서울서부지방법원 2025타경51238. 은평구 응암동 연송에버빌 5층 501호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 공희경이고 2021.10.21. 거래가액 306,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 2021.11.30. 국세 압류가 말소기준으로 잡혀 있다는 점과, 그보다 앞선 2021.10.06. 전입·점유를 갖춘 이창현의 대항력 있는 임차권입니다.
원칙대로라면 대항력 임차인의 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않을 때 잔액 인수 여부를 따져야 합니다. 이 사건에는 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 신청채권자가 배당금으로 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에게 남은 보증금반환청구권을 행사하지 않고 임차권등기 말소에도 동의한다는 확약서가 기재돼 있습니다. 따라서 이창현 임차권에 관한 매수인의 실질 인수는 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51238 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 85-17 연송에버빌 5층501호 · 도로명 서울특별시 은평구 은평로13길 5-6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 2008년 1월 사용승인 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 중 제5층 제501호 |
| 소유자 | 공희경 (2021.10.21. 거래가액 306,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 360,000,000원 / 360,000,000원 (7회 유찰, 현재 감정가 100%) |
| 청구금액 | 306,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있지만 확약이 핵심
임차인 이창현은 2021.08.14. 임대차계약, 2021.09.13. 확정일자, 2021.10.06. 주민등록 및 점유개시를 갖췄습니다. 말소기준인 2021.11.30. 국세 압류보다 전입일이 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권 행사 가능 상태입니다. 2023.10.19.에는 보증금 306,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이창현 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 306,000,000원 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
* 시나리오상 8회 유찰 시 보증금 미배당에 따른 룰상 인수액은 22,832,000원, 9회 유찰 시 79,625,600원이지만, 본건 확약서에 따라 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 360,000,000원입니다. 자료상 이미 7회 유찰됐지만 현재 회차 가격은 감정가의 100%입니다. 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 없으므로 이 360,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다.
따라서 권리상 확약으로 인수 위험이 정리됐다는 사실을 곧바로 가격 메리트로 연결하면 안 됩니다. 특히 다세대주택이고 이미 여러 차례 유찰된 이력이 있다는 점에서, 응찰 전에는 개별 호수의 실제 거래 가능가격과 환금성을 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 360,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,840,000원 |
| 1. 임차인 이창현 보증금 | 306,000,000원 | 306,000,000원 |
| 2. 가압류 · 오케이에프앤아이대부주식회사 | 26,369,071원 | 26,369,071원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 306,000,000원 | 11,790,929원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 360,000,000원 가정에서는 임차인 보증금 306,000,000원이 전액 배당되는 계산입니다. 다만 국세·지방세가 당해세에 해당하면 우선 차감될 수 있어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 306,000,000원 청구 중 일부만 배당되는 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 건물은 2008년 1월 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 5층 건물입니다.
- 주위환경. 응암1동주민센터 북서측 인근으로 다세대주택·다가구주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재하고, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 역촌역이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 도로. 토지는 2필지 일단의 세장형이며 북측 및 남측으로 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지 공시지가는 4,474,000원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 주체·범위·조건을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류가 여러 건이므로 실제 체납액, 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 이창현은 확정일자와 배당요구가 있는 대항력 임차인입니다. 배당표 작성 결과와 확약 적용 관계를 최종 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 동일·유사 다세대의 최근 실거래 자료가 없어 360,000,000원의 가격 우위를 판단할 근거가 없습니다. 현장 시세와 실제 거래 가능가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 7회 유찰 이력. 현재 가격은 감정가 100%이므로 유찰 횟수만 보고 할인된 가격이라고 오해하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 무겁지만, 확약이 인수를 끊는다”
이 사건의 겉모습은 보증금 306,000,000원의 대항력 임차권이 있는 고위험형입니다. 실제로 전입일 2021.10.06.은 말소기준인 2021.11.30.보다 빠르고, 확정일자와 임차권등기까지 갖춰 권리 자체는 강합니다. 그러나 신청채권자가 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의한다는 확약서를 제출했기 때문에, 이 임차권으로 인해 매수인이 떠안을 실질 금액은 0원*으로 봅니다.
그렇다고 안전형으로 단정하기는 어렵습니다. 국세·지방세 압류가 다수 존재해 실제 세금의 우선순위 확인이 필요하고, 이미 7회 유찰된 다세대주택인데도 현재 최저매각가는 360,000,000원으로 감정가와 같습니다. 더구나 최근 실거래 비교자료가 없어 가격이 싼지 검증할 근거도 없습니다. 임차권 인수는 확약으로 정리되지만, 세금과 가격 검증은 여전히 남아 있는 물건입니다.
