서울서부지방법원 2025타경51405. 상암동 태림펜트윈 7층 703호, 전용 비교면적 19.16㎡의 복층형 다세대주택입니다. 감정가 405,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가는 207,360,000원까지 낮아졌습니다. 표면 할인율만 보면 감정가의 51.2%, 최근 실거래의 59.2%이므로 매우 싸게 보입니다. 그러나 이 사건의 가격을 결정하는 것은 최저가가 아니라 말소되지 않는 선순위 전세권입니다.
정현희의 전세권은 2022.07.08. 전세금 380,000,000원으로 설정됐고, 말소기준인 2022.11.23. 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 이 전세권설정등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 현황조사상 같은 정현희가 2022.07.07. 전입한 실제 임차인으로 조사됐으므로, 등기 전세권과 점유관계가 함께 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51405 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 상암동 1293 태림펜트윈 제7층 제703호 · 도로명주소 서울특별시 마포구 성암로13길 25 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 · 복층구조 · 철근콘크리트구조 10층 건물 내 7층 |
| 비교면적 / 규모 | 19.16㎡ · 태림펜트윈 29세대 |
| 사용승인일 | 2021.07.09 |
| 소유자 | 김은정 · 2022.07.08. 소유권이전 · 거래가액 405,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 405,000,000원 / 207,360,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 정현희 / 380,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전세권
등기부상 신한은행 근저당권 11,280,000,000원과 평택축산업협동조합 근저당권 2,600,000,000원은 2021.12.15. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 2022.11.23. 국의 압류입니다. 이 압류와 2025.05.01. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 2022.07.08. 전세권은 매수인이 인수합니다.
임차인·점유관계
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 전세권자·신청채권자·현황조사상 임차인이 모두 정현희로 확인됩니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정현희 | 전부 | 2022.07.07 | 미상 등기 전세금 380,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
현황조사상 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만 전입일은 말소기준보다 빠르며, 대항력 있음으로 조사됐습니다. 별도로 등기된 전세권의 전세금은 380,000,000원입니다. 정현희는 전세권자이면서 강제경매 신청채권자이고, 임차인 주소도 해당 호수와 일치합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 봐야 한다
태림펜트윈의 비교 가능한 최근 거래는 1건입니다. 2025.10. 9층, 전용 18.52㎡가 350,000,000원에 거래됐습니다. 비교 대상 면적은 본건의 19.16㎡와 유사하지만, 표본이 1건뿐이므로 시세의 정밀도는 제한적입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 18.52㎡ | 9 | 350,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 19.16㎡ 비교 | 1건 | 350,000,000원 |
현재 최저가 207,360,000원은 최근 거래의 59.2%입니다. 그러나 전세금 380,000,000원 중 배당으로 충당되지 않는 176,343,040원을 인수한다고 보면 실질취득액은 383,703,040원입니다. 이는 최근 거래보다 33,703,040원 높고 약 109.6%에 해당합니다.
태림펜트윈 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.3회이고 본건은 이미 3회 유찰됐습니다. 추가 유찰로 최저가가 165,888,000원 또는 132,710,400원까지 내려가더라도, 미배당 전세금이 그만큼 증가하므로 실질취득액 자체가 크게 낮아지는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 207,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,703,040원 |
| 1. 을구 5번 전세권 · 정현희 | 380,000,000원 | 203,656,960원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 정현희 | 380,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
전세권자와 신청채권자는 동일인 정현희이고 금액도 각각 380,000,000원으로 같습니다. 권리분석에서는 이를 별개의 실질 채권 760,000,000원으로 중복 합산하지 않습니다. 전세금 380,000,000원에서 예상배당 203,656,960원을 제외한 미배당액은 176,343,040원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
회차별 미배당 전세금
| 회차 | 최저가 | 전세권 예상배당 | 전세금 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 207,360,000원 | 203,656,960원 | 176,343,040원 |
| 4회 유찰 시 | 165,888,000원 | 162,765,568원 | 217,234,432원 |
| 5회 유찰 시 | 132,710,400원 | 130,052,454원 | 249,947,546원 |
현재 회차는 최저가 207,360,000원과 미배당 전세금 176,343,040원을 합쳐 383,703,040원입니다. 4회 유찰 시에도 165,888,000원과 미배당 217,234,432원을 합치면 383,122,432원, 5회 유찰 시에는 132,710,400원과 미배당 249,947,546원을 합쳐 382,657,946원입니다. 낙찰가가 내려가도 실질취득액은 전세금 380,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철6호선 디지털미디어시티역 서측 인근으로 업무시설, 오피스텔, 다세대주택, 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하는 주상지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 디지털미디어시티역이 있어 제반 교통사정은 편리한 편입니다.
- 건물. 2021.07.09. 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물의 7층이며, 본건은 다세대주택으로 이용 중인 복층구조입니다.
- 도로·토지. 3필지 일단의 평탄한 주상용 건부지로 동측 중로와 남서측 세로에 접합니다. 용도지역은 제3종일반주거지역입니다.
- 규제. 정비구역인 주거환경개선지구 사업완료 지역이며 과밀억제권역, 비행안전제2구역과 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 전체 29세대의 소규모 다세대이고 비교 가능한 최근 거래가 1건이므로, 단일 실거래가만으로 적정가격을 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수금액 확인. 매각물건명세서 원본에서 을구 5번 전세권이 말소되지 않는다는 문구와 전세금 380,000,000원을 다시 확인해야 합니다.
- 배당 후 잔액 확인. 정현희의 실제 배당액과 미배당 전세금이 얼마인지 배당요구서, 채권계산서와 전세권 관련 원본으로 대조해야 합니다.
- 동일인 중복 주의. 전세권자와 신청채권자가 모두 정현희이므로 같은 380,000,000원을 두 개의 별도 채권처럼 합산하지 말고 채권 원인을 확인해야 합니다.
- 전세금 지급자료. 임차인·전세권자·신청채권자가 동일한 구조이므로 계약서, 금융거래내역과 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액을 기준으로 최근 실거래 350,000,000원과 비교해야 합니다.
- 소규모 표본. 최근 거래가 1건뿐이므로 층·면적·복층구조와 내부 상태를 반영한 추가 시세조사가 필요합니다.
- 규제 확인. 토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 적용 범위를 입찰 전에 원본으로 확인해야 합니다.
- 명도·관리비. 정현희가 전부를 점유한 것으로 조사됐으므로 인수권리와 함께 인도·명도 조건 및 체납 관리비를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰 할인은 전세권 인수로 상쇄된다”
감정가 405,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 207,360,000원까지 내려온 모습만 보면 큰 폭의 가격 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건에는 전세금 380,000,000원의 선순위 전세권이 있고, 매각물건명세서상 그 등기가 매수인에게 인수됩니다.
현재 회차의 전세권 예상배당은 203,656,960원이고, 미배당액은 176,343,040원입니다. 최저가와 미배당액을 합친 실질취득은 383,703,040원으로 최근 실거래 350,000,000원보다 높습니다. 추가 유찰이 되더라도 낙찰가 감소분만큼 미배당 전세금이 늘어 실질취득은 약 380,000,000원 부근에서 유지됩니다.
최저가는 싸지만 총취득비용은 싸지 않습니다. 선순위 전세권 인수, 동일인의 임차인·전세권자·신청채권자 중첩, 1건뿐인 시세 표본까지 함께 고려하면 권리와 가격 모두 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.