일 면적 최근 거래로 보기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 294,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,916,000원 |
| 1. 임차인 이혜인 보증금 | 300,000,000원 | 289,084,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 326,506,849원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 보증금 부족액은 10,916,000원입니다. 그러나 확약서로 이혜인에 대한 잔존 보증금반환청구권이 포기되므로 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 실제 배당순서와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 홍은중학교 남서측 인근이며 단독·공동주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 주위환경은 보통수준입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3호선 홍제역이 근거리에 소재해 제반 교통사정은 보통수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 사용승인일은 2019.07.25이며 위생·급배수, 도시가스 난방, 소화, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 3m 내외의 진입도로에 접합니다.
- 토지. 부정형 완경사지대이며 도시형생활주택 2개동의 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,261,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 규모. 하우스205는 17세대이며 사용승인일은 2019.07.25입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리안전성은 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약에 달려 있으므로 입찰 전 원문과 적용 범위를 반드시 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 관련 압류가 존재하므로 당해세 해당 여부와 실제 배당순서를 확인해야 합니다.
- 실거래 면적 확인. 450,000,000원 거래는 58.07㎡로 대상 기준면적 29.17㎡와 일치하지 않습니다. 이 자료만으로 적정 입찰가를 정하지 않는 것이 안전합니다.
- 반복 유찰 원인 점검. 현재 8회 유찰로 단지 경매 평균 6.1회를 웃돕니다. 현장 상태·접근성·수요층 등을 별도로 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 확약에 임차권등기 말소 동의가 포함돼 있으므로 매각 후 실제 말소 진행에 필요한 절차와 서류를 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 인수를 없앤다”
이 사건을 보증금 300,000,000원의 대항력 임차인만 보고 단순한 인수형 경매로 분류하면 결론이 어긋납니다. 배당표상으로는 10,916,000원이 미배당되지만, 신청채권자가 그 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약을 제출했기 때문에 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
반면 가격 판단은 보수적으로 해야 합니다. 현재 294,000,000원은 참고 실거래 450,000,000원의 65.3%지만, 그 실거래는 58.07㎡이고 대상 기준면적은 29.17㎡로 일치하지 않습니다. 게다가 이미 8회 유찰됐습니다. 따라서 이 물건은 주된 임차인 권리위험은 확약으로 해소됐지만, 가격과 환금성은 별도 검증이 필요한 사건으로 보는 것이 적절합니다.
