서울서부지방법원 2025타경51393. 서대문구 홍은동 디에이원파크 2층 203호, 감정 이용상태가 오피스텔인 물건입니다. 소유자 박진수는 2019.10.24 매매를 원인으로 2019.12.02 소유권을 취득했고 거래가액은 253,000,000원입니다. 현재 등기상 가장 중요한 권리는 2023.06.21 등기된 오영진의 주택임차권 257,000,000원입니다. 임차권등기 자체는 2023년이지만, 기재된 주민등록·점유개시가 2019.11.07이고 1차 확정일자는 2019.10.21, 증액 4,000,000원에 대한 확정일자는 2021.10.18입니다.
반면 현재 말소기준은 2025.04.29 한국주택금융공사의 강제경매개시결정입니다. 2019.10.11 설정됐던 신목신용협동조합 근저당권 5,160,000,000원은 2019.11.07 일부포기로 이미 말소됐습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차인의 보증금 중 배당으로 채워지지 않는 잔액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51393 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 홍은동 400-3 디에이원파크 2층 203호 · 서울특별시 서대문구 가좌로 111 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 전용 32.18㎡ · 철근콘크리트구조 14층 내 2층 |
| 소유자 | 박진수 (2019.10.24 매매 · 2019.12.02 소유권이전 · 거래가액 253,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 143,360,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 298,164,203원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심
말소기준인 2025.04.29 강제경매개시결정보다 앞서 오영진은 2019.11.07 전입·점유를 갖췄습니다. 임차보증금은 257,000,000원이고 임차권등기 내용에는 2019.10.21 확정일자 253,000,000원, 2021.10.18 증액분 4,000,000원의 확정일자가 각각 기재돼 있습니다. 따라서 대항력은 있고, 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조로 봐야 합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오영진 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 257,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2019.11.07 | 확정일자 기재 2019.10.21 · 2021.10.18 | 잔액 승계 배당 미변제분 |
② 시세 비교 — 실질취득 기준으로 봐야 한다
디에이원파크의 확인된 거래는 2건입니다. 전체 평균은 280,500,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래와 최근12개월 평균을 우선해야 합니다. 최신 거래는 2025.03 270,000,000원이고 최근12개월 평균도 270,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -7.2%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 25.44㎡ | 14 | 270,000,000원 |
| 2023.06 | 25.44㎡ | 13 | 291,000,000원 |
| 전체 평균 | 25.44㎡ | 2건 | 280,500,000원 |
실질취득은 집행비용까지 반영하면 약 259,807,040원으로, 최신 거래 270,000,000원의 약 96.2% 수준입니다. 숫자만 보면 최근 거래보다 낮지만, 대상 전용면적은 32.18㎡이고 확인된 거래는 모두 25.44㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 이 3.8% 차이를 곧바로 가격 메리트로 가점할 수 없습니다. 더구나 최근 거래 추세가 -7.2%이므로 하락 방향도 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 143,360,000원 가정 · 권리순위 반영)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,807,040원 |
| 1. 임차인 오영진 | 257,000,000원 | 140,552,960원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 298,164,203원 | 0원 |
| 임차보증금 미변제 잔액 | 257,000,000원 | 116,447,040원 매수인 승계 |
임차인의 전입·점유 및 확정일자가 강제경매개시결정보다 앞선다는 등기 기재를 기준으로 배당순위를 반영했습니다. 집행비용을 제외한 매각대금이 임차보증금에 먼저 충당되고, 미변제 잔액은 매수인 부담으로 남는 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 명지전문대학 남측 인근으로 오피스텔·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정 당시 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 14층 중 2층 203호입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스 개별난방·화재감지기·소화전·화재경보기·스프링쿨러·비상조명·CCTV·기계식 주차타워·보안시설을 갖추고 있습니다.
- 도로·토지. 북동측 약 25~30미터 포장도로와 접하고, 제3종일반주거지역입니다. 공시지가는 6,056,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역·도시지역·제3종일반주거지역 등이 포함되고 대로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질부담을 기준으로 판단. 현재 최저가 143,360,000원에 응찰해도 임차보증금 미변제 잔액을 합친 부담은 약 259,807,040원입니다.
- 임차권 원본 대조. 오영진의 전입·점유 2019.11.07, 확정일자 2019.10.21·2021.10.18, 보증금 257,000,000원을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 임차인은 2023.06.21 배당요구가 확인됩니다. 실제 배당표와 미변제 잔액이 확정되면 인수액도 그에 따라 확정됩니다.
- 시세 표본 주의. 확인된 270,000,000원·291,000,000원 거래는 모두 전용 25.44㎡로 대상 32.18㎡와 다릅니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간은 이전 구간 대비 -7.2%이므로 전체 평균 280,500,000원만 보고 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
- 환금성 점검. 12세대 규모, 경매 평균 유찰 3.2회, 낙찰률 0.0%가 확인돼 재매각 시 유동성도 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당표·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “51.2% 최저가”보다 257,000,000원 임차보증금을 봐야 한다
표면상 숫자는 강합니다. 감정가 280,000,000원이 3회 유찰돼 최저가가 143,360,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건의 실제 승부처는 할인율이 아닙니다. 오영진의 전입·점유와 확정일자가 말소기준보다 앞서고 보증금이 257,000,000원이므로, 배당 후 남는 보증금은 매수인이 이어받습니다. 현재 회차 기준 현금부담은 약 259,807,040원입니다.
이 금액은 최신 거래 270,000,000원보다 낮지만 비교 거래 전용면적이 25.44㎡로 대상 32.18㎡와 다르고, 가격 추세도 -7.2% 하락입니다. 이미 3회 유찰됐고 단지 경매 평균도 3.2회 유찰입니다. 따라서 결론은 “최저가는 싸 보이지만, 실질취득 기준으론 가격 우위가 충분히 검증되지 않았다.”입니다. 권리 난도와 환금성까지 함께 보면 보수적인 접근이 맞습니다.
