서울중앙지방법원 2025타경102474. 관악구 남현동 우현빌리지 1층 101호, 공동주택으로 이용 중인 다세대주택입니다. 표면만 보면 감정가 300,000,000원짜리 물건이 5회 유찰되어 최저가 240,000,000원까지 내려왔습니다. 최근 실거래 315,000,000원과 비교하면 최저가는 76.2%로 보입니다. 하지만 이 물건은 최저가 비교로 판단하면 안 되는 사건입니다. 을구 4번 주택임차권이 말소기준보다 앞서 있고, 임차보증금 346,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 회차 배당표 기준 임차인 조영은에게 배당되는 금액은 235,840,000원이고, 부족분은 110,160,000원입니다. 따라서 낙찰가 240,000,000원에 이 부족분을 더하면 계산상 부담은 350,160,000원입니다. 권리분석 관점의 핵심은 더 단순합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득은 보증금 346,000,000원 수준으로 수렴합니다. 그래서 이 사건의 가격 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102474 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 남현동 1053-26 우현빌리지 1층101호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 42.26㎡ · 공동주택(다세대주택) · 4층 건물 내 제1층 제101호 |
| 소유자 | 이영복 (2021.01.05. 거래가 346,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 240,000,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 346,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
실제 임차인은 조영은 1명으로 보아야 합니다. 매각물건명세서상 시보증은 보증기관 대위·승계 중복신고로, 조영은 보증금과 별도 합산할 금액이 아닙니다. 다만 을구 4번 임차권등기는 전입일자가 2020.12.04이고, 말소기준권리인 갑구 5번 가압류 2023.02.28보다 앞섭니다. 따라서 조영은의 보증금 346,000,000원은 배당으로 전액 회수되지 않으면 매수인 인수 가능성이 명시된 권리입니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계 구분
| 구분 | 사용 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조영은 | 주거 (임차권등기) · 전유부분 전부 | 2020.12.04 / 2021.04.13 | 346,000,000원 | 대항력 우선변제 인수위험 |
| 을구 4-2 경정 | 주거 (임차권등기) | 미상 / 2020.09.25 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 보완확인 |
| 시보증 | 주거 | 해당 없음 | 해당 없음 | 승계 중복신고 |
을구 4-2의 확정일자는 2020.09.25로 경정되어 있으나, 이름·보증금·전입일자가 별도로 확인되는 독립 임차인 자료는 아닙니다. 보증금과 전입신고일이 확인되지 않는 점유자는 대항력 있음으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다. 시보증은 조영은 보증금의 보증기관 대위·승계로 보아야 하므로, 실제 임차인 수와 보증금 합산에서 중복 계산하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
우현빌리지 전용 42㎡대 최근 실거래는 2025.06, 3층, 42.38㎡, 315,000,000원 1건입니다. 현재 최저가는 240,000,000원으로 이 실거래의 76.2%입니다. 그러나 대항력 있는 보증금 인수 구조에서는 최저가가 내려가도 매수인 인수액이 커집니다. 따라서 가격 메리트 판단 기준은 최저가 240,000,000원이 아니라 실질취득 약 346,000,000원입니다.
| 구분 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 최근 실거래 | 315,000,000원 | 2025.06 · 전용 42.38㎡ · 3층 |
| 현재 최저가 | 240,000,000원 | 실거래의 76.2%이나 인수액 제외 금액 |
| 대항력 보증금 | 346,000,000원 | 실질취득 판단 기준 |
| 실질취득 ÷ 실거래 | 109.8% | 시세보다 높은 부담 |
감정가 300,000,000원보다 낮게 보이는 최저가만 보면 착시가 생깁니다. 실제 판단은 실거래 315,000,000원 대비 실질취득 약 346,000,000원, 즉 109.8%입니다. 이 구간은 싸게 사는 경매가 아니라, 대항력 임차권을 떠안아 시세보다 높은 부담을 질 수 있는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,160,000원 |
| 1. 임차인 조영은 보증금 | 346,000,000원 | 235,840,000원 |
| 2. 근저당 · 여수수산업협동조합 | 1,992,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 여수수산업협동조합 | 1,008,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한빛자산관리대부 | 5,692,077원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 346,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 조영은 보증금 중 110,160,000원이 부족합니다. 이 부족분이 매수인 인수로 연결될 수 있어, 실질취득은 최저가가 아니라 보증금 수준으로 보아야 합니다.
⑤ 회차별 인수 시나리오
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 계산상 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 80%) | 240,000,000원 | 110,160,000원 | 350,160,000원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 64%) | 192,000,000원 | 157,488,000원 | 349,488,000원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 51%) | 153,600,000원 | 195,350,400원 | 348,950,400원 |
회차별 표가 보여주는 결론은 분명합니다. 낙찰가는 240,000,000원에서 153,600,000원까지 내려가도, 대항력 임차인의 미배당 보증금이 늘어나 계산상 부담은 약 349,000,000원 안팎에 머뭅니다. 이 물건의 본질은 유찰로 싸지는 물건이 아니라 인수액이 따라붙는 물건입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사당초등학교 남서측 인근, 공동주택·근린생활시설·학교 등이 섞인 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 2014.12.24 사용승인, 4층 건물 내 1층 101호입니다. 위생 급배수시설, 승강기설비, 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 세장형 완경사지, 남서측 약 5M 및 남동측 약 6M 포장도로와 접합니다. 공시지가는 4,619,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 16세대 소규모 빌라로, 최근 실거래 표본은 2025.06 거래 1건입니다. 같은 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 6.8회로 제시되어 있어 환금성은 신중하게 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 240,000,000원이 실거래보다 낮아 보여도, 대항력 임차권 인수 구조에서는 실질취득을 약 346,000,000원 기준으로 보아야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 을구 4번 임차권등기, 전입일자, 확정일자, 배당요구 및 명세서 문구를 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
- 경정 내용 확인. 을구 4-2의 확정일자 2020.09.25 경정은 보증금·전입일자와 함께 원본 대조가 필요합니다.
- 보증기관 중복 계산 금지. 시보증은 조영은 보증금의 대위·승계로 보아 별도 임차보증금으로 합산하지 않아야 합니다.
- 관리비·인도 리스크. 다세대주택은 미납 관리비, 점유 상태, 인도명령 가능성, 보증기관과의 협의 구조를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “5회 유찰”보다 “대항력 보증금”이 먼저다
이 물건은 겉으로는 5회 유찰, 최저가 240,000,000원, 최근 실거래 대비 76.2%로 보입니다. 하지만 권리분석의 결론은 반대입니다. 조영은의 대항력 있는 임차권등기와 보증금 346,000,000원이 핵심이고, 현재 회차에서도 부족분 110,160,000원이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 결국 시세 비교는 최저가가 아니라 실질취득 약 346,000,000원으로 해야 하며, 이는 최근 실거래 315,000,000원을 웃돕니다. 유찰 횟수는 많지만 가격 메리트는 약하고, 권리 리스크는 무겁습니다. 권리와 가격을 함께 보면 이 물건은 보수적으로 접근해야 합니다.
