서울서부지방법원 2025타경51161. 은평구 역촌동 초원그린빌 5층 501호의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 조규석으로, 2021.01.18. 거래가액 195,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 날짜는 2025.03.13.입니다. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 말소기준으로 잡혀 있고, 그보다 먼저 등기된 주택임차권과 압류는 단순히 “낙찰로 전부 사라진다”고 볼 수 없는 구조입니다.
특히 신동진은 임대차계약일 2020.11.22., 확정일자 2020.12.04., 주민등록·점유개시 2020.12.30., 보증금 195,000,000원으로 등기된 임차권자입니다. 원칙적으로는 선순위 대항력 임차보증금의 미배당액이 매수인에게 넘어갈 수 있지만, 이 사건에는 신청채권자의 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 있습니다. 따라서 이 임차권에 한해서는 룰상 계산되는 미배당 인수액과 별개로 실질 인수 0원*으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51161 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 49-17 초원그린빌 5층501호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 주택(방1, 거실겸주방, 화장실겸욕실1, 테라스 등) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 제6층 건물 내 제5층 제501호 |
| 소유자 | 조규석 · 2021.01.18. 소유권이전 · 거래가액 195,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 206,000,000원 |
| 유찰 | 8회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 권리를 먼저 봐야 한다
② 임차인 분석 — 확약 밖 서필수는 별도 확인
실명으로 확인되는 임차인은 서필수·신동진입니다. 을구 3-2의 임차권 경정은 별도 임차인이 아니라 3번 임차권의 점유개시일을 2020.12.30.으로 정정한 등기입니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신동진 건물전부 · 임차권등기 | 2020.12.30 확정 2020.12.04 | 195,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* 확약 적용 |
| 서필수 501호 · 주거 | 2023.06.14 확정 2020.12.04 | 미상 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미상·인수 가능 2025.05.27. 배당요구 |
③ 회차별 인수 — 룰 계산액과 확약 반영을 구분
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 후 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 · 감정가 100% | 206,000,000원 | 0원 | 신동진 0원* 서필수·압류 별도 |
| 9회 유찰 시 · 감정가 80% | 164,800,000원 | 33,307,200원 | 신동진 0원* 서필수·압류 별도 |
| 10회 유찰 시 · 감정가 64% | 131,840,000원 | 65,805,760원 | 신동진 0원* 서필수·압류 별도 |
* 확약이 없다면 매각가가 내려갈수록 신동진 보증금의 미배당 인수액이 증가하는 구조입니다. 이 사건은 신청채권자의 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 서필수 및 압류 위험에는 적용되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 206,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,684,000원 |
| 1. 임차인 신동진 보증금 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 195,000,000원 | 7,316,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 신동진의 보증금 195,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 7,316,000원이 배당되는 계산입니다. 신청채권자 기준 미배당은 187,684,000원입니다.
⑤ 시세 비교 — 숫자는 싸 보이지만 면적이 다르다
초원그린빌(49-17)의 최근 거래는 2025.04. 310,000,000원, 2026.07. 323,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 323,000,000원이며, 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 4.2% 높습니다. 숫자만 놓으면 최저가 206,000,000원은 최근 12개월 평균의 63.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 51.83㎡ | 3 | 323,000,000원 |
| 2025.04 | 51.83㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 전체 평균 | 51.83㎡ | - | 316,500,000원 |
또한 이 단지 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 8.0회이고 매각률은 0.0%입니다. 현재 사건 역시 8회 유찰 상태입니다. 면적이 맞지 않는 외부 실거래 숫자보다 반복 유찰과 미확정 인수권리를 먼저 가격에 반영해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구산근린공원 동측 인근으로, 주택과 근린생활시설이 혼재된 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 서측·남측으로 각각 노폭 약 15미터, 6미터의 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 5,086,000원/㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 가로장방 · 중로각지입니다.
- 건물상태. 기본 전기·위생급배수·냉난방·승강기설비가 구비되어 있고 관리상태는 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문 및 점유자 부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 대상·조건을 원문으로 확인해야 합니다.
- 서필수 보증금 확인. 대항력·우선변제권이 있는 것으로 조사됐으나 보증금이 확인되지 않아 인수액 상한을 계산할 수 없습니다.
- 은평구 압류 확인. 말소기준보다 앞선 압류가 인수로 분류되어 있으므로 구체적인 부담액과 처리조건을 확인해야 합니다.
- 시세 면적 보정. 대상 28.4㎡와 확인된 실거래 51.83㎡가 달라 310,000,000원·323,000,000원을 직접 기준가격으로 사용하면 안 됩니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 현재 8회 유찰이며 관련 경매 통계 평균 유찰도 8.0회입니다. 권리·점유·상품성 문제를 함께 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부를 직접 확인하지 못했으므로 실제 구조·점유·수선상태를 별도 점검해야 합니다.
맺으며 — 확약 하나만 보고 ‘인수 0’으로 단순화하면 안 된다
이 사건의 핵심은 분명합니다. 신동진의 195,000,000원 임차권은 원래 대항력 있는 선순위 임차권이지만 신청채권자의 확약으로 실질 인수 0원*으로 정리할 수 있습니다. 그래서 9회·10회 유찰 시 룰상 계산되는 33,307,200원·65,805,760원의 미배당 보증금을 그대로 매수인 부담으로 더해서는 안 됩니다.
그러나 여기서 분석이 끝나지 않습니다. 서필수의 보증금이 미상이고, 2023.06.12. 은평구 압류도 말소기준보다 앞선 인수권리로 분류되어 있습니다. 게다가 시세표본은 대상 28.4㎡가 아닌 51.83㎡ 거래이므로 표면적인 63.8% 수치만 보고 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 8회 유찰까지 겹친 만큼 확약 밖 인수액을 확인하기 전에는 공격적으로 평가하기 어려운 물건입니다.
