서울서부지방법원 2025타경51173. 서울 은평구 구산동 웨스턴빌리지 2층 202호, 전용 43.78㎡의 다세대주택입니다. 감정평가상 방3·거실·주방·욕실2 등의 주거용으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 6층 건물의 2층 물건입니다. 현재 소유자는 이미경이고, 2022년2월15일 매매를 원인으로 거래가액 295,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리분석의 핵심은 소유권 취득 전부터 존재한 임차인입니다. 진유정은 임대차계약일 2021년11월8일, 확정일자 2021년11월9일, 점유개시 2021년11월30일, 주민등록일자 2021년12월1일이고 보증금은 295,000,000원입니다. 말소기준권리인 2022년5월4일 하나은행 가압류보다 먼저 전입했으므로 대항력 有, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51173 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 구산동 346-9 웨스턴빌리지 2층 202호 · 서울특별시 은평구 서오릉로21길 15 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 43.78㎡ · 방3·거실·주방·욕실2 · 6층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 이미경 (2022.02.15 매매 · 거래가액 295,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 318,000,000원 / 318,000,000원 (8회 유찰 · 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 295,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 규모 | 웨스턴빌리지(346-9) · 10세대 · 사용승인 2014.05.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있지만 확약이 결론을 바꾼다
현재 살아 있는 말소기준권리는 2022.05.04 하나은행 가압류 117,816,691원입니다. 과거 우리은행·국민은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 하나은행 가압류 이후의 중소기업은행·대구신용보증재단·서울보증보험 가압류, 국민건강보험공단·은평구·국의 압류, 주택도시보증공사 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제 有, 승계는 확약으로 실질 0원
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 진유정 주택전부 · 주거(임차권등기) | 점유개시 2021.11.30 295,000,000원 | 전입 2021.12.01 확정 2021.11.09 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2023.12.08 | 실질 0원 확약 반영 |
이 확약은 진유정 임차권 관계에 한정해 해석해야 합니다. 확약 범위 밖의 별도 임차인이 존재한다면 그 인수위험은 별도로 남습니다. 현재 확인된 실제 임차인은 진유정 1명입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (8회 유찰 · 감정가 100%) | 318,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 (감정가 80%) | 254,400,000원 | 44,961,600원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 (감정가 64%) | 203,520,000원 | 95,129,280원 | 0원 |
룰상 인수액은 확약이 없을 때 대항력 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 남는 시나리오 값입니다. 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득 총액이 보증금 수준에 수렴하지만, 본 건은 잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 있어 이 임차인에 대한 실질 인수를 0원으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 현재 실질취득 3.18억은 최근 시세지표보다 높다
웨스턴빌리지(346-9) 전용 43.78㎡에 대해 확인된 실거래는 2건입니다. 최신 거래는 2022.02의 295,000,000원, 다른 거래는 2021.07의 300,000,000원입니다. 제공된 최근 12개월 평균 시세지표는 297,500,000원이고, 현재 최저가 318,000,000원은 이 지표의 106.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 43.78㎡ | 2 | 295,000,000원 |
| 2021.07 | 43.78㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 지표 | 43.78㎡ | 2건 | 297,500,000원 |
현재 회차에서는 확약 덕분에 인수액이 실질 0원이므로, 시세 비교 기준은 현재 실질취득액 318,000,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 지표 297,500,000원보다 높고, 최저가 대비 최근 시세 비율도 106.9%입니다. 따라서 현재 가격에 대해서는 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 318,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,252,000원 |
| 1. 임차인 진유정 보증금 | 295,000,000원 | 295,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 117,816,691원 | 17,748,000원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 5,064,545원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 대구신용보증재단 | 27,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 52,261,484원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 295,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당추정에서는 임차인 진유정 보증금 295,000,000원이 전액 배당되고, 하나은행에 17,748,000원이 배당됩니다. 다만 국세·지방세 압류 3건에 대해 당해세가 존재하면 선순위로 차감돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 그 경우에도 제공된 확약 문구를 기준으로 진유정 임차권 관계의 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 방3·거실·주방·욕실2 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 서울특별시 은평구 구산동 구산초등학교 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량진입이 가능하고 남동측 인근에 노선버스정류장, 남동측 근거리에 구산역(6호선)이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 6층 건물로 도시가스 개별난방, 승강기, 위생·급배수 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측 및 북서측으로 폭 약 8m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 토지면적 232.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,307,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역·중점경관관리구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 환금성 체크. 10세대 규모이고 확인된 동일면적 실거래는 2건이며, 단지 경매통계의 평균 유찰 횟수는 8.0회·낙찰률은 0.0%입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 매수인에게 실제로 적용되는 문구인지 매각물건명세서와 제출 확약서를 직접 대조해야 합니다.
- 확약 범위 확인. 본 분석의 실질 인수 0원은 확인된 진유정 임차권 관계에 대한 확약을 반영한 결과입니다. 확약 밖 별도 임차관계가 확인되면 별도 분석이 필요합니다.
- 국세·지방세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세가 존재하면 배당순서와 실제 임차인 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 현재 가격 착시 경계. 8회 유찰이지만 현재 최저가는 318,000,000원으로 감정가 100%이고, 최근 시세지표 대비 106.9%입니다.
- 회차별 구조 구분. 9회 유찰 시 매각가 254,400,000원·룰상 인수 44,961,600원, 10회 유찰 시 매각가 203,520,000원·룰상 인수 95,129,280원이나, 제공된 확약을 반영하면 해당 임차인의 실질 인수는 각각 0원입니다.
- 실거래 표본 한계. 동일면적 거래 표본은 2건이며 최신 확인 거래월은 2022.02입니다. 응찰 전 최신 거래를 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금 관련 서류를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 확약으로 풀렸지만, 가격은 아직 아니다”
이 사건은 처음 보면 보증금 295,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 인수형 경매로 보입니다. 실제로 확약이 없다면 낮은 회차에서는 미배당 보증금이 늘어 매수인의 부담으로 이어질 수 있는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서 비고의 잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약 때문에, 확인된 진유정 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
그렇다고 현재 회차가 매력적인 것은 아닙니다. 8회 유찰에도 최저가는 318,000,000원으로 감정가 100%이고, 현재 실질취득액도 318,000,000원입니다. 시세지표상 최근 12개월 평균 297,500,000원 대비 106.9%이며 최신 확인 실거래도 295,000,000원입니다. 게다가 10세대 다세대이고 단지 경매통계는 평균 유찰 8.0회·낙찰률 0.0%입니다. 따라서 결론은 “확약으로 권리 인수는 해소, 현재 가격은 보류”입니다. 지금 판단의 승부처는 낮은 최저가 착시가 아니라 확약의 유효범위와 실제 취득가격을 최근 시세와 어떻게 비교하느냐에 있습니다.
