서울서부지방법원 2025타경51178. 은평구 신사동 2-8의 벽돌조 슬래브지붕 2층 다세대주택 중 제2층 제나호입니다. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 등기사항증명서의 호수는 2층 나호, 현장 출입문 표시는 301호입니다. 소유자 선명길은 2009.06.12 매매로 취득했고, 등기상 거래가액은 70,000,000원입니다.
현재 등기에는 존속하는 근저당권이나 압류가 없고, 이번 강제경매개시결정이 말소기준이 되는 단순한 구조입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 등기부보다 앞선 홍용순의 전입입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 조사됐고, 보증금이 밝혀지지 않아 매수인이 부담할 금액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51178 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 신사동 2-8 2층 나호 · 서울특별시 은평구 은평로3가길 9 |
| 물건종류 / 대상면적 | 집합건물(다세대) · 43.66㎡ · 총 6세대 |
| 건물 | 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 내 제2층 제나호 · 1986.10.14 준공 |
| 소유자 | 선명길 (2009.06.12 매매, 거래가액 70,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 129,920,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 전호숙 / 22,307,539원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 호수 표시 | 등기상 2층 나호 · 현장 출입문 표시 301호 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 전입이 먼저다
과거 황인웅 명의에서 설정된 근저당권·가압류와 2004년 경매개시결정은 2005.05.02 임의경매 매각으로 정리됐습니다. 2021.09.16 선사규의 가압류 100,000,000원도 2022.12.13 해제로 이미 말소됐습니다. 현재 권리의 기준점은 2025.03.24 갑구 13번 강제경매개시결정입니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 / 점유 | 전입·배당요구 | 보증금·확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 홍용순 2층 나호 | 전입 2023.10.17 배당요구 2025.04.16 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계신고 아님 |
배당요구는 했지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위와 배당액을 계산할 수 없습니다. 특히 배당요구를 했다는 사실만으로 매수인 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 실제 보증금 중 배당받지 못하는 잔액이 있으면 매수인에게 남을 수 있습니다.
② 가격 판단 — 64% 할인보다 실질취득 확인이 먼저
현재 최저매각가는 129,920,000원으로 감정가 203,000,000원의 64%입니다. 다만 비교 가능한 동일면적 실거래 가격이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판정할 수 없습니다. 더 중요한 문제는 보증금이 미상이라 실질취득액 자체가 계산되지 않는다는 점입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 신청채권 미배당 | 기초 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 64% | 129,920,000원 | 0원 | 104,993,581원 |
| 3회 유찰 시 | 51% | 103,936,000원 | 0원 | 79,373,357원 |
| 4회 유찰 시 | 41% | 83,148,800원 | 0원 | 58,944,583원 |
기초 잔여금은 집행비용과 신청채권자 청구액만 반영한 금액입니다. 당해세·최우선변제와 홍용순의 보증금 배당은 포함되지 않아 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 129,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,618,880원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 전호숙 | 22,307,539원 | 22,307,539원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 104,993,581원 |
신청채권자의 청구금액은 전액 배당되는 계산입니다. 그러나 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 홍용순의 실제 배당액 및 미배당 인수액은 산정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 총 6세대 규모이며, 1986.10.14 준공됐습니다.
- 입지. 역촌초등학교 남측 인근으로, 주변은 단독주택·공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재한 주상복합지대입니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 응암역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물이며 적벽돌 외벽, 벽지·내장타일, 샷시창호와 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측과 서측으로 폭 약 4-5M의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 토지면적 172.2㎡의 평지·사다리형 건부지이며, 공시지가는 4,089,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·대공방어협조구역에 해당합니다.
- 표시 확인. 감정평가상 공부와의 차이는 없다고 조사됐지만, 등기상 호수는 2층 나호이고 현장 출입문에는 301호로 표시돼 있습니다.
- 환금성. 소규모 다세대주택이고 비교 가능한 동일면적 실거래 기준이 확인되지 않아, 재매각 가격과 소요기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 홍용순의 실제 보증금, 계약일, 임대차 목적물과 계약 당사자를 확인해야 합니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 존재하는지, 존재한다면 날짜가 언제인지 확인해야 배당 순위와 미배당액을 계산할 수 있습니다.
- 점유·대항요건 확인. 전입신고뿐 아니라 실제 점유가 계속되고 있는지 현장과 관련 서류를 통해 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 낙찰가가 아니라 낙찰가에 미배당 보증금을 더한 금액으로 취득원가를 판단해야 합니다.
- 호수 동일성 확인. 등기상 2층 나호와 현장 301호가 동일한 목적물인지 건축물대장·도면·현장 표시를 대조해야 합니다.
- 배당표 재검증. 당해세·최우선변제와 임차인 배당을 반영한 뒤 신청채권자·소유자 잔여액을 다시 계산해야 합니다.
- 시세 현장조사. 감정가 대비 64%라는 할인율을 시세 할인율로 해석하지 말고, 인근 유사 다세대의 실제 매물·거래 조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 기록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가가 낮아도 취득원가는 모른다”
이 물건은 등기부만 보면 간단합니다. 현재 존속 근저당권과 압류가 없고, 2025.03.24 강제경매개시결정이 말소기준입니다. 그러나 홍용순의 전입은 그보다 앞선 2023.10.17이며, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 최저가 129,920,000원이 감정가 203,000,000원의 64%라는 사실은 투자 매력을 확정하는 근거가 아닙니다. 임차보증금이 낙찰가보다 크고 충분히 배당되지 않는 구조라면, 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득액은 보증금 수준에 머물 수 있습니다. 동일면적 실거래 비교도 확인되지 않는 만큼, 이 사건의 결론은 명확합니다. 보증금 확인 전에는 권리도 가격도 확정할 수 없으며, 최저가만 보고 접근할 물건이 아닙니다.
