서울서부지방법원 2025타경51438. 서대문구 창천동 LK타운 8층 803호, 감정평가 이용상태가 다세대주택인 물건입니다. 가장 먼저 봐야 할 권리는 2024.05.13 주택도시보증공사 가압류 1,545,000,000원으로, 이 사건에서 제시된 말소기준권리입니다. 그보다 앞선 2024.05.02 임차권등기와 2022.05.02 전입 기록을 가진 도예원이 있어 원래 구조만 보면 명백한 대항력 인수형입니다.
현재 최저가 266,400,000원에서 예상배당은 집행비용 4,529,600원을 뺀 261,870,400원이 도예원 보증금에 배당되고, 보증금 336,000,000원 중 74,129,600원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 잔액을 매수인이 떠안아 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건은 여기서 결론이 뒤집힙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51438 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 창천동 503-21 엘케이타운 8층 803호 · 서울특별시 서대문구 신촌로3가길 12 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상 면적 28.32㎡ · 지상 9층 건물 내 8층 803호 |
| 소유자 | 유화진 |
| 감정가 / 최저가 | 333,000,000원 / 266,400,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 336,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 유찰 | 7회 · 현재 시나리오 감정가 80% |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
2020.04.20 통조림가공수산업협동조합 근저당 4,336,800,000원은 2020.05.22 해지로 이미 말소되었습니다. 따라서 이 근저당은 현재 매수인이 인수할 권리가 아닙니다. 이후 2024.05.02 도예원 임차권등기가 들어왔고, 말소기준인 주택도시보증공사 가압류는 2024.05.13입니다. 도예원은 전입일 2022.05.02로 말소기준보다 앞서므로 대항력 있음, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사하는 구조입니다.
② 임차인·임차권 분석
확인되는 실명 임차인은 도예원 1명입니다. 주택도시보증공사는 실제 임차인이 아니라 도예원의 보증금반환채권을 양수한 신청채권자이므로, 보증금을 별도로 더해 계산하지 않습니다. 이와 별도로 성명 등이 확인되지 않는 임차권 경정 기록 1건이 존재합니다.
| 임차인 / 기록 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 도예원 대항력 有 우선변제 有 채권 승계 확약 반영 인수 0원 | 전입 2022.05.02 점유개시 2022.04.30 | 2024.04.01 임차권 경정 기록: 2022.04.06 | 336,000,000원 | 말소기준보다 전입이 앞섬. 배당요구 2024.05.02. 룰상 미배당분은 매수인 인수 대상이나 주택도시보증공사 확약으로 도예원 관련 실질 인수 0원. |
| 성명 미상 임차권 경정 기록 대항력 가능·미상 우선변제 미상 확약 밖 위험 | 미상 | 2022.04.06 | 미상 | 보증금·전입일이 확인되지 않아 대항력과 인수액을 단정할 수 없음. 도예원 확약과 별도로 확인 필요. |
③ 시세 비교 — 가격은 최근 거래보다 낮다
LK타운은 16세대, 2020.04.03 준공입니다. 대상 면적은 28.32㎡이고, 확인된 실거래는 3건입니다. 가격 판단에서는 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 345,000,000원, 최신 거래도 2026.01의 345,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 28.13㎡ | 9 | 345,000,000원 |
| 2025.01 | 28.13㎡ | 7 | 320,000,000원 |
| 2021.07 | 28.32㎡ | 6 | 368,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 345,000,000원 |
현재 최저가 266,400,000원은 최근 12개월 평균의 77.2%입니다. 최근과 과거 거래의 추세도 +0.3%로 하락 추세가 아닙니다. 도예원 확약을 정상적으로 적용하면 그 임차인에 관한 추가 인수는 0원이므로, 확인된 주된 권리만 놓고 본 실질취득 기준도 266,400,000원입니다. 따라서 가격 자체는 최근 실거래보다 낮은 구간입니다.
