서울서부지방법원 2025타경51417. 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 2층 208호로, 감정평가상 이용상태는 교육연구 및 복지시설입니다. 철근콘크리트조 평지붕 12층 건물 안의 2층 호실이며, 김기종이 2017년 8월 23일 매매를 원인으로 2017년 10월 20일 소유권을 취득했습니다. 등기부 거래가액은 340,000,000원입니다.
권리 구조의 중심은 2023년 7월 11일 설정된 부평농업협동조합의 채권최고액 307,200,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후 설정된 오케이대부캐피탈강남의 근저당권 60,000,000원과 전세권 4,000,000원, 두 건의 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 말소기준 근저당권은 2025년 5월 29일 확정채권양도를 원인으로 2025년 7월 8일 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51417 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 2층 208호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 교육연구 및 복지시설 · 철근콘크리트조 평지붕 12층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 김기종 (2017.10.20. 소유권 취득 · 거래가액 340,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 587,000,000원 / 153,878,000원 (6회 유찰) |
| 경매신청 / 청구액 | 주식회사 오케이대부캐피탈강남 / 40,146,667원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 인수액은 0원
현재 확인된 임차인 자료는 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대내역 미상으로 기재돼 있어 실제 점유관계와 사용자는 별도 확인이 필요합니다. 등기된 전세권은 주식회사오케이대부캐피탈강남 명의의 4,000,000원 전세권으로, 말소기준권리보다 늦은 2023년 11월 24일 설정됐기 때문에 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 감정가 26.2%라도 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
감정가는 587,000,000원이고 현재 최저매각가는 153,878,000원입니다. 6회 유찰을 거치면서 최저가는 감정가의 26.2% 수준까지 낮아졌습니다. 하지만 동일 시설 또는 유사 호실의 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮다고 결론낼 수 없습니다.
| 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 153,878,000원 | 26.21% | 220,276,292원 |
| 7회 유찰 시 | 123,102,400원 | 20.97% | 250,621,034원 |
| 8회 유찰 시 | 98,481,920원 | 16.78% | 274,890,755원 |
유찰이 이어질수록 매수인의 납부가격은 내려가지만, 매각대금에서 회수하지 못하는 채권액은 220,276,292원에서 250,621,034원, 274,890,755원으로 증가합니다. 그러나 세 시나리오 모두 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 153,878,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,954,292원 |
| 1. 근저당 · 부평농업협동조합 | 307,200,000원 | 150,923,708원 |
| 2. 근저당 · 주식회사오케이대부캐피탈강남 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 전세권 · 주식회사오케이대부캐피탈강남 | 4,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 371,200,000원 중 150,923,708원이 배당되고, 220,276,292원이 미배당되는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 이용상태. 교육연구 및 복지시설로 이용 중이며, 주거용 아파트로 전제해서는 안 됩니다.
- 위치. 은평구청 북동측 인근으로 단독·공동주택, 근린생활시설과 녹번동 근린공원이 위치합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 녹번역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 12층 건물로 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·옥내소화전·화재경보 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측 약 4m 포장도로를 통해 접근할 수 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 해당하고 도로와 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 6회 유찰된 교육연구 및 복지시설이므로 일반 주거용 집합건물보다 매수층과 활용 범위가 제한될 가능성을 점검해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 교육연구 및 복지시설의 구체적인 사용 가능 범위와 용도변경 가능 여부를 관할 행정기관에 확인하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인 자료는 없지만 임대내역은 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계, 인도 조건을 현장에서 확인하세요.
- 전세권 소멸 확인. 오케이대부캐피탈강남의 전세권 4,000,000원은 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 예정인지 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 말소기준 승계 확인. 부평농업협동조합 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 내역과 현재 권리자를 최신 등기부에서 확인하세요.
- 시세 조사. 감정가 대비 26.2%만으로 저가 여부를 판단하지 말고 동일 건물·동일 용도의 실제 매매와 임대 사례를 조사하세요.
- 환금 계획. 직접 사용할 수 없는 경우의 임대 가능성, 재매각 대상과 예상 보유기간을 입찰 전에 검토하세요.
- 배당 외 비용. 당해세·최우선변제·공용부분 관리비 등 예상배당표에 반영되지 않은 항목을 확인하세요.
맺으며 — “권리 소멸과 가격 메리트는 별개다”
이 물건의 등기상 핵심은 단순합니다. 2023년 7월 11일 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 근저당권·전세권·압류는 매각으로 소멸합니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단의 중심은 권리보다 용도와 환금성에 있습니다.
감정가 587,000,000원에서 6회 유찰돼 최저가가 153,878,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 자료가 없어 현재 가격이 시장가보다 낮다는 근거는 확인되지 않습니다. 더구나 교육연구 및 복지시설이라는 제한된 용도와 반복 유찰이 함께 나타납니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 보류입니다. 낮아진 최저가보다 실제 이용 가능성과 향후 매수 수요를 먼저 확인해야 합니다.
