서울서부지방법원 2025타경51395. 은평구 갈현동 해피리움빌 4층 401호로, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택-단지형다세대)입니다. 가장 먼저 볼 것은 임차인입니다. 현슬기 씨는 2021.01.16 임대차계약, 2021.01.18 확정일자, 2021.02.03 점유개시, 2021.02.04 주민등록을 갖췄습니다. 말소기준권리인 2022.12.16 서민금융진흥원 가압류보다 전입이 훨씬 빠르므로 대항력이 있습니다.
보증금도 작지 않습니다. 임차보증금은 205,000,000원으로 감정가 206,000,000원과 거의 같습니다. 현재 매각가 206,000,000원을 전제로 하면 집행비용 3,684,000원을 먼저 제하고 임차인에게 202,316,000원이 배당되어 2,684,000원이 미배당됩니다. 대항력 있는 임차인이라면 원칙적으로 이 부족분은 매수인에게 남지만, 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51395 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현동 227-51 해피리움빌 4층 401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 방2·거실1·화장실/욕실1·발코니 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 중 4층 · 2015.11.05 사용승인 · 1층 필로티 주차장 |
| 소유자 | 이대로 (2021.02.18 매매, 거래가액 205,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 206,000,000원 (6회 유찰, 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 205,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력은 강하지만, 잔존보증금은 확약으로 해소
등기상 과거 근저당권 2건은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022.12.16 서민금융진흥원 가압류 8,207,470원입니다. 이후 은평구 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 임차인 현슬기의 전입이 이 말소기준보다 앞선다는 점입니다. 임차권등기 자체는 2023.03.23 이뤄졌지만, 대항력 판단의 핵심인 전입과 점유는 2021년 2월입니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현슬기 | 전유부분 전부 · 주거 | 2021.02.04 | 2021.01.18 | 205,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 실질 인수 0원 |
실제 임차인은 1명으로 분석합니다. 현슬기는 2023.03.23 배당요구가 확인되고, 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 매각가 가정에서는 보증금 전액을 배당받지 못하지만, 앞서 본 확약에 따라 매수인에게 남는 실질 부담은 0원으로 처리됩니다.
② 가격·환금성 — 6회 유찰됐지만 ‘싸다’고 말할 근거는 없다
이 물건은 6회 유찰 이력이 있으면서도 현재 회차 최저매각가는 206,000,000원, 즉 감정가와 동일한 100%입니다. 따라서 유찰 횟수만 보고 현재 가격을 할인된 가격으로 해석하면 안 됩니다. 특히 이 사건은 대항력 임차인 보증금이 감정가와 거의 같은 구조였고, 확약 전에는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 특성이 있습니다.
해피리움빌은 13세대 규모이고, 단지 경매 통계상 평균 유찰횟수는 6.0회, 낙찰률은 0.0%로 표시되어 있습니다. 동일 면적 매칭이 성립한 실거래 비교를 이 사건의 가격 근거로 사용하기 어렵기 때문에, “감정가보다 싸다” 또는 “시세 대비 메리트가 있다”는 판단은 하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 206,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,684,000원 |
| 1. 임차인 현슬기 보증금 | 205,000,000원 | 202,316,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 8,207,470원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 205,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 현슬기 보증금 부족분은 2,684,000원으로 산출됩니다. 통상 대항력 임차인이라면 이 부족분이 매수인에게 남을 수 있으나, 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 있어 본 리포트에서는 실질 인수 0원으로 반영합니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 방2, 거실1, 화장실/욕실1, 발코니 구조입니다. 방과 거실은 발코니확장형입니다.
- 입지. 선정중·고등학교 서측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 소규모 아파트단지와 교육기관이 혼재하는 제1종일반주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입은 가능하고 남동측 근거리에 지하철 6호선 구산역이 있으나 이용사정은 원활한 편은 아닌 것으로 평가됐습니다. 서오릉로 노선버스 정류장 이용은 무난합니다.
- 건물. 2015.11.05 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물로, 1층 필로티형 주차장과 도시가스 개별난방, 화재탐지·경보기, CCTV가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측과 남측으로 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 해피리움빌은 13세대이며 단지 경매 통계상 평균 6.0회 유찰, 낙찰률 0.0%로 나타나 환금성은 보수적으로 보는 편이 적절합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건 권리분석의 결론을 뒤집는 핵심 문서입니다. 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 적용 범위·조건을 매각물건명세서와 제출 확약서 원문에서 재확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 현슬기 명의 주택임차권등기가 2023.03.23 설정돼 있으므로, 낙찰 후 확약에 따른 말소 진행 방식을 확인해야 합니다.
- 현재 최저가 착시. 6회 유찰 이력이 있지만 현재 최저가는 206,000,000원으로 감정가 100%입니다. ‘6회 유찰 = 현재도 큰 폭 할인’으로 해석하면 안 됩니다.
- 가격 상한. 동일 면적 실거래 매칭을 근거로 한 시세 할인율이 확보되지 않았으므로, 감정가 대비 할인폭만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 좋습니다.
- 점유·명도. 감정평가에서 임대 중인 것으로 탐문됐고 임차권등기가 존재합니다. 실제 현황과 인도 상태를 매각 전 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 실제 인수·배당에 영향을 줄 수 있는 항목은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·확약서 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “대항력 2.05억”보다 중요한 건 확약, “6회 유찰”보다 중요한 건 현재 가격
이 사건은 첫인상만 보면 상당히 위험합니다. 말소기준보다 앞선 전입을 가진 현슬기 임차인의 보증금이 205,000,000원이고, 현재 매각가 가정에서도 2,684,000원이 미배당되기 때문입니다. 하지만 매각물건명세서 비고의 확약이 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 구조라서, 실제 입찰 판단에서는 실질 인수 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
반대로 가격은 후하게 볼 근거가 없습니다. 6회 유찰됐지만 현재 최저가는 감정가와 같은 206,000,000원이고, 13세대 소규모 다세대에 단지 경매 평균 유찰 6.0회, 낙찰률 0.0%가 겹칩니다. 동일 면적 실거래 매칭으로 현재 가격의 할인 여부도 검증되지 않았습니다. 결론은 “권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격·환금성은 보수적으로 접근”입니다.
