서울서부지방법원 2025타경51224. 마포구 서교동 서교리치빌 2층 204호, 다세대주택입니다. 2021.05.07. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물 안의 2층 물건으로, 방2·거실·주방/식당·화장실·발코니·현관 등으로 이용 중입니다. 감정가는 453,000,000원, 현재 최저매각가는 289,920,000원이며 7회 유찰된 상태입니다.
권리구조의 중심에는 임차권자 정채원이 있습니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021.06.01., 주민등록 및 점유개시는 2021.08.27., 임차보증금은 410,000,000원입니다. 임차권등기는 2023.09.04. 이루어졌고, 말소기준으로 잡힌 2025.04.04. 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로는 미배당 보증금이 매수인에게 이어지는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사가 정채원의 임차보증금반환채권을 양수한 승계인이고, 배당금으로 보증금 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026.05.11. 제출했습니다. 따라서 정채원 관련 인수액은 실질적으로 제거됩니다. 다만 이 확약은 정채원 임차권에만 적용됩니다. 별도 점유자 문지연의 위험까지 없애는 문서는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51224 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 서교동 474-23 서교리치빌 2층204호 · 월드컵로14길 50-10 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 2층 204호 · 방2·거실·주방/식당·화장실·발코니·현관 |
| 건물 | 2021.05.07. 사용승인 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 |
| 소유자 | 고미진 · 2021.08.30. 소유권이전 · 거래가액 420,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 453,000,000원 / 289,920,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 410,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약, 별도 점유자는 미상
말소기준은 2025.04.04. 강제경매개시결정입니다. 정채원의 전입·점유 및 임차권등기는 그보다 앞서 있어 원래라면 매각대금에서 보증금 전액이 배당되지 않는 경우 잔액이 매수인에게 이어지는 구조입니다. 현재 회차 배당모형상 미배당액은 124,938,880원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정채원 전유부분 전부 · 주거 | 2021.08.27 확정일자 2021.06.01 | 410,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 2023.09.04 | 주택도시보증공사 채권 양수 확약 반영 인수 0원* |
| 문지연 | 2024.09.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 적용 없음 |
보증금 410,000,000원의 정채원과 신청채권자 주택도시보증공사를 서로 독립된 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 주택도시보증공사는 정채원의 보증금반환채권을 양수한 승계인이므로, 동일한 보증금 관계에서 발생한 채권입니다. 실제 임차인은 정채원·문지연 2명으로 봅니다.
③ 가격 비교 — 숫자는 낮지만 ‘안전한 2.90억’은 아니다
서교리치빌의 실거래 표본은 2021.06. 두 건으로, 390,000,000원과 460,000,000원입니다. 평균은 425,000,000원이고, 현재 최저매각가 289,920,000원은 이 평균의 68.2%입니다. 표면 가격만 보면 감정가와 기존 실거래보다 크게 낮아져 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 27.24㎡ | 4 | 390,000,000원 |
| 2021.06 | 29.81㎡ | 3 | 460,000,000원 |
| 평균 | 29.47㎡ 대상 | 2건 | 425,000,000원 |
다만 이 가격 비교만으로 “싸다”고 결론 내리기는 어렵습니다. 실거래 두 건 모두 2021.06. 거래이고, 본건은 이미 7회 유찰됐습니다. 같은 건물 경매물건의 평균 유찰횟수도 6.2회이고 낙찰률은 0.0으로 제시되어 있습니다. 여기에 문지연의 미상 보증금이 실제 인수대상으로 확인되면 매수인의 실질취득비용은 289,920,000원보다 올라갑니다.
