서울서부지방법원 2025타경51186. 은평구 신사동 엘렌시아14차 제6층 602호, 감정평가상 다세대주택입니다. 이 사건은 단순히 “임차권이 매각으로 소멸한다”는 문구만 보면 안 됩니다. 임차인 김재이의 전입일은 2021.12.20., 점유개시는 2021.12.18., 확정일자는 2021.11.10.으로, 말소기준으로 선언된 2022.06.15. 국의 압류보다 앞섭니다. 따라서 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 후속 조건이 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 신청채권자는 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 정확도상 이 확약은 김재이 임차보증금에 한해 적용되므로, 이 임차인의 미배당액은 매수인의 실질 인수로 이어지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51186 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 신사동 40-19 엘렌시아14차 602호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 제6층 제602호 |
| 소유자 | 중앙그룹주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 249,000,000원 |
| 유찰 | 8회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 인수위험을 끊는다
등기부상 과거 우리은행 근저당권은 2016.02.23. 일부포기로 이미 말소됐고, 2019년 지용주의 가압류도 2021.08.30. 해제로 말소됐습니다. 현재 분석의 기준점은 2022.06.15. 국의 압류입니다. 이후 2023.12.26. 김재이의 주택임차권등기와 2025.03.19. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재이 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.20 | 2021.11.10 | 190,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
② 배당과 실질 인수 — 현재 회차는 보증금 전액 배당
현재 가정 매각가 249,000,000원에서는 집행비용 4,286,000원을 먼저 공제한 뒤, 김재이의 보증금 190,000,000원 전액이 우선 배당됩니다. 남는 54,714,000원은 신청채권자 주택도시보증공사에 배당되고, 신청채권자 청구액 기준 135,286,000원의 미배당이 발생합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,286,000원 |
| 1. 임차인 김재이 보증금 | 190,000,000원 | 190,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 54,714,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당표에서 미반영됐습니다.
③ 추가 유찰 시 — 원칙 인수와 ‘확약 후 실질 인수’를 구분해야 한다
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 249,000,000원 | 54,714,000원 | 135,286,000원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 · 감정가 80% | 199,200,000원 | 5,611,200원 | 184,388,800원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 · 감정가 64% | 159,360,000원 | 0원 | 190,000,000원 | 0원 |
④ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
엘렌시아14차는 10세대, 2015.12.09. 사용승인된 다세대이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 5.6회입니다. 이 사건은 이미 8회 유찰돼 그 평균을 넘어섰습니다. 반면 비교 가능한 최근 실거래 금액은 확인되지 않고, 대상면적 29.99㎡도 면적 매칭이 되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울서신초등학교 북동측 인근. 다세대주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재하는 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입 가능, 인근 노선버스정류장과 근거리 지하철 6호선 새절역·응암역이 있어 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 제6층 제602호이며 기본 위생·급배수·난방·소화·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 건물 남서측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 토지면적 168.3㎡, 공시지가 3,504,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 현장 확인. 점유자 폐문부재로 외부 관찰·주위 탐문·표준적 이용상태 등을 참고해 평가돼 실제 내부사항과 다를 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 당사자·조건·효력이 실제 매각절차에서 그대로 적용되는지 원문을 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 낙찰·배당 후 임차권등기가 실제 말소되는 절차와 필요서류를 확인하세요.
- 8회 유찰 원인 조사. 권리 외에 내부상태·점유·매도성·입지·가격 등 반복 유찰의 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 직접 확인. 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없으므로 인근 유사 다세대의 면적·층·준공연도·도로조건을 맞춰 별도로 비교해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재였으므로 실제 내부구조와 보수 필요 여부를 확인하세요.
- 세금·체납 확인. 배당표에서 미반영된 당해세 등 우선채권 가능성을 입찰 전 원본 자료로 점검하세요.
맺으며 — 권리 위험은 확약이 낮췄지만, 8회 유찰은 무시할 수 없다
이 사건의 핵심은 대항력 있는 임차인이 존재한다는 사실과 그 잔존 보증금 인수위험을 확약이 제거한다는 사실을 동시에 보는 것입니다. 김재이는 2021.12.20. 전입해 2022.06.15. 말소기준보다 앞서지만, 신청채권자의 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의로 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 정리됐다고 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 최근 실거래 비교자료가 없는 상태에서 사건은 이미 8회 유찰됐고, 엘렌시아14차 경매물건의 평균 유찰 횟수도 5.6회입니다. 따라서 결론은 “확약 확인을 전제로 권리 인수는 해소, 가격·환금성은 보수적으로 판단”입니다.
