매력지수 C등급 · 3회 유찰로 가격은 낮아졌지만 선순위 임차인 인수와 점유 리스크가 남는 대지 물건
최저가는 감정가 대비 크게 하락했으나 대항력 임차인 보증금 1,300만원 인수와 미상 점유자 리스크가 존재하고 시장 환금성 자료가 없어 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 대비 34%까지 내려온 대지 경매입니다. 다만 가격만 보면 안 됩니다. 선순위 대항력 임차인 강정희의 보증금 13,000,000원은 매수인이 인수할 가능성이 있고, 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유자도 있어 현장 확인이 핵심입니다.
감정가
1,444,988,520원
대지
최저가
495,631,000원
3회 유찰
실질취득 부담
508,631,000원
낙찰가+인수 13,000,000원
핵심지표
임차인 인수
대항력 有
의정부지방법원 2025타경62970. 경기도 파주시 문산읍 선유리 774-5 대지 사건입니다. 감정가는 14.44억이었지만 세 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 4.95억까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건의 핵심은 가격보다 권리 승계 여부입니다. 2016년 설정된 파주농업협동조합 근저당이 말소기준권리이며, 그 이전 권리와 점유 관계를 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
사건번호
의정부지방법원 2025타경62970
소재지
경기도 파주시 문산읍 선유리 774-5
물건종류
대지
소유자
강성원
감정가 / 최저가
1,444,988,520원 / 495,631,000원
신청채권자 / 청구
농업협동조합자산관리회사 / 1,004,576,146원
매각기일
2026.06.30
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 단 선순위 압류·임차인 확인
⚠️ 핵심 인수 위험 임차인 강정희는 2016.02.18 전입으로 2016.07.26 설정된 말소기준권리보다 앞서 대항력 있음으로 조사되었습니다. 우선변제권은 확인되지 않아 보증금 13,000,000원은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.
② 임차인 분석
임차인
전입
보증금
대항력
위험
강정희
2016.02.18
13,000,000원
有
매수인 인수 가능
김영희
2023.08.07
20,000,000원
無
말소기준 이후
유영옥
2023.03.16
10,000,000원
無
말소기준 이후
이나래
2021.11.19
10,000,000원
無
말소기준 이후
김윤미
미상
0원
판정 불가
보증금 미상
③ 예상배당표 (매각가 495,631,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
7,356,310원
임차인 강정희
13,000,000원
0원
을구 1번 근저당 · 하나은행
636,000,000원
488,274,690원
후순위 권리
2,044,941,276원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
회차별 미배당 규모
실거래 자료가 없어 유찰 회차별 매각가와 채권 미배당 규모를 비교합니다.
⚠️ 가격 해석 최저가 495,631,000원은 감정가 대비 낮지만, 단순 할인으로 판단하면 안 됩니다. 대항력 임차인 인수 13,000,000원을 포함한 실질취득 부담은 약 508,631,000원이며, 점유 관계와 제시외 건물·컨테이너 제외 조건까지 확인해야 합니다.
④ 입찰 체크리스트
임차인 인수 확인. 강정희 보증금 13,000,000원은 대항력 때문에 매수인 부담 가능성이 있습니다.
미상 점유자 확인. 김윤미는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 현장조사가 필요합니다.
제시외 물건 확인. 제시외 건물 1-1~1-3은 포함되나, 제시외 건물 1-4 및 컨테이너박스는 매각 제외입니다.
선순위 권리 확인. 2016.07.26 파주농업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다.
대지 환금성 검토. 실거래 비교 자료가 없어 용도·현황·개발 가능성을 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격보다 권리가 먼저다”
이 사건은 감정가 대비 34%까지 내려온 저가 매력은 분명합니다. 하지만 대항력 임차인 보증금 13,000,000원, 미상 점유자 문제, 제시외 물건 조건이 함께 존재합니다. 경매에서는 최저가만 보고 판단할 수 없습니다. 실질취득 비용과 인수 가능 권리를 반영한 뒤 입찰가를 결정해야 하는 물건입니다.
사건 개요
소재지
경기도 파주시 문산읍 선유리 774-5
법원·사건
의정부지방법원
고양지원·2025타경62970
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-06-30 10:00
·고양지원 제101호 입찰법정
물건
대
449㎡외 1건 (아래 "물건 전체 내역" 참조)
물건상태
매각준비
물건 전체 내역 (2)
#1
경기도 파주시 문산읍 선유리 774-5
449㎡
#2
경기도 파주시 문산읍 선유리 774-5
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층
제1,2종근린생활시설 및 단독주택
1층 198.26㎡
2층 198.26㎡
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경기도 파주시 문산읍 선유리 774-5
2025-12-04 16:14
현지 조사차 방문하였으나 이해관계인을 만나지 못하여 점유관계를 알 수 없으므로 점유관계 등은 별도 확인이 필요함
경기도 파주시 문산읍 선유리 774-5
1.현장조사시 만난 1층 102호(가위앤바리깡)는 임차인 강정희가 점유하고, 1층 105호(깡통뒷고기)는 임차인 김영희가 각 점유하여 동인들에게 현황조사에 대하여 설명하고 현황조사 안내문을 각각 교부함.
