서울서부지방법원 2025타경51325. 상암동 ‘유진빌리지’ 3층 301호, 감정평가상 다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물이고, 대상 호실은 3층에 있습니다. 사용승인일은 2011.09.22입니다. 현재 소유자는 장래혁이며, 감정가는 134,000,000원, 세 차례 유찰된 현재 최저매각가는 68,608,000원입니다.
겉으로는 감정가의 절반 수준까지 내려온 물건이지만 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’, ‘가격 메리트가 크다’고 결론 내릴 근거는 없습니다. 더 중요한 것은 2025.02.27 등기된 조현성의 주택임차권입니다. 등기 내용에는 보증금 10,000,000원, 점유개시 2022.02.27, 주민등록 2022.02.28, 확정일자 2022.02.28 등이 기재되어 있습니다. 다만 임차인 권리판정 결과가 확정되어 있지 않으므로 본 리포트에서는 대항력 가능·미상으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51325 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 상암동 15-9 유진빌리지 3층 301호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건 내 3층 301호 · 사용승인 2011.09.22 |
| 소유자 | 장래혁 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 68,608,000원 (3회 유찰 · 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남서울농업협동조합 / 139,587,055원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소보다 임차권 선후관계 확인이 핵심
권리 산정상 말소기준은 2024.08.01 신용보증기금 가압류 39,950,000원입니다. 이후 서울보증보험주식회사 가압류 5,700,000원, 국민은행 가압류 7,820,195원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 조현성의 주택임차권등기도 등기일 자체는 2025.02.27로 말소기준 이후입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조현성 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 10,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
조현성은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봅니다. 임차보증금은 10,000,000원이며 임차권등기에는 월 차임 460,000원과 2023.02.01 차임 10,000원 증액 내용도 적혀 있습니다. 배당요구는 2025.02.27 접수된 것으로 정리되어 있습니다.
③ 가격 — 3회 유찰이 곧 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
감정가는 134,000,000원, 현재 최저매각가는 68,608,000원으로 감정가의 51.2%입니다. 4회 유찰 시 54,886,400원(40.96%), 5회 유찰 시 43,909,120원(32.77%)으로 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다.
하지만 유진빌리지의 거래 비교 자료에는 활용 가능한 최근 실거래 금액이 없습니다. 대상 전유면적은 15.67㎡로 정리되어 있으나 면적 매칭도 성립하지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 51.2%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 표현할 수 없습니다. 또한 유진빌리지는 7세대 규모이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회로 나타납니다. 세 차례 유찰 자체가 이 물건의 환금성과 시장 반응을 다시 확인해야 할 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 68,608,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,634,944원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 39,950,000원 | 39,950,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 5,700,000원 | 5,700,000원 |
| 4. 가압류 · 국민은행 | 7,820,195원 | 7,820,195원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 13,502,861원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 채권 합계 53,470,195원이 전액 배당되고, 소유자 잔여가 13,502,861원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 조현성 임차권의 실제 권리순위 판정에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 민감도
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 68,608,000원 | 0원 | 13,502,861원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 54,886,400원 | 0원 | 28,250원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 43,909,120원 | 10,751,439원 | 0원 | 0원 |
표면상으로는 4회 유찰까지 표시 채권이 모두 배당되지만, 5회 유찰가에서는 10,751,439원의 미배당이 발생합니다. 다만 신청채권자의 청구액은 139,587,055원인데 각 시나리오상 신청채권자 배당액은 0원으로 표시되어 있습니다. 따라서 실제 배당관계는 제공된 배당순위와 등기 원본을 함께 대조해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상암주민센터 남동측 인근. 주변은 단독주택·다세대주택과 공원, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 경의중앙선 디지털미디어시티역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물, 외벽 석재붙임 등 마감, 하이샤시 창호. 기본 위생·급배수·난방설비와 옥외주차장이 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 정방형 평지의 공동주택 건부지. 토지면적 88.0㎡, 지목은 대, 공시지가는 7,890,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 정비구역(주거환경개선지구 사업완료구역), 과밀억제권역, 비행안전제2구역(지원), 대공방어협조구역 등에 해당합니다.
- 정비구역. 주거환경개선지구 사업완료 후 건축허가 2011.04.19 및 사용승인 2011.09.22을 받은 것으로 마포구청 회신 내용이 정리되어 있습니다.
- 하자 표기. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 유진빌리지는 7세대 규모의 소규모 다세대이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 3.0회입니다. 최근 실거래 비교값도 없어 환금성·적정가 확인을 보수적으로 해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 조현성의 점유개시 2022.02.27, 주민등록 2022.02.28, 확정일자 2022.02.28과 실제 전입 유지 여부를 확인하세요.
- 대항력 판단. 본 분석에서는 ‘가능·미상’입니다. 대항력 성립과 배당으로 보증금이 전액 소멸하는지를 확인하기 전에는 인수 0원을 확정값으로 보면 안 됩니다.
- 보증금 10,000,000원. 실제 임차인 1명의 보증금이며 보증기관 대위·승계 중복신고가 아닙니다.
- 가격 착시 경계. 현재 최저가가 감정가의 51.2%라도 실거래 비교 자료가 없으므로 ‘시세보다 싸다’고 단정하지 마세요.
- 소규모 다세대 환금성. 7세대 규모, 평균 유찰 3.0회라는 특성을 감안해 인근 유사 다세대의 실제 매매·전월세 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 재검산. 당해세·최우선변제 미반영과 신청채권자의 배당 표시를 포함해 배당순위를 원본에서 대조하세요.
- 관리·점유 상태. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사와 실제 점유자를 다시 확인하세요.
- 정비구역·토지규제. 사업완료 정비구역과 각종 토지이용 규제의 현재 효력을 관련 서류에서 확인하세요.
맺으며 — “51.2%보다 임차권 1,000만원을 먼저 본다”
이 물건은 감정가 134,000,000원에서 세 차례 유찰되어 68,608,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보이지만, 최근 실거래 비교 자료가 없으므로 현재 최저가가 시장가보다 낮다고 말할 수 없습니다. 더 중요한 것은 2022년 점유·주민등록·확정일자가 적힌 조현성의 임차권 10,000,000원입니다.
배당 시뮬레이션상 인수액은 0원이지만, 임차인의 대항력 판정은 확정되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 ‘3회 유찰된 싸 보이는 물건’이 아니라, 임차권의 대항력과 배당종결 여부를 확인한 뒤에야 가격을 논할 수 있는 다세대 경매로 보는 편이 정확합니다. 실거래 부재, 7세대 소규모 건물, 평균 유찰 3.0회까지 겹치므로 권리와 환금성을 모두 보수적으로 평가해야 합니다.
