서울서부지방법원 2025타경51417. 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 2층 208호입니다. 매각가격만 보면 강한 관심을 끌 수 있습니다. 감정가 587,000,000원이었던 물건이 6차례 유찰되면서 현재 최저매각가가 153,878,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그런데 여기서 가장 먼저 확인해야 하는 사항은 이 물건이 일반적인 아파트나 주거용 오피스텔이 아니라는 점입니다. 감정평가서상 이용상태는 교육연구 및 복지시설입니다. 건물 명칭에 시니어캐슬이라는 표현이 들어가더라도 실제 법적 이용상태를 주거용 아파트로 간주해서는 안 됩니다.

권리관계는 비교적 명확하게 구분됩니다. 2023년 7월 11일 설정된 부평농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리이고, 그 뒤에 설정된 오케이대부캐피탈강남의 근저당권과 전세권, 경매개시결정 및 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 등기상 권리 소멸과 실제 사용·점유 문제 해결은 서로 다릅니다. 감정평가서에서 임대내역이 미상으로 기재되어 있으므로 입찰 전 점유관계 확인이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 근저당

권리분석의 중심은 2023년 7월 11일 설정된 부평농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 307,200,000원이며, 이 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 판단합니다. 해당 근저당권은 2025년 7월 8일 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다. 이는 기존 근저당권에 관한 채권자 변경으로, 독립된 근저당 채권을 하나 더 합산할 사항이 아닙니다.

후순위에는 주식회사 오케이대부캐피탈강남의 근저당권 60,000,000원과 건물 전부에 설정된 전세권 4,000,000원이 있습니다. 모두 2023년 11월 24일 설정되어 말소기준권리보다 늦습니다. 두 권리는 동일 법인 명의이지만 근저당권과 전세권이라는 별개의 권리로 기재되어 있습니다. 각각 후순위 소멸 대상으로 판단하며, 전세권을 별도의 실제 주거 임차인으로 계산하지 않습니다.

② 가격 분석 — 감정가의 26%와 실제 시세는 다르다

현재 최저가는 153,878,000원으로, 감정가 587,000,000원의 약 26.21%입니다. 감정가 대비 큰 폭으로 낮아진 것은 분명하지만, 이것만으로 현재 시장가격보다 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다.

특히 이 물건은 감정평가상 교육연구 및 복지시설입니다. 일반 아파트의 실거래 사례나 주거용 오피스텔의 평균 가격을 그대로 적용하기 어렵습니다. 동일한 법적 용도와 이용조건을 가진 거래사례, 실제 운영 가능성, 수요층 및 환금성을 함께 검토해야 합니다.

유찰 시 가격은 회차별 시나리오이며 확정된 후속 매각가격이 아닙니다. 2017년 거래가액은 과거 소유권이전 기록으로 현재 실거래 시세를 대신하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 153,878,000원 가정)

매각가 153,878,000원을 기준으로 하면, 집행비용 추정액 2,954,292원을 제외한 150,923,708원이 선순위 근저당권에 배당됩니다. 후순위 오케이대부캐피탈강남 근저당권과 전세권에는 배당할 금액이 남지 않습니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금도 0원으로 계산됩니다.

채권최고액 등을 기준으로 한 전체 채권액은 371,200,000원, 예상배당 합계는 150,923,708원, 미배당 합계는 220,276,292원입니다. 다만 이 미배당액을 낙찰자가 그대로 인수하는 것은 아닙니다. 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조이므로 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 회차별 미배당 — 가격이 내려가도 채권 부족은 커진다

유찰이 계속되면 매각가격이 하락하고, 채권자들의 미배당 규모는 더욱 커집니다. 현재 시나리오에서 경매 신청채권자의 청구액은 40,146,667원이지만 예상 배당액은 0원으로 계산됩니다. 이후 유찰 시나리오에서도 신청채권자의 배당액은 0원입니다.