④ 예상배당표 (매각가 289,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,858,880원 |
| 1. 임차인 정채원 보증금 | 410,000,000원 | 285,061,120원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 410,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 정채원 보증금 미배당액은 124,938,880원입니다. 그러나 2026.05.11. 확약으로 주택도시보증공사가 잔존 임대차보증금반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기 말소에 동의했으므로 정채원 관련 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 문지연의 미상 보증금은 이 배당표에 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 정채원 룰상 인수액은 커져도 확약은 동일
| 회차 | 매각가 | 정채원 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 · 감정가 64% | 289,920,000원 | 124,938,880원 | 실질 0원* |
| 8회 유찰 시 · 감정가 51% | 231,936,000원 | 182,111,104원 | 실질 0원* |
| 9회 유찰 시 · 감정가 41% | 185,548,800원 | 227,848,883원 | 실질 0원* |
일반적인 대항력 임차인 물건이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커져 실질취득비용이 보증금 수준에 묶이게 됩니다. 이 사건의 정채원 임차권 역시 배당모형만 보면 그 구조지만, 주택도시보증공사의 확약 때문에 해당 잔액을 매수인이 부담하지 않는다는 점이 핵심입니다. 다만 다시 말해 이 효력은 문지연에게 확장되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 마포구 서교동, 지하철 6호선 망원역 동측 인근. 공동주택과 근린생활시설이 혼재한 주거지역이며 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근 버스정류장과 근거리 망원역이 있어 교통사정은 양호합니다.
- 건물. 2021.05.07. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물로 급탕·위생·도시가스·소화·승강기·주차설비를 갖췄습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·가로장방형 다세대주택 건부지이며 동측으로 폭 약 4미터 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역이 포함되어 있습니다.
- 환금성. 15세대 규모 다세대이며 본건은 7회 유찰, 같은 건물 경매물건 평균 유찰횟수도 6.2회입니다. 가격이 낮아졌다는 사실과 실제 환금성은 별개로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 문지연 보증금 확인. 최우선 확인사항입니다. 보증금·확정일자·실제 점유관계가 확인돼야 최종 인수액과 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 확약서 원본 확인. 2026.05.11. 주택도시보증공사의 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용이 실제 매각서류와 동일한지 대조해야 합니다.
- 정채원과 주택도시보증공사 중복계산 금지. 신청채권자는 정채원 보증금반환채권의 양수인으로 기재되어 있으므로 별개의 410,000,000원 보증금 두 건처럼 합산하면 안 됩니다.
- 7회 유찰 원인 점검. 최저가가 감정가보다 크게 내려왔다는 사실 자체보다 반복 유찰의 원인을 현장·점유·권리·환금성 측면에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.30. 민간임대주택 등록 등기가 존재하므로 매각조건과 관련 서류의 내용을 원본으로 확인해야 합니다.
- 실거래 시점 주의. 비교 거래는 2021.06. 두 건입니다. 현재 최저가가 평균의 68.2%라는 숫자만으로 현재 시세 대비 할인폭을 단정하지 마세요.
맺으며 — “4.10억 임차권보다 미상 임차인이 더 중요하다”
첫눈에는 보증금 410,000,000원의 정채원 임차권이 최저가 289,920,000원을 압도해 매우 위험한 대항력 인수형 물건처럼 보입니다. 배당모형에서도 현재 회차 미배당액이 124,938,880원으로 계산됩니다. 그러나 이 사건은 신청채권자 주택도시보증공사가 정채원의 보증금반환채권을 양수했고, 2026.05.11. 매수인에 대한 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약을 제출했다는 점에서 구조가 달라집니다. 정채원 관련 실질 인수는 0원*입니다.
문제는 그 밖에 있습니다. 문지연은 말소기준보다 앞선 2024.09.30. 전입이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이 때문에 최소 실질취득비용 289,920,000원을 그대로 최종 비용이라고 볼 수 없습니다. 여기에 7회 유찰, 15세대 다세대, 2021.06.에 그친 실거래 표본까지 겹칩니다. 결론은 주된 4.10억 임차권은 확약으로 해소됐지만, 확약 밖 미상 임차인 확인 전에는 공격적으로 가격 메리트를 평가하기 어렵다입니다. 권리분석의 승부처는 정채원이 아니라 문지연의 실제 보증금과 점유관계입니다.
