서울서부지방법원 2025타경51309. 명지전문대학 남측 인근의 디에이원파크 7층 703호로, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 박진수는 2019년 12월 2일 거래가 263,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 핵심은 담보권이 아니라 임차인 박경진의 267,000,000원 주택임차권입니다.

박경진은 2019년 10월 16일 주민등록을 마치고 2019년 10월 29일 점유를 시작했습니다. 현재 말소기준으로 제시된 2025년 4월 14일 강제경매개시결정보다 훨씬 앞서므로 대항력이 인정되는 구조입니다. 임차권등기도 말소기준보다 앞선 2023년 11월 13일에 마쳐져, 별도 조건이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 이어질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 원칙에서 조건부 0원으로

2019년 10월 11일 설정된 신목신용협동조합 근저당권은 같은 달 29일 일부포기로 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 이 근저당은 현재의 말소기준권리가 아닙니다. 현재 제시된 말소기준은 2025년 4월 14일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이고, 박경진의 전입·점유 및 임차권등기는 모두 그보다 앞섭니다.

원칙대로라면 배당 후 남는 임차보증금이 매수인 인수 위험으로 이어집니다. 현재 최저가 배당 시뮬레이션에서는 주택도시보증공사의 청구액 267,000,000원 가운데 175,260,160원만 배당되고 91,739,840원이 미배당됩니다. 포기·말소 조건이 없다면 이 잔액 때문에 실질취득비용이 약 2.70억원 수준으로 고정되는 대항력 인수형 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명

실제 임차인은 박경진 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 임차보증금 반환채권을 승계한 신청채권자이므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 배당요구는 2023년 11월 13일 접수됐으나 우선변제권은 없는 것으로 정리돼 있습니다.

③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 면적 차이를 먼저 봐야 한다

디에이원파크의 확인된 거래는 2건입니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 2025년 3월 270,000,000원이고, 이전 거래는 2023년 6월 291,000,000원입니다. 최근 가격은 이전 거래보다 7.2% 하락했습니다.

포기·말소 조건을 반영한 실질취득 178,560,000원은 최근 12개월 거래 270,000,000원의 66.1%입니다. 다만 경매 대상의 기준 면적은 32.18㎡이고 비교 거래는 25.44㎡여서 동일 면적 비교가 아닙니다. 거래 표본도 최근 12개월 1건에 그치므로, 66.1%라는 비율만으로 곧바로 ‘시세보다 확실히 싸다’고 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 178,560,000원 가정)

미배당 91,739,840원은 원칙적으로 대항력 임차보증금의 인수 쟁점이지만, 임차인과 주택도시보증공사가 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 매각조건이 이행되면 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 명지전문대학 남측 인근으로 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설과 각급 학교가 함께 소재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 14층 건물로, 위생·급배수·주차·소화·승강기·난방설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 27m 도로와 접하고, 토지는 평지의 가로장방형입니다.
• 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 대로3류에 접합니다. 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 디에이원파크는 12세대이며 확인 거래는 2건입니다. 거래 표본이 적고 대상 면적과 실거래 면적이 달라 가격 검증이 제한적입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원문 확인. 임차인과 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 범위, 임차권등기 말소 조건 및 제출서류를 확인해야 합니다.
• 미배당 잔액 확인. 현재 회차 기준 미배당액은 91,739,840원입니다. 조건이 무효이거나 이행되지 않으면 인수 문제가 다시 발생합니다.
• 실제 임차인 수. 박경진 1명이며 주택도시보증공사는 보증금 채권 승계인입니다. 두 명의 임차보증금으로 중복 계산하면 안 됩니다.
• 민간임대주택 표시. 2022년 12월 20일 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 이전·말소 처리와 임대의무 관련 사항을 원본에서 확인해야 합니다.
• 면적 보정 시세조사. 확인된 270,000,000원·291,000,000원 거래는 모두 25.44㎡로 대상 32.18㎡와 다릅니다. 동일 면적·유사 층 거래를 추가 확인해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최신 거래는 이전 거래보다 7.2% 낮습니다. 전체 평균 280,500,000원만 근거로 입찰가를 높이지 않아야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유 상태와 인도 시점, 열쇠 인계 및 명도 조건을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 매각조건과 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수형이지만, 조건이 권리구조를 바꾼다”

이 물건을 최저가 178,560,000원만 보고 단순한 64% 할인 물건으로 판단하면 안 됩니다. 박경진의 전입·점유와 267,000,000원 임차권이 말소기준보다 앞서기 때문에 본래는 대항력 인수형입니다. 현재 회차에서 배당받지 못하는 금액도 91,739,840원에 이릅니다.

다만 이번 매각에는 임차인과 임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙었습니다. 그 조건이 완전하게 이행되면 인수 0원*, 실질취득 178,560,000원으로 전환됩니다. 최신 거래 270,000,000원보다 수치상 낮지만, 비교 거래 면적이 다르고 최근 가격이 7.2% 하락한 만큼 가격 가점은 보수적으로 봐야 합니다. 결론은 조건 확인 전에는 인수형, 조건 이행 후에는 가격 검증형입니다.

* 실질 인수 0원은 임차인 및 주택도시보증공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제로 이행되는 경우에 한합니다.