서울서부지방법원 2025타경51330. 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 4층 409호입니다. 감정가는 580,000,000원이지만 6회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 152,043,000원까지 내려왔습니다. 등기상 핵심은 2024.09.09. 설정된 주식회사강남파이낸스대부의 근저당권 180,000,000원입니다. 이것이 말소기준이고, 같은 날 뒤이어 설정된 강남파이낸스대부 전세권 12,000,000원과 2025.04.18. 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
다만 가격 숫자만 보면 이 물건의 본질을 놓치기 쉽습니다. 감정평가상 이용상태는 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)입니다. 일반 아파트로 전제해 시세나 환금성을 판단할 수 없고, 임대관계도 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 낮아진 최저가 자체보다 현재 누가 어떤 근거로 점유하고 있는지, 낙찰 후 동일 용도로 사용할 수 있는지를 확인하는 과정이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51330 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 4층 409호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 교육연구 및 복지시설(노인복지시설) |
| 건물 | 철근콘크리트조 평지붕 12층 건물 중 제4층 제409호 · 사용승인일 2006.01.20 |
| 소유자 | 조홍선 · 2017.04.12. 매매 · 거래가액 295,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 580,000,000원 / 152,043,000원 (6회 유찰) |
| 청구금액 | 124,840,899원 |
| 매각기일 | 2026.06.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
현재 권리분석의 기준점은 을구 4번 근저당권입니다. 2024.09.09. 강남파이낸스대부가 채권최고액 180,000,000원으로 근저당을 설정했고, 같은 날 설정된 을구 5번 전세권 12,000,000원은 그보다 후순위입니다. 경매개시결정 역시 2025.04.18.로 말소기준 이후입니다. 배당계산상 이들 후순위 권리가 미배당되더라도 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차·점유 확인 — 등기보다 현장이 더 중요
| 구분 | 확인 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 임차인 조사 | 확인된 임차인 없음 | 특정 임차인 인수 없음 |
| 감정평가상 임대관계 | 임대관계 미상 | 현장 확인 필요 |
| 등기상 전세권 | 강남파이낸스대부 · 전세금 12,000,000원 · 2024.09.09. 설정 | 말소기준 이후 · 소멸 |
등기상 확인되는 전세권은 강남파이낸스대부 명의이고 말소기준권리보다 뒤이므로 소멸합니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재돼 있습니다. 현재 특정 임차인의 보증금·전입·확정일자가 확인된 것은 아니므로 대항력 유무를 단정할 대상도 없습니다. 낙찰 전에는 현황조사와 실제 출입·점유 상태를 다시 대조해야 합니다.
③ 회차별 배당 — 유찰될수록 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 152,043,000원 | 149,114,398원 | 42,885,602원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 121,634,400원 | 119,131,518원 | 72,868,482원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 97,307,520원 | 95,155,985원 | 96,844,015원 | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 152,043,000원에서 집행비용 2,928,602원을 제외한 149,114,398원이 강남파이낸스대부 근저당에 배당됩니다. 채권총액 192,000,000원 대비 42,885,602원이 미배당되고, 후순위 전세권에는 예상배당이 없습니다. 다만 이 미배당은 등기상 권리 인수와 별개이므로 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 152,043,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,928,602원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사강남파이낸스대부 | 180,000,000원 | 149,114,398원 |
| 3. 을구 5번 전세권 · 주식회사강남파이낸스대부 | 12,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 192,000,000원 중 149,114,398원이 배당되고 42,885,602원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 은평구청 북동측 인근으로 관공서, 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 공원이 소재합니다.
- 교통. 인근 노선버스정류장이 있고 근거리에 지하철 3호선 녹번역이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 이용 중입니다. 일반 아파트와 동일한 사용·거래 구조로 전제하면 안 됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 12층 건물이며 사용승인일은 2006.01.20입니다. 위생·급배수, 냉난방, 승강기, 소화, 화재경보, 공조, 방송, 주차장 설비가 구비된 것으로 추정됩니다.
- 도로. 남동측 및 남서측으로 각각 세로의 막다른 도로와 접합니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지이며 교육연구 및 복지시설, 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,080,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 점유 근거, 출입 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 감정평가상 노인복지시설입니다. 낙찰 후 원하는 방식으로 사용할 수 있는지 건축물대장·관련 인허가와 함께 확인해야 합니다.
- 환금성 확인. 6회 유찰된 물건입니다. 일반 주택과 다른 용도 특성 때문에 향후 매도·임대 수요가 제한될 가능성을 가격 판단에 반영해야 합니다.
- 전세권 정리. 2024.09.09. 강남파이낸스대부 전세권은 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 매각물건명세서와 다시 대조해야 합니다.
- 배당액과 인수액 구분. 현재 42,885,602원의 미배당이 발생하지만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 자체를 매수인 부담으로 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 기준으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮아진 가격보다 용도와 점유가 먼저”
이 물건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2024.09.09. 강남파이낸스대부 근저당이 말소기준이고, 후순위 전세권과 경매개시결정은 매각으로 정리돼 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 물건 자체의 성격에 있습니다.
감정가 580,000,000원에서 6회 유찰돼 152,043,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없고 이용상태가 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)입니다. 여기에 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 사건은 “인수 0원이라 안전하다”는 이유만으로 높은 점수를 줄 물건이 아닙니다. 실제 점유, 사용 가능성, 인허가, 향후 환금성을 확인한 뒤 현재 가격이 그 위험을 충분히 반영하는지 판단해야 합니다.