④ 예상배당표 (매각가 266,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,529,600원 |
| 1. 임차인 도예원 보증금 | 336,000,000원 | 261,870,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,545,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 336,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 도예원 보증금 부족분은 74,129,600원입니다. 일반 규칙상 매수인 인수액이지만, 2026.06.26 주택도시보증공사 확약으로 도예원 관련 실질 인수는 0원입니다. 단, 성명·보증금 미상 임차권 경정 기록에 관한 별도 인수 가능성은 이 금액에 포함하지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 도예원 인수액은 늘지만 확약으로 실질 0원
| 시나리오 | 매각가 | 룰상 도예원 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 · 감정가 80% | 266,400,000원 | 74,129,600원 | 실질 0원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 64% | 213,120,000원 | 126,663,680원 | 실질 0원 |
| 9회 유찰 시 · 감정가 51% | 170,496,000원 | 168,690,944원 | 실질 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 도예원 미배당액이 커져, 대항력 인수형 특유의 “낙찰가가 내려가도 총 실질부담이 보증금 수준으로 유지되는 구조”가 됩니다. 하지만 이 사건에서는 도예원 잔존청구권 포기 확약 때문에 그 부분이 0원으로 전환됩니다. 따라서 이 물건의 가격 판단은 최저가 266,400,000원 자체를 최근 시세와 비교하는 것이 맞습니다. 다만 확약 밖 미상 임차권 기록에 대해서는 같은 결론을 적용할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 9층 건물의 8층 803호입니다.
- 입지. 창서초등학교 서측 인근. 주위는 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근 가능. 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선·경의중앙선·공항철도 홍대입구역이 소재하며 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소방·승강기·기계식 주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지, 주상용 건부지. 북측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 공시지가. 6,026,000원/㎡. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. LK타운은 16세대이고, 확인된 단지 경매 평균 유찰 횟수는 5.8회, 낙찰률은 0.0%입니다. 현재 사건 역시 7회 유찰 상태이므로 재매각·환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.26 주택도시보증공사의 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 대상이 도예원임을 원문으로 재확인해야 합니다.
- 미상 임차권 경정 기록 확인. 성명·보증금·전입일이 확인되지 않으므로 대항력은 “가능·미상”입니다. 별도 임차인인지, 기존 도예원 임차권의 단순 경정인지 서류 원본으로 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 최저가 266,400,000원은 최근 12개월 평균 345,000,000원의 77.2%입니다. 가격 할인 자체는 존재하지만 권리 미상분과 7회 유찰을 함께 반영해야 합니다.
- 환금성. 16세대 다세대이고 단지 경매 평균 유찰 5.8회, 낙찰률 0.0%입니다. 낙찰 후 재매각 속도를 보수적으로 가정할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택등기. 2022.05.02 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 의무와 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 세금·관리비. 서울특별시 압류가 존재하고 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않을 수 있으므로 실제 배당과 체납액을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 서류를 입찰 직전 기준으로 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 싸지만, 권리는 완전히 닫히지 않았다”
이 사건의 핵심은 단순한 대항력 인수형이 아니라 확약으로 주된 인수 구조가 해소된 대항력 물건이라는 점입니다. 도예원 보증금 336,000,000원이 최저가보다 크기 때문에 원래대로라면 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶입니다. 그러나 주택도시보증공사의 확약으로 도예원 관련 잔존청구권은 포기되고 임차권등기 말소에도 동의하므로, 도예원에 관한 실질 인수는 0원입니다.
그 결과 가격 비교 기준은 최저가 266,400,000원이 되고, 이는 최근 12개월 평균과 최신 거래 345,000,000원의 77.2%로 가격상 할인 구간입니다. 다만 별도로 남아 있는 성명·보증금·전입일 미상 임차권 경정 기록은 확약의 적용 대상이라고 단정할 수 없습니다. 여기에 7회 유찰, 16세대 규모, 단지 경매 평균 유찰 5.8회와 낙찰률 0.0%가 겹칩니다. 가격은 매력적이지만 권리확인과 환금성은 보수적으로 봐야 하는 C등급 물건입니다.