반면 매수인에게 인수되는 것으로 계산된 금액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 유찰에 따른 채권자의 배당 부족이 곧바로 매수인의 인수 부담 증가로 연결되는 유형은 아닙니다. 중요한 변수는 실제 점유관계와 물건 자체의 적정 가격입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 은평구 녹번동 소재 은평구청 북동측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 녹번동 근린공원 등이 있으며, 감정평가상 전반적인 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 녹번역이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 평지붕 12층 건물의 2층 208호입니다. 외벽은 외장석붙임 등으로 마감되었고, 내벽은 벽지·내장타일 등, 창호는 샷시창호로 기재되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·옥내소화전·화재경보설비가 갖추어져 있는 것으로 평가되었습니다.
• 도로. 남동측 폭 약 4m 내외의 포장도로를 통해 접근하는 형태입니다. 실제 차량 진입 및 시설 이용에 필요한 접근 조건은 현장에서 확인해야 합니다.
• 용도. 감정평가상 이용상태는 교육연구 및 복지시설입니다. 일반 공동주택과 동일한 사용 가능성이나 임대·매매 수요를 전제하면 안 됩니다. 해당 시설의 적법한 사용과 용도변경 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
• 토지이용 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로 접합, 대공방어협조구역 및 과밀억제권역 등의 사항이 확인됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 기재되어 있으므로 실제 적용 범위와 취득 관련 절차를 확인할 필요가 있습니다.
• 공부 관계. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 이는 모든 운영·사용상의 법률문제가 없다는 보증은 아닙니다.
• 환금성. 교육연구 및 복지시설은 매수자의 사용 목적과 법적 이용조건에 따라 시장성이 달라집니다. 반복 유찰 이력이 있다는 점에서 일반 아파트와 같은 환금성을 전제하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 재매각 조건. 매각물건명세서상 재매각이며 특별매각조건으로 매수보증금 20%가 명시되어 있습니다. 현재 최저가 기준 30,775,600원의 보증금과 낙찰 후 잔금 납부 여력을 확인해야 합니다.
• 재매각 경위. 종전 매각의 진행 경과와 재매각 사유를 확인해야 합니다. 단순 유찰과 달리 종전 최고가매수인의 잔금 미납 등 재매각 관련 사항이 있는지 법원 기록으로 검토해야 합니다.
• 법적 이용 용도. 교육연구 및 복지시설로 평가된 호실입니다. 건축물대장, 집합건축물대장 및 용도 관련 법령을 대조하고, 실제 사용하려는 목적에 필요한 인허가를 확인해야 합니다.
• 임대차 및 점유. 등재된 임차인은 없지만 임대내역이 미상입니다. 현재 누가 점유하고 있는지, 시설 운영자가 존재하는지, 임대차·사용대차·시설 이용관계가 있는지를 조사해야 합니다.
• 근저당권 이전. 부평농업협동조합 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다. 채권양도에 따른 권리승계가 이루어진 것이므로 채권액을 중복하여 계산하지 않도록 확인해야 합니다.
• 후순위 전세권. 오케이대부캐피탈강남 명의 전세금 4,000,000원의 전세권은 말소기준 이후 설정되었습니다. 매각으로 소멸하는 권리인지 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
• 과거 전세권. 배의숙 명의 179,000,000원 전세권은 2010년 말소된 등기입니다. 이를 현재 유효한 전세권으로 혼동해 인수채무를 계산하지 않아야 합니다.
• 압류 및 배당. 국민건강보험공단 압류가 기재되어 있습니다. 배당표 추정에는 당해세와 실제 교부청구액 등이 모두 반영된 것은 아니므로 배당 순위와 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
• 관리비·시설비. 공용부분 관리비 체납, 시설 유지·보수 비용 및 기존 설비의 상태를 확인해야 합니다. 소멸하는 담보권과는 별개로 취득 후 부담이 발생할 수 있습니다.
• 현장 확인. 출입 가능 여부, 내부 시설 상태, 실제 호실의 용도, 운영자·점유자 관계를 확인하고 인도에 필요한 시간과 비용을 별도로 추산해야 합니다.
• 시장성 검증. 감정가 587,000,000원이 아니라 현재 동일·유사 용도의 실제 거래가격과 활용 가치를 기준으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 법원 매각조건을 직접 확인해야 합니다.

⑦ 종합 판단 — 권리보다 용도와 시장성이 문제

맺으며 — “감정가의 26% ≠ 시세의 26%”

이 사건은 숫자만 보면 매력적으로 보이기 쉽습니다. 감정가 587,000,000원에서 출발한 물건의 현재 최저가격이 153,878,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 6회 유찰은 시장이 이 물건을 쉽게 받아들이지 않았다는 사실 역시 보여줍니다.

권리관계에서는 비교적 명확한 소멸 구조가 확인됩니다. 말소기준 이후의 담보권과 전세권은 매각으로 소멸하고, 추정 인수액도 0원입니다. 그럼에도 감정평가상 교육연구 및 복지시설이라는 이용상태, 불명확한 실제 임대차·점유관계, 재매각 특별조건은 반드시 확인해야 할 위험요소입니다.

특히 현재 최저가가 감정가 대비 크게 낮다는 이유만으로 매수 후 수익을 예상하기 어렵습니다. 실제 매수 수요가 얼마나 존재하는지, 적법하게 어떤 용도로 사용할 수 있는지, 다시 팔 때 누가 매수할 수 있는지를 검증해야 합니다.

결론은 권리상 인수 추정 0원, 가격 적정성 미확인, 특수 용도·재매각 위험으로 입찰 신중입니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰 여부보다 실제로 활용할 수 있는 시설인지, 얼마에 다시 처분할 수 있는지를 확인하는 데 있습니다.