서울서부지방법원 2025타경51372. 집합건축물대장상 업무시설인 오피스텔이지만 감정평가 현황은 주거용으로 탐문된 거성리젠시 3층 302호입니다. 현재 소유자는 서순화이며 2020년 12월 5일 매매를 원인으로 2021년 1월 12일 거래가 288,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 중심은 등기부 을구 5번 유정수의 주택임차권입니다. 보증금은 280,000,000원, 전입은 2021년 1월 14일, 확정일자는 2020년 12월 22일이고 배당요구가 확인됩니다.
말소기준은 2023년 7월 25일 정태형의 가압류입니다. 유정수의 전입과 임차관계는 그보다 앞서고, 등기된 주택임차권 역시 2023년 4월 21일로 말소기준보다 빠릅니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 사건의 판단 기준은 247,808,000원의 최저가가 아니라 인수액을 합친 실질취득가입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51372 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 126-10 거성리젠시 3층 302호 · 도로명 서울특별시 은평구 불광천길 462-13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔), 현황 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 9층 건물 중 3층 302호 · 사용승인 2020.10.05 |
| 소유자 | 서순화 · 2020.12.05 매매 · 거래가액 288,000,000원 · 2021.01.12 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 484,000,000원 / 247,808,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리판정 | 배당 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 유정수 | 건물전부 · 2021.01.14 확정일자 2020.12.22 | 280,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 | 잔액 승계 예상 인수 36,461,312원 |
| 박춘희 | 302호 · 2024.10.29 확정일자 2020.12.22 | 미상 | 대항력 없음 | 배당요구 2025.06.19 승계 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고에 해당하는 임차인은 없습니다. 유정수는 보증금 280,000,000원이 확인되고 대항력과 우선변제권이 있으며, 현재 최저가 가정에서는 집행비용 4,269,312원을 제외한 243,538,688원이 우선 배당되어 36,461,312원이 남습니다. 이 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다.
박춘희는 2024년 10월 29일 전입으로 말소기준 2023년 7월 25일보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판정되어 있습니다. 다만 보증금 액수는 확인되지 않았으므로 배당관계의 정확한 규모는 매각서류 원본과 임대차 자료를 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가 2.48억이 아니라 실질취득 약 2.84억으로 봐야 한다
거성리젠시의 확인된 최근 거래는 2025년 10월 전용 46.92㎡, 3층 247,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균 역시 247,000,000원입니다. 표면 최저가 247,808,000원만 비교하면 최근 시세의 100.3%로, 이미 최근 거래보다 약간 높은 수준입니다. 여기에 유정수 보증금 미배당 인수액을 더하면 실질취득 부담은 284,269,312원으로 최근 거래가의 약 115.1%가 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 46.92㎡ | 3 | 247,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 247,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 247,808,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,269,312원 |
| 1. 임차인 유정수 보증금 | 280,000,000원 | 243,538,688원 |
| 2. 가압류 · 정태형 | 305,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
유정수 보증금 280,000,000원 중 243,538,688원이 배당되고 부족분 36,461,312원은 매수인 인수로 계산됩니다. 정태형 가압류와 신청채권자 주택도시보증공사에는 이 가정에서 배당이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나 주택임차권이 설정돼 있고 현황은 주거용으로 탐문됐습니다.
- 입지. 서울은명초등학교 남서측 인근으로 다세대주택·연립주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 주상 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있으며 지하철 6호선 응암역과 새절역이 인근에 있습니다.
- 건물·설비. 2020.10.05 사용승인, 철근콘크리트구조 9층 건물이며 위생급배수·도시가스·승강기·난방·기계식 주차장시설이 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측 및 남측으로 폭 약 4미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 평지의 사다리형 토지이며 토지면적 373.6㎡, 공시지가 4,129,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 16세대이며 경매 통계상 평균 유찰 7.2회·매각률 0.0%로 나타나 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득가로 계산. 247,808,000원에 낙찰된다고 가정해도 유정수 미배당 36,461,312원을 더한 284,269,312원이 실질적인 가격 기준입니다.
- 추가 유찰의 착시 주의. 4회 유찰 시 인수액 85,329,050원, 5회 유찰 시 124,423,240원으로 커집니다. 낙찰가만 내려간다고 총부담이 같은 폭으로 낮아지지 않습니다.
- 임차권 인수 원문 확인. 유정수 주택임차권의 대항력·배당요구·미배당 잔액 인수 조건을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 박춘희 임대차 확인. 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 임대차계약서와 배당요구 내용을 확인해 배당관계를 점검해야 합니다.
- 오피스텔의 현황 주거용 점검. 공부상 업무시설과 실제 주거 이용이 병존하므로 사용·대출·세무상 취급을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 환금성 보수적 접근. 16세대 규모와 평균 7.2회 유찰 통계를 감안해 향후 매도기간과 매수층을 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “51% 유찰가”보다 중요한 것은 2.8억 보증금이다
이 사건은 감정가 484,000,000원이 3회 유찰돼 247,808,000원까지 떨어졌다는 사실만 보면 저가 경매처럼 보입니다. 그러나 권리의 핵심은 유정수의 대항력 있는 280,000,000원 임차보증금입니다. 현재 매각가 가정에서 배당받지 못하는 36,461,312원이 매수인에게 넘어오므로 실질취득 부담은 284,269,312원입니다. 최근 12개월 확인 거래 247,000,000원보다 약 15.1% 높습니다.
더 유찰돼도 구조가 크게 바뀌지 않습니다. 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘어 매수인이 떠안는 금액이 커집니다. 여기에 3회 유찰, 16세대 규모, 평균 유찰 7.2회라는 환금성 지표까지 겹칩니다. 따라서 결론은 명확합니다. 표면 할인율은 크지만 실질 가격은 최근 시세 이상이며, 대항력 임차보증금 인수 구조까지 있는 고난도 물건입니다. 이 사건에서는 ‘얼마나 싸게 낙찰받느냐’보다 배당 후 얼마를 인수해 최종적으로 얼마를 부담하느냐가 먼저입니다.
