서울서부지방법원 2025타경51230. 은평구 역촌동 대신벨리온 6층 603호, 전용 27.6㎡의 다세대주택입니다. 소유자 박정은은 2021.05.17 매매를 원인으로 274,000,000원에 취득했고, 소유권이전등기는 2021.08.03 이뤄졌습니다. 같은 날 민간임대주택등기도 기재됐습니다. 이후 현은별의 주택임차권이 2023.08.11 등기됐고, 2025.03.31 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
이 사건은 단순히 “선순위 임차권이 있으니 인수”라고 끝낼 물건이 아닙니다. 현은별은 임차보증금 274,000,000원, 전입 2021.08.05, 확정일자 2021.07.21, 임차권등기 2023.08.11로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 그러나 신청채권자는 배당으로 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 현은별 건은 확약을 반영하면 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
문제는 서지석입니다. 603호 주거 임차인으로 전입 2024.05.09, 확정일자 2021.07.21, 배당요구 2025.06.04가 확인되고 대항력·우선변제권도 표시돼 있지만, 보증금 액수가 확인되지 않습니다. 현은별 관련 확약을 서지석에게까지 확대 적용할 수 없으므로, 서지석의 잔존 보증금 인수 가능액은 별도 확인 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51230 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 59-30 대신벨리온 6층 603호 · 도로명 서울특별시 은평구 역말로 32 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 27.6㎡ · 지상 6층 건물 내 6층 603호 |
| 소유자 | 박정은 · 2021.05.17 매매 · 거래가액 274,000,000원 · 2021.08.03 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 286,000,000원 / 286,000,000원 (7회 유찰 · 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 274,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 미상 임차인은 별도
말소기준은 2025.03.31 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 현은별의 임차권등기와 임차관계는 선순위입니다. 다만 현은별 건은 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약 때문에 실질 인수 0원*으로 처리할 수 있습니다. 확약을 반영하지 않는 법리상 시나리오에서는 8회 유찰 시 49,203,200원, 9회 유찰 시 94,322,560원의 매수인 인수액이 표시됩니다. 이 금액은 확약 효과를 설명하기 위한 룰상 잔존액이며, 현은별 건의 실질 인수액은 확약 반영 시 0원입니다.
임차인 현황
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 현은별 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.05 | 2021.07.21 | 274,000,000원 | 2023.08.11 | 대항력 有 | 우선변제 | 실질 0원* 잔존청구 포기·임차권등기 말소 동의 확약 |
| 서지석 603호 · 주거 | 2024.05.09 | 2021.07.21 | 미상 | 2025.06.04 | 대항력 有 | 우선변제 | 확약 밖 · 미상 |
* 현은별의 실질 인수 0원은 신청채권자가 제출한 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약을 반영한 판단입니다. 서지석에는 적용되지 않습니다.
② 시세 비교 — 286,000,000원은 최근 시세 이상
대신벨리온은 20세대, 2021.01.04 준공이며 비교 대상 전용면적은 27.6㎡입니다. 확인된 동일 면적 거래는 2021.06부터 2021.10까지 6건입니다. 최근 12개월 평균으로 집계된 금액은 266,166,666원, 최신 거래는 2021.10의 267,000,000원입니다. 현재 최저가 286,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.5%이므로, 전체 평균이나 감정가 대비 할인만 보고 “시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 27.6㎡ | 3 | 267,000,000원 |
| 2021.10 | 27.6㎡ | 4 | 274,000,000원 |
| 2021.08 | 27.6㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2021.07 | 27.6㎡ | 5 | 258,000,000원 |
| 2021.06 | 27.6㎡ | 3 | 269,000,000원 |
| 2021.06 | 27.6㎡ | 4 | 269,000,000원 |
| 평균 | 27.6㎡ | 6건 | 266,166,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 286,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,804,000원 |
| 1. 임차인 현은별 보증금 | 274,000,000원 | 274,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 274,000,000원 | 7,196,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 286,000,000원 가정에서는 현은별 보증금 274,000,000원이 우선배당되고, 주택도시보증공사에는 7,196,000원이 배당됩니다. 신청채권 미배당액은 266,804,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 서지석의 보증금은 확인되지 않아 이 배당표에 반영된 금액만으로 서지석의 인수 위험까지 확정할 수 없습니다.
회차별 인수 시나리오
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 · 감정가 100% | 286,000,000원 | 7,196,000원 | 0원 | 현은별 0원* |
| 8회 유찰 · 감정가 80% | 228,800,000원 | 0원 | 49,203,200원 | 현은별 실질 0원* |
| 9회 유찰 · 감정가 64% | 183,040,000원 | 0원 | 94,322,560원 | 현은별 실질 0원* |
* 8회·9회 유찰 시 표시된 49,203,200원·94,322,560원은 확약을 반영하지 않은 룰상 인수액입니다. 확약이 적용되는 현은별 건은 실질 0원으로 보되, 서지석의 보증금 미상 위험은 별도로 남습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 역촌동 소재 역촌동 주민센터 북동측 인근. 다세대주택, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 소재하고 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트 평스라브 지붕 지상 6층 건물의 6층 603호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 약 20미터, 동측 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·과밀억제권역이며, 토지 관련 정보에는 토지거래계약에 관한 허가구역 포함이 표시돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 368.4㎡, 공시지가 5,354,000원/㎡, 지목 대, 평지·세로장방·중로각지입니다.
- 환금성. 대신벨리온은 20세대이며 확인된 동일 면적 실거래는 6건, 경매 평균 유찰횟수는 6.6회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현은별 확약서 원문. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 적용 대상과 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 서지석 보증금. 보증금이 미상입니다. 확약 밖 임차인이므로 보증금, 실제 점유, 배당 후 잔액을 반드시 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 최저가 286,000,000원은 최근 12개월 평균 266,166,666원의 107.5%입니다. 현은별 인수 위험이 해소돼도 현재 가격 자체에 할인 메리트가 있다고 볼 수 없습니다.
- 거래 표본의 최신성. 확인된 동일 면적 거래는 2021.06~2021.10의 6건입니다. 최신 거래 267,000,000원과 평균 266,166,666원을 참고하되 개별 물건 상태와 현재 거래 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 20세대 규모, 평균 유찰 6.6회, 낙찰률 0.0%라는 지표를 감안해 재매각 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.08.03 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 이후 처리 상태를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약이 있어도 싸지는 것은 아니다”
이 사건의 핵심은 두 갈래입니다. 첫째, 현은별의 274,000,000원 선순위 임차권은 확약 덕분에 실질 인수 0원*으로 정리할 수 있습니다. 둘째, 그 확약 밖에 있는 서지석의 보증금은 미상입니다. 따라서 전체 인수 위험을 0원으로 확정하면 안 됩니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저가 286,000,000원은 최근 12개월 평균 266,166,666원의 107.5%이고, 최신 거래 267,000,000원보다도 높습니다. 여기에 7회 유찰, 20세대 규모, 평균 유찰 6.6회, 낙찰률 0.0%가 겹칩니다. 현은별 권리는 확약으로 완화됐지만, 가격은 시세 이상이고 서지석 미상 위험은 남아 있습니다. 그래서 이 물건은 최저가가 낮아 보인다는 이유로 가점을 줄 사건이 아니라, 권리 원본과 미상 임차보증금을 끝까지 확인해야 하는 보수적 접근 대상입니다.
